Responsabilitatea Executive pentru contractul de apartament de management al cladirii

Deoarece obligația organizării de gestionare a managementului contractului a clădirii de apartamente este conectat cu punerea în aplicare a activităților sale comerciale, responsabilitatea sa se bazează pe o bază de risc și se produce indiferent de vina. Singura împrejurare care poate justifica eliberarea entității de gestionare de răspunderea pentru încălcarea obligațiilor sale, ca regulă generală este imposibilitatea executării lor, care a venit ca urmare a de forță majoră (p. 3 al art. 401 din Codul civil). Conceptul de „forță majoră“ este definită ca fiind circumstanțe extraordinare condiții și convingătoare atașate. Astfel de circumstanțe includ diverse evenimente excepționale și în mod obiectiv insurmontabile (în situația corespunzătoare) și fenomene: inundații, cutremure, nămeți și alte catastrofe naturale similare, acte de război, epidemii, etc. Dimpotrivă, nu poate fi considerată un caz de forță majoră, nu au semne de exclusivitate și condiții inevitabile în mod obiectiv atașat, cum ar fi lipsa de bani pentru a plăti pentru bunuri, în prezența a conturilor de primit, încălcarea obligațiilor contractuale pentru furnizarea de materii prime, componente, și așa mai departe. n. Sarcina de a dovedi existența unor astfel de circumstanțe revine organizației de gestionare.

Cu toate acestea, în general, apariția răspunderii antreprenorului, indiferent de culpa, în virtutea discreționare sale pot fi modificate prin contract. Această posibilitate este adesea folosit organizațiile de management, inclusiv acordurile de gestionare propuse încheiate un apartament de vin casă ca condițiile lor de responsabilitate. Următoarea formulare se folosește: „Societatea de administrare este responsabil pentru prejudiciul cauzat proprietarilor acțiunilor sale ilicite“; „Societatea de administrare nu este răspunzător pentru toate pagubele și pierderile cauzate nu vina sau vina angajaților săi ei.“

În plus, la încheierea contractului de management al clădirii de apartamente părțile oferă adesea motive suplimentare pentru exonerarea de răspundere a debitorului, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor. În practică, numărul de astfel de baze obține, de obicei următoarele: modificări în legislația în vigoare, ceea ce face imposibilă executarea obligațiilor; expirarea perioadei de reglementare a proprietății comune funcționare clădire de apartamente; lipsa de fonduri în întreținerea fondului sau repararea în fond; defectarea utilităților sau a altor echipamente care au avut loc fără vina organizației de management; în conformitate cu adunarea generală a proprietarilor de spații într-o deciziile de construcție apartament adoptate fără a lua în considerare propunerile organizației de gestionare, precum și lipsa deciziilor adunării generale necesare privind repararea proprietății comune a unei case de apartamente, în ciuda gradului de conștientizare din partea organizației de gestionare.

Astfel, în cazul în care contractul de management al clădirii de apartamente încheiat între proprietar-cetățean și organizarea, conducerea unei case de apartamente, iar proprietarul achiziționarea de servicii nu au legătură cu această activitate de afaceri, relația dintre proprietar și organizația de gestionare sunt supuse legislației de protecție a consumatorilor. Această concluzie este confirmată de practica judiciară.

Astfel, în cazurile în care organizația de management al contrapartidei este un cetățean, servicii prin care se dispune pentru nevoi personale (casnice) ale organizației de gestionare a vinului nu este o condiție prealabilă pentru aplicarea la aceasta a măsurilor de răspundere și motivele de exonerare de răspundere este o forță majoră. Aceste reguli nu pot fi modificate prin contract, deoarece, în conformitate cu revendicarea. 1 lingura. 16 din Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor“, clauzele contractuale care încalcă drepturile consumatorilor în comparație cu normele stabilite de legile sau alte acte juridice din România în domeniul protecției consumatorilor, se consideră invalidă.

