Principalele sarcini și funcțiile instalației de gestionare în funcționarea tehnică a instalațiilor
SARCINI PRINCIPALE ȘI FUNCȚII în exploatare tehnică Facility management de bunuri imobiliare comerciale
1 VPO „Penza Universitatea de Stat de arhitectură și construcții“
Formarea pieței de management al proprietății în România a început la sfârșitul anilor '90 ai secolului XX. Acest proces a contribuit la apariția cererii de spații de calitate pentru birouri și activități comerciale. În acest moment, utilizarea comercială a bunurilor limitează vânzarea sau livrarea spațiului obișnuit de a închiria fără un management profesionist. Până în prezent, de investiții imobiliare comerciale este considerat unul dintre cele mai stabile și profitabile. Datorită faptului că procesele de afaceri pe piața imobiliară are caracteristicile sale specifice, diferite de alte întreprinderi, nu toți proprietarii sunt în măsură să gestioneze proprietatea lor, obținerea de daune-interese din zona care ar putea fi profitabile.
Material și metode
La finalizarea oricărui proiect de dezvoltare, care include proiectarea, finanțarea și construcția schimbării obiectului, vine o altă perioadă foarte importantă - perioada de gestionare și exploatarea de bunuri imobiliare create. Această perioadă acoperă un interval de timp mare a ciclului de viață - întreaga viață a serviciului de construcție diferă mulți specialiști care implică diferite, un specificul semnificative de finanțare și de organizare a muncii curente. Și a fost în perioada de funcționare a proprietarului începe să primească venituri din proprietate. [6]
Înainte de exercitarea funcționarea proprietății, proprietarii trebuie să decidă: să se angajeze în auto-control, sau de a încredința acest lucru pentru profesioniști.
Până în prezent, această sferă de activitate în România se dezvoltă în mod activ. Există 3 domenii de activitate, din care provine constituirea societăților de administrare a investițiilor:
1. Compania de dezvoltare după finalizarea preluarea funcțiilor de funcționare ale societății;
2. Proprietarul imobilului va organiza unități structurale de care aparține managementul lor imobiliare;
3. Companiile de consultanță furnizează servicii de administrare a proprietății.
Din păcate, pentru a prezice eficiența acestei sau că societatea de administrare nu poate fi numai în zona, din care sa format. Aici este necesar să se ia în considerare un număr mare de factori care afectează eficiența managementului.
Property Management - o abordare cuprinzătoare pentru menținerea și îmbunătățirea stării obiectului, prognozarea și organizarea dezvoltării sale, în scopul de a obține venituri maxime posibile din utilizarea obiectului [4].
În Occident, există următoarea clasificare a zonelor de management al proprietății:
- Asset Management (planificare strategică);
- Property Management (dezvoltarea unui program de management al clădirii, în scopul de a maximiza veniturile curente);
- Facilitatea de management (activități pentru a asigura funcționarea infrastructurii clădirii). [5]
În această lucrare, ne acorde o atenție la această din urmă direcție.
Astăzi, în România, serviciile administrative și de afaceri există în fiecare întreprindere. Activitatea lor economică este reglementată de clauzele de model. În acest caz, obiectivul principal al planificării este de a distribui între unitățile de afaceri de volum și conținutul de muncă în ceea ce privește performanța lor.
Inginerie și operațiunile de manager în cadrul organizațiilor moderne au suferit modificări semnificative. inginer-șef la mall-ul de astăzi se poate potrivi cu poziția de „director de operațiuni.“ Anterior, inginer-șef numit oameni cu o vastă experiență practică și posedă una dintre specialitățile tehnice. Îmbunătățirea modului de funcționare a rezultatelor de serviciu în înlocuirea de funcții de conducere pe cei a căror educație de bază completat educația în domeniul economiei și managementului, deoarece condițiile de concurență, necesită nu numai cunoștințe speciale, și de gândire economică. Mai mult decât atât, un astfel de lider trebuie să înțeleagă problemele juridice, probleme de management al proprietății și a personalului. Societățile de administrare care sunt angajate în exploatarea de bunuri imobiliare comerciale, departamentul înlocuiește serviciul operațional [1].
