Procedura de vânzare a acțiunilor

Procedura de înstrăinare a cotei în comun

A dreptului de proprietate

1. Conceptul de proprietate comună

Conform legislației românești actuale de proprietate, care este deținută de două sau mai multe persoane aparțin acestora prin dreptul de proprietate comună (alin. 1, art. 244 din Codul civil), proprietatea comună poate fi partajat (așa cum este determinat prin ponderea în dreptul fiecăruia dintre proprietari, de exemplu, ½, ¼, etc.) și articulația (fără a defini lobi).

Proprietate totală, de exemplu, are loc în cazurile în primirea de proprietate a două sau mai multor persoane de proprietate indiviza, și anume, proprietate care nu pot fi împărțite fără a schimba scopul său sau forța indivizibilă a legii. proprietate comună poate, de asemenea, să apară pe proprietatea divizibile în cazurile prevăzute de contract sau prin lege.

În dreptul civil general stabilit prioritatea proprietății comune în comun a îmbinării, ca o proprietate generală comună regulă este partajată, cu excepția cazurilor în care legea prevede învățământul obligatoriu pentru proprietatea comună a proprietății (Sec. 2, art. 244 din Codul civil).

Noi ar trebui să acorde o atenție deosebită diferența dintre partea de imobiliare și acțiuni în dreptul la proprietate. Conform legislației actuale, nu există nici un lucru, cum ar fi un „spațiu social“, „proporția de apartamente“ sau „casa parts“. Acțiunile sunt determinate exclusiv în dreptul la o anumită proprietate (în camera, apartament, casa, parte dintr-un apartament într-o cameră, etc.), acestea nu pot fi exprimate sub formă de părți (acțiuni) ale proprietății. Ponderea în proprietate este exprimată ca o fracție simplă, și este în mod inerent de design abstract, perfect dezvoltat de legiuitor pentru situația în care proprietatea vine în proprietatea a două sau mai multe persoane.

De exemplu, luați în considerare următoarele situații:

1. Camerele sunt parte a apartamentului, deținut de dreptul de proprietate

diferite persoane: numărul camerei 1 face parte din proprietatea unui cetățean al „A“ și numărul camerei 2 pe proprietate aparține dreptul unui cetățean al „B“.

În situația considerată nu deținerea de acțiuni, și există proprietate privată a numărului cetățenilor „A“ camera 1 și cetățeanul „B“, cu privire la numărul camerei 2. În ceea ce privește un apartament pe care nu se poate spune că aparține cuiva, ca și în acest caz, de fapt, proprietate, cum ar fi un apartament în sens juridic nu există, există două proprietăți separate,: numărul 1 camera și camera №2. Expresie care, de exemplu, „cetățeanul“ A „are o cotă într-un apartament“ sau „cetățean“ A „are o pondere în dreptul la un apartament“ este incorectă din punct de vedere.

2. Plat format din Casa 1 si Casa № № 2, face parte din dreapta

cetățean deținerea de acțiuni comune „A“ și un cetățean al „B“.

În această situație, nu putem vorbi despre camerele care aparțin dreptul oricărui cetățean la „A“ sau un cetățean al „B“, ca în sens juridic, proprietăți cum ar fi lipsa de cameră. Putem vorbi doar despre faptul că, cetățeanul „A“ face parte, de exemplu, ½ cota drepturilor la apartament; cetățean „B“, de asemenea, face parte din ½ parte în dreptul la apartament. Spre deosebire de situația anterioară, atât cetățeanul are „drepturi“ egale în raport cu camera și numărul camerei 1 și numărul 2, dar în același timp, nu se poate vorbi despre dreptul de proprietate asupra acestor camere la oricare dintre cetățeni.

2. Ordinea de dispunere a proprietății, care este deținut în comun

Pentru dispunerea bunurilor în coproprietate, legislația actuală stabilește o serie de caracteristici.

Astfel, în cazul unei vânzări a tuturor bunurilor care aparțin proprietății comune, aveți nevoie de acordul tuturor participanților la această proprietate. Contractul de vânzare a acestor bunuri, toți participanții vor concerta pe partea vânzătorului.

