Reconception de centre comerciale - principala problemă în viitor
În prezent, reconception de centre comerciale - un fenomen rar în retailul românesc. Cererea puternică pentru spații comerciale permite proprietarilor să se uite în jos pe problemele chiriașilor pe motiv de conceptul incorecte sau învechite ale centrului comercial pierd clienții. Dar, ca saturație a pieței de centru problemă imperfecțiuni de cumpărături spațiu de vânzare cu amănuntul promite să se declare în mod public, scrie „Vedomosti“.
CEO centru de cumpărături caracteristică Poslovam Anna Shiryaev „magazine Shop“ este faptul că funcționarea sa de succes depinde de mai multe componente. Și dacă dezvoltatorul oarecum calculat greșit, TC nu va utiliza la maximum a potențialului de investiții. Chiar și o greșeală gravă poate descoperi avantajele existente. În plus, în prezent la crearea unui nou centru comercial dezvoltator de multe ori impinge de moda pentru construcția lor, dar nu calcule și studii de piață grave.
„Estimăm că în următorii 3-5 ani, dezvoltarea pieței TC și CNT va trece prin mod extensiv, și anume, prin creșterea în continuare a numărului de facilități - .. Anna spune Shiryaev. - Cu toate acestea, în cazul în care potențialul pieței de creștere extensivă este epuizată, este timpul să o concurență acerbă între centre comerciale, însoțite de excluderea de pe piață și „dispariția“ a obiectelor de leșin, proiectat cu încălcarea regulilor de organizare a centrelor comerciale“.
Cinci „PE“ majore
În general, re-conceptie - este un set de activități menite să crească profitabilitatea centrului comercial deja existent. Potrivit Elenei Lavrentjeva, director al departamentului de real estate comercial la Becar. Proprietatea comercială, lista de evenimente individuale pentru fiecare obiect și poate include rebrokeridzh (formarea unui nou grup de chiriași), reengineering (înlocuirea utilităților) reamenajare (restructurare internă a obiectului sau demolarea clădirii în întregime și de a construi unul nou), rebranding-ul (schimbarea imaginii centrului comercial) , remenedzhment (înlocuirea societății de administrare).
Elena Lavrenteva consideră că primul semnal de care aveți nevoie pentru a face reconception sunt plângeri de chiriași care chiriile nu îndeplinesc volumele de vânzări. Deja acest lucru ar trebui să alerteze proprietarul.
„Reconception devine relevantă la mall, lângă care sunt facilități de vânzare cu amănuntul deschise, care sunt comparabile sau mai mari ca dimensiune, este un concurent direct și are un avantaj competitiv clar: acestea sunt mai mari, operatorii de compoziție mai bine echilibrate confortabil pentru clienții să aibă o mai bună accesibilitate de transport, mai convenabil parcare, componenta de divertisment, „- adaugă Florinskaya.
Potrivit lui Ilya Shershneva, Director de Dezvoltare elvețian Realty Group, cauza modificărilor conceptului poate fi ca design inerent greșit de facilitate comerciale, prin care nu este revendicat de către cumpărători și neprofitabile, precum și dezvoltarea naturală a mediului extern: construirea de noi zone rezidențiale, apariția de autostrăzi și t. d.
„Dacă se concentreze pe experiența occidentală, centrul comercial trăiește o medie de 5-10 ani, după care conceptul său este complet schimbat, - spune Mihail Gets observații. - Renovarea conceptului este necesară pentru a stabili percepția centrului comercial nu devine plictisitoare a lungul timpului ". Așa cum a spus Andrei Patrushev, director de relatii publice pentru compania Knight Frank, contract de peste mări de închiriere pentru locatarii spațiilor comerciale, sugerează că, o dată în 10-15 ani, centrul comercial este închis timp de 1-6 luni pe repoziționarea și reconception. Modificările complet echipamentele, repararea comunicărilor făcute în acest timp, redecorare, design actualizat, aspectul de mall-uri, precum și există o schimbare totală sau parțială a chiriașilor. „După aproape reconception centru comercial își schimbă aspectul la unul nou. Acest lucru poate crește în mod semnificativ nivelul de prezență și activitate de cumparare „, - a spus Patrusev.