Activitatea de profesioniști este abilitatea de a optimiza costurile clădirii și veniturile obținute ca urmare a bunei guvernări. Una dintre principalele sarcini care va crește clădirea atractivă pentru chiriași, este de a îmbunătăți condițiile de a găsi chiriași și vizitatori în clădire.
Etimologia cuvântului „Facilitatea“ vine de la facilitas Latină - convenabil, favorabile. Dicționar latin-român (Sankt-Petersburg, și Tipografie Trinquier Fyusno 1909) determină modul în care Facilitas ușura udoboispolnimost, pregătire.
Managerul Facilitatea coordonează spațiul fizic cu oamenii și activitatea organizației, combină cele mai bune principii de management cu cunoștințe profesionale și tehnice comune pentru a asigura funcționarea eficientă a echipamentului și a oamenilor. [4]
Funcția principală a conducerii instalației este de a găsi modalități de a reduce costurile interne de întreținere și exploatare a sistemelor de construcție, menținând în același timp calitatea serviciilor la nivelul cerut.
Pentru implementarea cu succes a acestei funcții, puteți împărți lucrările în această direcție pe mai multe sarcini cheie care trebuie să fie:
1. costuri mai mici pentru întreținerea clădirii prin reducerea resurselor consumate în costurile de construcție;
2. Pentru a asigura un sejur confortabil în chiriașii clădirilor și vizitatorii, în special în menținerea parametrilor optimi de mediu interior;
3. În timp util, pentru a preveni apariția unor evenimente extreme în clădire, iar atunci când acestea apar - pentru a reduce la minimum materiale și pierderi umane.
operațional de management de servicii acoperă un număr semnificativ de activități pentru organizarea de întreținere a clădirii și exploatarea de bunuri imobiliare. Din punct de vedere tehnic toate sarcinile legate. Este deosebit de important să le excludă conflict unele cu altele.
Spre deosebire de experți în managementul imobiliar (manager de proprietate), în ciuda identității obiectului de activitate (clădiri și terenuri și proprietăți adiacente complexe), Facility Management utilizează diferite modele de lucru.
Funcțiile sale principale includ:
1) participă la elaborarea proiectului de construcție, controlul conformității cu planificarea viitorului clădirii ceea ce face responsabilități funcționale;
2) organizarea unui personal de lucru rațional;
3) controlul standardelor sanitare și igienice, organizarea Curatenia;
4) Funcționarea curentă a echipamentului de inginerie din clădire (asigurarea siguranței clădirii, fiabilitatea funcționării sistemelor de apă și apă uzată, energie termică, energie electrică, gaze naturale, sisteme de informare);
5) menținerea siguranței și securității personalului, bunurilor materiale de incendiu;
6) organizarea tuturor tipurilor de lucrări de reparații și monitorizarea punerii în aplicare a acestora;
7) interacțiunea cu structurile de stat și municipale care îndeplinesc funcții de control în ceea ce privește organizarea;
8) Controlul plăților pentru serviciile comunale, centre de servicii străine, eforturile de a reduce costurile de exploatare;
Managerul Facilitatea începe să se angajeze în proiecte de infrastructură în timpul pregătirii specificațiilor tehnice și de design arhitectural. Deja în aceste etape trebuie să fie furnizate toate posibilitățile de lucru confortabilă a personalului în viitor. Obiectivul principal al organizației este de a crea locuri de muncă personal de serviciu confort maxim pentru a desfășura activitățile lor, să evite mișcările inutile și reducerea costurilor forței de muncă pentru munca prestată.