În cazul vânzării de acțiuni tranzacționate la persoana a treia (nu este co-proprietar al) restul coproprietate are dreptul preferențial de a cumpăra acțiuni la prețul de vânzare pentru care este vândut, și alte lucruri fiind egale. Vânzătorul trebuie să dea cota de a vinde participatia terță persoană, indicând prețul și alte condiții în care acesta vinde, în scris, participanții care rămân în proprietatea social al intenției. În cazul în care alți participanți în comun dreptul de proprietate refuză să achiziționeze sau să achiziționeze cota vândute în proprietatea imobiliară în termen de o lună de la data notificării, vânzătorul are dreptul să vândă partea sa de orice persoană. În acest caz, atunci când vânzarea de acțiuni cu încălcarea drepturilor de preempțiune de orice alt coproprietar are dreptul la o perioadă de trei luni pentru a solicita în instanță transferul către acesta drepturile și obligațiile cumpărătorului (art. 250 din Codul civil).

În conformitate cu poziția n. 2 linguri. 246 proprietate GKRumyniyauchastnik partajate, în plus față de vânzare, trebuie să aibă libertatea de a da care îi aparțin o parte în dreptul de a-l lăsa moștenire, gaj sau dispune în alt mod, în conformitate cu înstrăinarea sa gratuită a regulilor de mai sus cu privire la preemtiune (sau, ca donație nu este o tranzacție rambursabilă, când donează o parte din restul drepturilor de preempțiune la ea nu sunt).

Proprietate în proprietate comună poate fi împărțită la un acord între membrii săi. Atunci când disparitatea proprietății alocate în natură co-proprietari, cota sa în proprietatea de a elimina plata unei sume de bani corespunzătoare sau alte compensații (art. 252 din Codul civil). În cazul separării proprietății, foștii co-proprietari sunt proprietarii părților sale și au dreptul de a dispune de aceste părți (de exemplu, în cazul secțiunii anterior a aparținut proprietatea comună a clădirii, compus din mai multe camere, participanții primesc dreptul de proprietate asupra spațiilor sale și are dreptul de a dispune de relevante premise în propria sa discreție).

3. probleme de actualitate de practica juridică în domeniul înstrăinarea acțiunilor

Civil KodeksRumyniyadostatochno descrie în detaliu problemele legate de proprietatea comună asupra bunurilor și ordinea de eliminare a acestor bunuri. Cu toate acestea, în practică, există adesea întrebări aparent destul de neașteptate asociate cu entitatea, de exemplu:

1.There dacă înstrăinarea bunului imobil în proprietate,

în cazul în care face parte din dreptul de proprietate la o singură persoană, adică, cu alte cuvinte, dacă proprietarul de proprietate are dreptul de a vinde anumite din partea sa în dreptul la această proprietate?

RĂSPUNS: În răspuns la întrebarea adresată ar trebui să fie ghidată de faptul că, în conformitate cu dispozițiile articolului 2 .. 246 parts GKRumyniyarasporyaditsya în proprietatea imobiliară are dreptul la doar un co-proprietar. Esența de proprietate comună este că ea apare ca o consecință a proprietății a două sau mai multe persoane de proprietate, care nu pot fi împărțite fără a schimba scopul său (lucruri indivizibile) sau nu este supus divizării prin forța legii. În acest caz, tranzacția cu acțiuni în proprietatea comună trebuie să fie efectuate cu utilizarea unor dispoziții speciale prevăzute la art. 250 din Codul civil, care, în esență, care vizează reducerea numărului de participanți (subiecți) proprietatea comună și, în cele din urmă, cu privire la încetarea dreptului de proprietate comună a lucru și păstrarea drepturilor de proprietate privată la ea. Astfel, unicul proprietar al cotei de proprietate în proprietatea nu poate fi. Acțiuni în lege există numai atunci când un alt obiect deținut de mai mulți proprietari. Se poate concluziona că aceste acțiuni care vizează înstrăinarea acțiunilor în proprietate, în acest caz, sunt ilegale.

2.Vozmozhno dacă proprietarul înstrăinarea unei părți din cota de proprietate n

și o parte imobiliare din cota din dreapta, adică, cu alte cuvinte, este posibil să se împartă proprietarul așa-numitul „Scindarea“ a bate?