Situația este diferită în cazul în care întreprinderea de management al contrapartidei în cadrul unui contract de gestionare a unei case de apartamente este un HOA, LCD, o cooperativă de specialitate de consum, dezvoltatorul sau proprietarul nu îndeplinește criteriile pentru un consumator (întreprinzător individual, o entitate juridică a entităților de drept public). Această compoziție subiect exclude aplicarea relației, pe baza acordului de management, legislația privind protecția consumatorilor. Acest lucru înseamnă că nu există restricții prevăzute pentru ei să schimbe regulile în acordul în conformitate cu alin. 3, art. 401 din Codul civil, stabilind principiul organizației de management al răspunderii independente de culpă. Atunci când, pentru a evita responsabilitatea unei astfel de abordări, entitatea de gestionare se va cere să dovedească faptul că acțiunile sale sunt în concordanță cu gradul de îngrijire și diligență, care a fost cerut de ea de natura datoriei și cifra de afaceri, și toate măsurile posibile au fost epuizate pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligației (Sec. 1, art. 401 CC RF).

După cum sa menționat anterior, organizația de management poate atribui executarea unui contract de management al unei case cu apartamente în a treia parte. O practică comună este de a transfera instituțiile de control obligațiilor părților terțe în temeiul resursosnabzheniyu, întreținerea ascensoarelor, aruncarea gunoiului, punerea în aplicare a reformării proprietății comune a clădirii de apartamente, pe calcularea sumei de plată pentru locuințe și utilități, imprimare, oferind clienților documentele de plată. În acest caz, performanța de transmitere a unei obligații către un terț nu vă dă chiar taxele și, prin urmare, responsabilitatea pentru încălcarea acesteia. Prin urmare, atunci când se stabilesc în îndeplinirea obligațiilor de acord de management al clădirii de apartamente în deplin la organizarea de gestionare terță parte responsabilă pentru acțiunile acestor persoane. În cazul în care părțile terțe sunt implicate în executarea anumitor obligații în temeiul acordului, organizația de management este responsabilă atât pentru punerea în aplicare a acțiunii, precum și pentru propriile acțiuni în ceea ce privește angajamentele, executate pe cont propriu. Responsabilitatea organizației gestionare pentru acțiunile părților terțe intră sub incidența regulilor generale de răspundere civilă. În același timp, conducerea organizației responsabile pentru acțiunile interpreților, dreptul de a le face recurs.

În literatura de specialitate juridică la numărul de forme de răspundere civilă, fără îndoială, sunt daune și de colectare (plata) de penalizare.

Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor conține mai multe articole care prevede daune-interese ca o măsură de responsabilitate în caz de încălcare a drepturilor consumatorilor diferite: Art. 12 - pentru informații necorespunzătoare privind bunurile (lucrări, servicii), art. 16 - includerea în contracte condițiile ilegale ale art. 28 - pentru încălcarea executării lucrărilor (servicii) condițiile art. 29 -. Pentru deficiențele lucrărilor (servicii), precum și alte reguli de servicii publice către cetățeni și să prevadă cazuri de această formă de răspundere. Astfel, resursele de utilități de consum are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderile suferite de către executant, în cazul în care, după încheierea contractului nu a început imediat pentru a furniza servicii publice (pag. 63), precum și în caz de eșec, sau furnizarea de servicii publice de o calitate necorespunzătoare (cop. „G“ n. 51). Noile reguli de servicii publice către proprietarii și utilizatorii de spații în clădiri de apartamente și case prevăd dreptul resurselor comunale ale consumatorului de a solicita despăgubiri de la artist efectuate ca urmare a unor încălcări ale performerului drepturile consumatorilor, inclusiv ca urmare a unui contract care conține termeni care încalcă drepturile consumatorilor (cop. "c" p. 149). Cu toate acestea, instanțele numite de utilizare a acestei forme de răspundere nu este limitată. Acest lucru se datorează faptului că restituirea este o formă comună de răspundere pentru obligațiile contractuale. Acest lucru este demonstrat în special regula conținută într-o lingură de cerere. 1. 393 din Codul civil: „debitorul este obligat să plătească despăgubiri creditorului cauzată de eșecul sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor.“ Acest daune diferă de alte măsuri de răspundere de proprietate, care se aplică numai în cazurile prevăzute de lege sau contract.