Dispoziție a spațiilor trebuie să asigure utilizarea economică a spațiului și păstrarea sănătății lucrătorilor. Atunci când se planifică spațiul de birouri și plasarea de locuri de muncă de care au nevoie să ia în considerare următoarele recomandări:
1. Unitățile sunt adesea în contact unele cu altele, ar trebui să fie plasate în imediata apropiere a secțiunii administrative;
2. Zona locurilor de muncă individuale trebuie să respecte normele și caracteristicile lucrărilor efectuate sanitare;
3. Toate unitățile operaționale de serviciu trebuie să fie plasate pe neatractive și zonele cele mai scumpe de închiriere. Accesul la aceste unități ar trebui să indice sistemul de navigație;
4. Trebuie să existe o zonă de recreere personal, o bucătărie mică și o masă cu un ceainic electric și un cuptor cu microunde.
Există, de asemenea, o facilitate de funcții de management includ curățarea și menținerea stării sanitare satisfăcătoare a spațiilor. Prin curățare pot fi implicați ca angajați permanenți și liber-profesioniști servicii de curățenie (contractanți) pentru a efectua curatenie generala, spălatul geamurilor, îndepărtarea zăpezii, peisagistică de transport.
Activitatea fundamentală Facilitatea managerului este reducerea costurilor de funcționare a organizației. Prima constă în optimizarea economiilor de energie și utilizarea unor servicii mai ieftine organizații specializate, mai degrabă decât conținutul personalului propriu.
efect economic semnificativ poate aduce economii de resurse energetice. prețurile la energie sunt în continuă creștere peste tot în lume. În acest caz, principiile de bază ale economiei de energie termică și va reduce în mod semnificativ costurile operaționale.
Costul de izolare termică în raport cu valoarea întregii clădiri în mod semnificativ mici, dar funcționarea cheltuielilor de bază scade la încălzire. În fiecare clădire există un sistem de alimentare cu energie termică. Supravegherea stației este necesară nu numai pentru a verifica facturile primite, dar, de asemenea, pentru a preveni penalități serioase. În cazul temperaturii în afara intervalului normativ, acesta va fi tratat ca un consum care nu este optimă a căldurii. Un alt mod de economisire poate fi o reducere a temperaturii de tur în timpul dezghețului și în timpul absenței personalului în centrul comercial la locul de muncă: noaptea sau la sfârșit de săptămână și de sărbători. A treia metodă va oferi o economii semnificative de căldură în cazul izolației exterioare a fațadelor și a ferestrelor de calitate instalare în clădire. Pierderea de căldură depinde în principal de proprietățile de ecranare față de căldură incorporare structuri: pereți, ferestre, podele. Fibra de sticla strat cu grosimea de 10 cm cu o capacitate de izolație termică înlocuiește 400 cm beton, zidărie 160 cm, 100 cm gazeificate, cherestea de pin 45 cm.
proprietăți termici Walling rezistență estimată de transfer de căldură. rezistență la transfer de căldură indică cât de mult de căldură va trece printr-un metru pătrat de incorporare structură pentru o diferență de temperatură dată:
q - este cantitatea de căldură care pierde 1 mp suprafață de protecție (W / m.);
AT - diferența de temperatură dintre exterior și camera (° C);
R - este rezistența termică (° C / W / m.).
ferestre moderne pot reduce pierderile de căldură de la ferestre, de aproape două ori.
Tabelul 1. pierdere de căldură ferestre diferite modele atunci când = 50 ° At C (Temp. = -30 ° C, Tvnutr. = 20 ° C)
legendă:
• numerele pare din legenda indică diferența de aer din sticlă de geam în mm;
- Simbolul Ar înseamnă că diferența nu este umplut cu aer și argon;
Aplicarea geamurilor moderne (geam termopan, sticla de izolare termică, etc.), sistem de joasă temperatură viermilor, izolarea termică eficientă a desenelor și modelelor de protecție poate reduce costurile de încălzire de 3 ori.