În România, piața imobiliară comercială se situează în urma canonul occidental. Deși el este acum în curs de dezvoltare, chiar mai intens decât de Vest, iar timp de 5-7 ani, încercând să treacă prin pașii care, în Europa a avut zeci de ani. Potrivit Elenei Florinskaya adaptat condițiilor din România „de măsurare de control“ - portretul studiu al cumpărătorului schimbă mediul concurențial - trebuie efectuată după 6-12 luni de la deschiderea centrului comercial, atunci este de dorit să se facă astfel de măsurători la fiecare doi ani.
Locație (locație) - una dintre cele mai importante componente ale funcționării cu succes a centrului comercial, și sunt de acord toți experții. Pentru fiecare locatie mall - o constantă care nu poate fi schimbată.
Clădirile construite în centrul orașului, în apropiere de stațiile de metrou de-a lungul autostrăzi majore, prin definiție, au o șansă mai mare de succes decât cele care se află la periferie, în adâncimi de raioane. După cum sa menționat de Anna Shiryaev, este o locație excelentă vă permite să rămână pe linia de plutire, în unele mall-uri, în timp ce lucrează la asta greșeli grave au fost făcute. Dar un aranjament numai de succes nu reprezintă o garanție de 100% din TC succes.
După cum sa menționat de Anna Shiryaev, în aproape fiecare mall puteți găsi erorile tehnologice și de proiectare asociate cu erori în planificarea, organizarea necorespunzătoare a relațiilor verticale, lipsa locurilor de parcare, și așa mai departe. D. Dar dacă locația centrul comercial nu poate fi schimbat, majoritatea acestor deficiențe pot fi corectate .
Una dintre componentele de renovare - reabilitarea, reconstrucția a spațiului interior al centrului comercial existent în conformitate cu cerințele chiriașilor. Elena Florinskaya consideră că apare o astfel de necesitate, deoarece de multe ori centrul comercial construit numai în conformitate cu conceptul arhitectural, fără implicarea consultanților profesioniști pe bunuri imobiliare comerciale. Deși planificarea spațiului de vânzare cu amănuntul - sarcina lor comună. „Consultants, înțelegerea specificul unui mare operator de afaceri de vânzare cu amănuntul, să definească cu precizie cerințe speciale pentru spațiile, care reflectă arhitectul în cadrul proiectului“, - spune Florinskaya.
în capitala unui număr tot mai mare de oameni care vin pentru cumpărături pe masinile in fiecare an. Și clienții preferă să viziteze acele centre comerciale, în cazul în care au pregătit un loc de parcare. Dar, chiar dacă consultanții includ întotdeauna disponibilitatea de parcare trebuie să-vezi destinație în recomandările sale de a pune în aplicare această cerință, în practică, este extrem de dificilă.
Comparativ cu reabilitarea, atunci când proprietarul clădirii trebuie să se implice în construcția, re-branding și rebrokeridzh nu par a fi atât de provocator.
TC depinde și de profesionalismul societății de administrare, al cărui scop este cea mai mare capitalizare de piață încredințată obiectului ei. În majoritatea centrului comercial creează Codul penal, dar a început deja procesul de aderare la companiile de retail de management al rețelei ( „districtul comercial - regiunea“, Property Management Company, etc) Cu o experiență de management la mai multe site-uri, și știind cum să obțineți centrul comercial al crizei.
Se vor scula din somn
Practica funcționare a centrelor comerciale construite în perioada post-perestroika, a arătat că, chiar și în cazul părăsirii unor chiriași din mall sunt altele. Poate o perioadă de „hibernare“ pentru a continua, dacă nu pentru străini-networkeri operatorilor români și societățile comerciale de modele străine au devenit rețea și să adopte experiența lor. Pentru magazinele lor au cerut același sediu în care comercianții cu amănuntul majore lucrează peste tot în lume. Aceste centre comerciale, ale căror proprietari nu au fost dispuși să se angajeze într-un dialog constructiv, a amenințat soarta pavilioane situate în piețele de vechituri din capitală, în cazul în care chiriașii sunt întreprinderi mici care vând bunuri ieftine turcești și de consum din China.