A :. Din conținutul revendicării 2 linguri. 246 GKRumyniyamozhno concluziona că proprietarul cotei în proprietate poate face tranzacția pentru eliminarea numai în ceea ce privește ponderea în dreptul la un lucru, pe care el are, adică, proporția de care a apărut ca urmare a acordului participanților de proprietate sau operațiuni de drept comun. Cu alte cuvinte, mărimea proporțional cu ceea ce este corect depinde de numărul de membri și proprietate comună este determinată în conformitate cu n. 5, art. 244 GKRumyniyapo comun acord participanților de proprietate și, în consecință, nu poate fi stabilită în mod arbitrar în mod unilateral. Astfel, cele de mai sus-menționate „Scindarea“ cota în scopul de a vinde-l la o singură persoană este ilegală. „Scindarea“ cota este fezabilă și valabilă numai în cazul în partea a acesteia cumpărătorului va fi efectuarea a două sau mai multe persoane (în acest caz, sunt disponibile de la vânzător, de exemplu, ½ cota în dreptul de proprietate în cazul vânzării sale de două persoane vor fi împărțite în părți fracționare - ¼ și ¼).

3.Vozmozhnost dacă să treacă o parte din proprietate în managementul economic,

RĂSPUNS: În răspuns la întrebarea trebuie să fie, de asemenea, ghidat de faptul că, în conformitate cu dispozițiile articolului 2 .. 246 parts GKRumyniyarasporyaditsya în proprietatea imobiliară are dreptul la doar un co-proprietar. Mai mult decât atât, în conformitate cu articolele 294 și 296 dreptul GKRumyniyasubektam conducerii economice sau de management operațional (întreprinderi publice sau municipale unitare, întreprinderile de stat și altele.) Aparține de proprietate. că aceste entități poseda, folosi și dispune de în limitele stabilite de lege. Esența acestor drepturi reale limitate este în gestionarea proprietății, pentru care trebuie să aibă. În acest caz, transferul de proprietate trebuie să fie reale.

Deci, de stat sau municipale instituție creată de către proprietar pe baza proprietății lor separată. De la proprietarul unității, în conformitate cu proprietatea GKRumyniyaperehodit, dar nu chiar pe ea. Astfel, transferul cotei în proprietate comună în gestionarea economică sau gestionarea operațională va fi ilegală.

4.Vozmozhno dacă să transfere o parte în proprietatea de închiriere?

RĂSPUNS: Pentru a răspunde la această întrebare ar trebui să fie ghidate, inclusiv cele stabilite în răspunsul la întrebarea anterioară. Subiectul contractului de închiriere este de a transfera locatarului de proprietate. și greșit în legătură cu acesta (articolele 606, 650 din Codul civil). Astfel, cota de transfer în proprietate a unei arene, în conformitate cu legislația în vigoare, nu este posibilă.

Trebuie remarcat faptul că legislația în ceea ce privește terenurile oferă o ocazie specială de a încheia contract de închiriere cu multitudinea de persoane pe partea de chiriaș (n. 3 al art. 36 din Codul Funciar al Federației Ruse). Acesta poate fi cazul dacă clădire (sediul din aceasta), situate pe terenul indivizibilă apartine mai multor persoane privind dreptul de proprietate. În acest caz, aceste persoane pot intra în cu proprietarul contractului de închiriere teren cu multitudinea de persoane pe partea de chiriaș. Cu toate acestea, aici nu vorbim despre transferul „cota în proprietate a chiriei terenurilor“ sau „cota din dreptul de a închiria.“ Chiria este trecut toată țara ca o singură proprietate pentru mai multe persoane care devin chiriaș său în comun, dar nu dețin nici un acțiuni în dreptul de a-l.

Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că nu este contrară legii și a pus în practică următoarele tipuri de tranzacții cu acțiuni în proprietate (altele decât cele menționate la articolul 246 GKRumyniyakupli și vânzare, donație, testamente și garanții.):

1. înstrăinarea unei părți din proprietatea contractului de închiriere de proprietate;

2. înstrăinarea unei părți din proprietatea proprietății, ca urmare a introducerii sale ca o contribuție la capitalul social al unei societăți cu răspundere limitată.

Antufiev Ilia Vladimirovici

Consultanta Real Estate Center