Nerespectarea obligațiilor care decurg din gestionarea contractului a clădirii de apartamente, poate atrage după sine nu numai compensarea pierderilor cauzate de debitor, dar, de asemenea, plata unei penalități pentru ei. Pentru cazurile în care organizația de management al contrapartidei este cetățean-consumator, recuperarea daunelor prevăzute de lege cu privire la protecția consumatorilor.

Astfel, Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor stabilește recuperarea daunelor sub forma unui penalitate egală cu trei procente din performanța prețului muncii (care furnizează servicii) pentru fiecare zi (oră) întârziere în cazuri: încălcarea Executivului desemnat de către consumator a noului termen de executare de lucrări (servicii), în cazul în care termenii inițiali ai început și (sau) la sfârșitul executării lucrărilor (prestarea de servicii) și (sau) calendarul intermediar de lucru (redare) servicii au fost încălcate sau în timpul executării lucrărilor (furnizarea de servicii), a devenit evident că e va fi executat în timp (28 și 1,5 v ..);

tulburări Performer atribuite deficiențe pe termen consumatorilor de muncă efectuate (serviciu) (punctul 1 al articolului 29, punctul 30 ...);

termene încălcare a interpretului pentru a satisface cerințele individuale ale clienților: reducerea prețului pentru munca prestată (serviciu prestat), rambursarea pentru eliminarea muncii efectuate deficiențe (serviciu) pe cont propriu sau al treilea părți pentru returnarea contravalorii plătite pentru munca (serviciu) o sumă de bani și daune-interese cauzată din cauza incapacității de a executa contractul, re-executarea lucrărilor (prestare de servicii) (art. 31).

Când răul conform revendicării. 5, art. 28 din cuantumul pedepsei este determinată pe baza performanței prețului muncii (prestarea serviciilor), iar în cazul în care prețul specificat nu este determinat pe baza prețului total al ordinului care a existat în locul în care cererea consumatorului urma să fie acordat de Executiv în ziua de satisfacție voluntară a acestor cerințe sau în ziua judecății, în cazul în care cererea de consum nu este îndeplinită în mod voluntar. Valoarea sancțiunilor de consum colectate (amenzi) nu poate depăși prețul unui singur tip de performanță de muncă (prestarea de servicii), sau prețul total al comenzii, în cazul în care performanța prețului unui anumit tip de muncă (prestarea de servicii) nu este determinată de contractul cu privire la performanța de muncă (furnizarea de servicii).

În conformitate cu prevederile Sub. „E“, p. 77 din Regulamentul de furnizare a serviciilor de utilități pentru cetățeni consumatorul are dreptul de a solicita plata de gaj contractant (amenzi, penalități) pentru încălzire de proastă calitate, în cazul unei activități de exploatare a consumatorilor cu privire la pregătirea spațiilor în perioada de toamnă-iarnă, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract. Această dispoziție nu conține informații cu privire la suma care face obiectul unei sancțiuni, ceea ce complică utilizarea formelor prescrise de responsabilitate în absența unor condiții corespunzătoare în contract. Noile reguli de servicii publice către proprietarii și utilizatorii de spații în clădiri de apartamente și case nu oferă doar o listă de cazuri de servicii comunale de calitate necorespunzătoare, care pot servi ca bază pentru a recupera de la gajul, dar, de asemenea, determina dimensiunea (n. 157).

Recuperarea pagubelor, împreună cu pierderi, ca măsuri de responsabilitate de proprietate ridică problema relației de penalități și daune. Ca regulă generală, răspunsul la această întrebare este conținută în art. 394 din Codul civil, potrivit căruia, în cazul în care, la un eșec al pedepsei este stabilit, pierderile vor fi compensate în măsura în care nu sunt acoperite de pedeapsa (pierde înregistrarea studentului). Deoarece regula stabilită sub forma unei norme dispositive, acesta poate fi modificat prin lege sau contract. Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor stabilește o regulă diferită a relației dintre pedeapsa și pierderea:“ Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege, pagubele cauzate consumatorului, se rambursează integral, în plus față de sancțiuni (amenzi) prevăzute de lege sau contract „(paragraful 2 al art .. 13). Această regulă se aplică relațiilor care decurg din contractul de management al clădirii de apartamente, în cazul în care el a semnat o organizație de management direct cu proprietarul locului, îndeplinește criteriile consumatorului.