Potrivit Elenei Lavrentjeva, apariția unor noi operatori este de dorit pentru proprietarii de centre comerciale sunt gata să le ofere condiții favorabile. Problema brandului „proaspete“ este destul de acută. „Proprietarul este interesat de faptul că, în prezent sale complexe în proporții echilibrate branduri nerăsucite capabile să atragă la mall număr cât mai mare de clienți și de a crește popularitatea centrului: mai bine-cunoscute branduri, cu atat mai mare efect,“ - adaugă Anna Shiryaev.
Deși, potrivit experților, în cazul în care mall-ul merge cu succes, atunci indiferent de sosirea pe piață a unor noi jucători în reconception sens nu. „Dar nu trebuie să uităm că centrul comercial - un organism viu, și ajustarea conceptului este necesară pe toată durata de viață a obiectului, - spune Elena Lavrenteva. - Reconception. - aceasta este o intervenție chirurgicală, și este mai bine să nu încercați să executați boala și nu uita de prevenire "
Odată cu creșterea concurenței între centrele comerciale de consum are posibilitatea de a-și alege locul de cumpărături și, desigur, preferă magazin mai la îndemână și convenabil. Ca rezultat, în alte magazine fluxul de client este redus, iar locatarii se deplasează la o mai de succes centre comerciale.
Cu un plus semn reconception Experiența nu este numai la Moscova, ci și în regiuni. De exemplu, Igor Golitsyn, actualul CEO Bečár. Proprietatea comercială, înainte de trecerea la compania a facut centrul comercial reconception „Vladimirski Pasajul“, situat in centrul Bucurestiului. Inițial sa presupus că păstrarea partea istorică a clădirii din 2 la etajul 4 este o zonă de tip boutique, cu produse premium. Dar, din cauza caracteristicilor arhitecturale ale clădirii, nu a adus efectul dorit. Fluxul de vizitatori nu a fost suficient, a avut loc pierderi de rotație a chiriașilor, investitorul a fost transportă. Această situație a continuat timp de un an și jumătate. Proprietarul a dat seama că, fără a schimba conceptul de situația centrului comercial este puțin probabil să fie corecte. Consultanții au găsit cursul original și oferit în loc în clubul de fitness centru comercial. Conform noului chiriaș, ținând seama de cerințele sale făcute reingineria: reamenajarea de modele au fost produse, schimbarea alimentarea cu aer, înlocuirea utilităților, etc Ca urmare, clubul de fitness a devenit un magnet pentru atragerea de noi vizitatori la centrul comercial .. În Vladimirski Pasajul a fost făcut, de asemenea, modificări la zona de cumpărături, locatarii s-au schimbat. În loc de puncte de vânzare separate pentru catering la fiecare etaj al magazinului universal acolo zona de food court. a fost deschis un loc de joacă pentru copii. „Ca urmare a centrului comercial complex reconception“ Vladimirski Pasajul „poate fi cu siguranță considerat un proiect de succes, după cum reiese din cererea din partea chiriașilor,“ - spune Elena Lavrenteva. Suma de bani
Reconception - acest lucru nu este procedura pentru o singură zi. Domeniul de lucru pentru fiecare centru comercial este diferit. Suficient pentru un parțial sau complet schimba compoziția chiriașilor pentru celălalt - înainte de a ajunge să lucreze cu chiriașii - este necesar să se facă modificări la podea de tranzacționare, schimba echipamentul de inginerie. În cazul în care volumul de muncă privind restructurarea spațiului mall este prea mare, consultanți face un verdict - pentru a demola clădirea și în locul ei a construi unul nou.
„Reconception nevoie de închidere pentru mai multe luni, nu numai pentru a face reparații, dar, de asemenea, pentru a face clienții uita trist TC-salvat de ratat - spune Elena Florinskaya. - În cazul în care proprietarii decid să reconception centru comercial, acestea ar trebui să fie pregătite pentru pierderea de timp și bani. Procesul poate dura de la șase luni la mai mulți ani. "