Al doilea important atât în importanță și valoare, resursele consumate este de energie electrică. În ultimii ani, energia utilizată pentru a utiliza tarife diferite în funcție de momentul zilei, consumul de energie electrică pe timp de noapte este mai ieftin. Dacă se ia în considerare situația de pe un exemplu al centrului comercial, este posibil să se schimbe încălzirea parțială a sistemului de aer condiționat pe. De asemenea, economii substanțiale de energie permite utilizarea tehnologiilor de economisire a energiei (lampă cu LED-uri cu un consum redus de energie, fotocelule) - 93% în comparație cu lămpile cu incandescență, 90% în comparație cu o lampă cu halogen și 66% în comparație cu lampa fluorescentă [8].
După cum se poate observa din aceste două exemple, problema de a salva resursa principală astăzi rezolvată. Contabilitatea consumului de resurse, utilizarea eficientă a sistemelor de încălzire, izolarea termică a clădirilor, utilizarea tehnologiilor de economisire a energiei pentru a ajuta la reducerea costurilor prin economisirea resurselor.
Creșterea profitului poate fi, de asemenea, realizată prin implicarea pentru a rezolva problemele de funcționare a organizațiilor specializate, și nu de către personalul forțelor. Ca un exemplu, organizarea de servicii de securitate în mall. Costul serviciilor organizațiilor private de securitate, grupuri de protecție fizică variază de la 52 p / oră. În acest caz, costul de 1 protecție post-timp pentru centrul comercial poate fi calculată după cum urmează:
30 zile x 24 ore x 52 p. = 37,440 p.
serviciu de organizare a serviciilor de gestionare a se reduce în mare parte în jos pentru a coordona eforturile acestor unități pentru a atinge obiective specifice. Numai în cazul în care buna funcționare este posibil pentru a reduce costurile interne ale organizației. Acest lucru ar trebui să fie un element cheie în activitatea de servicii de gestionare a serviciilor de specialitate.
În epoca tehnologiei moderne, lipsa de resurse, creșterea cerințelor consumatorilor, organizația este dificil de a supraviețui concurenței dure, fără o reducere permanentă a costurilor. Costurile interne, scade pentru întreținerea și exploatarea sistemelor de construcție nu ar trebui să conducă la o scădere a calității serviciilor. Acesta este punctul-cheie în activitățile Facility manager.
Pe baza celor de mai sus putem trage următoarele concluzii:
2. Principala sarcină a managementului este o facilitate organizarea competentă a funcționării tehnice a procesului, prin reducerea costurilor menținând în același timp calitatea serviciilor la nivelul cerut. Utilizarea sistemelor avansate de geamuri și izolație de modele de protecție pot reduce costurile de încălzire de 3 ori.
3. Pentru a optimiza utilizarea resurselor energetice necesare pentru a înăspri în mod legal standardele pentru consumul de inginerie termică a clădirilor comerciale. În acest caz, pentru întreaga perioadă de funcționare a economiilor de construcție va fi o sumă semnificativă.
4. Creșterea profitului poate fi, de asemenea, realizată prin implicarea pentru a rezolva problemele de funcționare a organizațiilor specializate, și nu de către personalul forțelor. Pe exemplul organizării serviciilor de securitate internă, cu implicarea organizațiilor de securitate privată arată posibilitatea de a reduce cu 25% costul.
Khrustalyov BB Ph.D. Profesor, șef de departament. „Economia, organizarea și managementul producției“ „Penza Universitatea de Stat de Arhitectură și Construcții“, Penza FGBOU UVPO.
Baronin SA Ph.D. Profesor de Departamentul de. „Expertiza si managementul proprietatilor imobiliare“ FGBOU „Penza Universitatea de Stat de arhitectură și construcții“ UVPO, Penza.
Vă aducem revistele publicate de editura „Academia de Științe Naturale“
(Factor de impact ridicat RISC, teme reviste care acoperă toate domeniile științifice)