În cazul în care clientul sub conducerea contractului a clădirii de apartamente este HOA, LCD sau alte cooperative de consum de specialitate, toate pretențiile legate de neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor care decurg din gestionarea unei case de apartamente, utilizatorul final are dreptul de a prezenta numai o astfel de entitate. Satisface cerințele proprietarilor de spații în clădiri de apartamente, condominii, LCD sau alte co-op are dreptul de a se angaja organizația care administrează responsabil pentru executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale.

La punerea în aplicare a sistemului în practică poate fi dificilă din cauza faptului că relația dintre HOA, LCD și alte cooperative specializate de consum, pe de o parte, și membrii acestor organizații, pe de altă parte, în ceea ce privește furnizarea de servicii cu plată, cum ar fi utilitățile, guvernat de legile protecția consumatorului. Același lucru se poate spune despre relația dintre aceste entități și proprietarii de spații care nu sunt membrii lor care decurg din contractele de întreținere și reparare a proprietății comune într-o clădire de apartamente (Art. 6, Art. 155 LC RF). Aplicarea la regulamentul în cauză pentru legislația privind protecția drepturilor consumatorilor înseamnă posibilitatea de recuperare a sancțiunilor legale și compensarea prejudiciului moral. La satisfacție unirea proprietarilor acestor cerințe ale consumatorului are dreptul de a recupera sumele plătite organizației de administrare sub formă de daune-interese. Cu toate acestea, acest drept este asociat cu o serie de dificultăți. În primul rând, aceste fonduri nu se pot recupera preventiv, iar procesul de recuperare a daunelor, de regulă, este lung. În consecință, costurile asociate cu satisfacerea cerințelor proprietarilor individuali, va duce la o creștere în sarcina tuturor proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente. În al doilea rând, recuperarea daunelor creează dificultăți considerabile în a dovedi existența și mărimea 4 acestora Având în vedere aceste motive, doar 4-5% din cazurile de încălcare a obligațiilor contractuale creditori pentru a proteja drepturile lor prin aducerea revendicările debitor pentru compensarea daunelor, preferand sa prelevări de penalizare sau de interes pe an pentru utilizarea fonduri împrumutate. În cele din urmă, în virtutea p discreționar. 3 al art. 401 organizație de gestionare a GKRumyniyaotvetstvennost se poate datora prezenței vina, atunci când lipsa dovezii că, în recuperarea daunelor în favoarea Hoa (LCD, alte cooperative specializate de consum) va fi refuzat.

Această situație pare a fi incorecte. După cum am menționat, HOA, LCD sau alte cooperative de consum specializate nu sunt utilizatorii finali ai serviciilor prestate de societatea de administrare. Prin introducerea în contracte pentru furnizarea de servicii de administrare, astfel de asociații de proprietari apar în cifra de afaceri de proprietate nu este în propriile interese, ci în interesul membrilor săi. Astfel, în structura relațiilor tratatului HOA, LCD, o cooperativă de consum de specialitate) nu este o entitate economică, cu interese economice independente diferite de interesele membrilor săi. Acest lucru este recunoscut ei înșiși subiecții de drept de luare în reglementarea problemelor legate de aplicarea tarifelor pentru utilități publice și jurisprudență.

Se pare că suma de HOA responsabilitatea pentru consumatori (proprietarii de spații într-o clădire de apartamente) trebuie să corespundă volumului de management al organizației responsabilitatea Hoa. Pentru a face acest lucru în regulă specială ZhKRumyniyaustanovit, potrivit căruia responsabilitatea organizației de gestionare a HOA (LCD, alte cooperative specializate de consum), acționând exclusiv în interesul utilizatorilor finali - proprietarii de spații într-o clădire de apartamente, este determinată de aceleași reguli, care HOA este responsabil de a proprietari.

Consum Memorie: 0.5 MB