Piața imobiliară și caracteristicile sale

În termeni generali, în conformitate cu piața înțelege totalitatea relațiilor economice dintre participanții la piață cu privire la circulația mărfurilor și a banilor, care se bazează pe un acord reciproc de echivalență și a concurenței.

Piața imobiliară - este un sistem interconectat de mecanisme flexibile pentru crearea, transferul și exploatarea de bunuri imobiliare, precum și fonduri pentru aceste procese. În acest sens, piața imobiliară creează, reglementează și asigură relațiile dintre investitori, dezvoltatori, antreprenori, utilizatorii imobiliari în timpul creării proprietății, între vânzători, cumpărători, chiriași, proprietari de pământ, și alți participanți profesioniști în procesul de circulație a drepturilor la el, între proprietari, manageri și utilizatori în procesul de funcționare.

Din punct de vedere economic de vedere general al mărfurilor de pe piața imobiliară este un teren cu resurse naturale care îi aparțin (sol, apă, minerale și vegetale resurse), precum și clădiri și structuri situate pe ea. Acest produs ca obiect al tranzacțiilor satisface diferite cereri reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative.

Real Estate - cel mai durabil dintre toate produsele existente, ceea ce sporește securitatea investițiilor și reduce multe din riscurile. O altă caracteristică importantă este faptul că bunurile imobile sunt consumate în funcție de locația lor, astfel încât nu există astfel de caracteristici economice ca și preferințele teritoriale. Alte caracteristici economice ale proprietății sunt fluxuri de numerar inegale, diferențierea impozitării, o varietate de combinații de drepturi de proprietate, reglementarea strictă a înregistrării tranzacțiilor, lichiditatea scăzută, etc.

Ciclul de viață al proprietății constă în următoarele etape principale:

1. Crearea de proprietate - faza de investiții și de construcție a dezvoltării imobiliare (planul de investiții, definirea scopului proprietății, proiectarea, achiziția de terenuri, construcții (reconstrucție), punerea în funcțiune). În această etapă, costul de bază al creării de proprietate, care sunt încorporate în valoarea sa;

2. Cifra de afaceri a drepturilor de proprietate, inclusiv vânzare, închiriere, etc. Stabilirea drepturilor de proprietate, inclusiv posesia, utilizarea și eliminarea. În acest stadiu, există o redistribuire a resurselor financiare între subiecții pieței imobiliare;

3. Managementul Real Estate - întreținerea, repararea și întreținerea sistemului infrastructurii urbane și a serviciilor municipale. Această etapă este fezabilitatea cea mai prelungită și limitată a exploatării proprietății. În acest stadiu, există o rentabilitate a investiției în detrimentul costurilor de profit și amortizare în exploatare.

4. Eliminarea proprietății - demolarea, îndepărtarea și alte operațiuni pentru a pune capăt existenței sale. În această etapă, lichidarea fizică a obiectului și înregistrarea de stat a încetarea drepturilor de proprietate.

Cererea de pe piață nedvizhimosti- cantitatea de terenuri, clădiri, structuri, situate în circuitul civil, precum și drepturi asupra lor, că cumpărătorii sunt dispuși să cumpere la un preț de pliere pentru o anumită perioadă de timp. Ceteris paribus cererea de proprietate este schimbat invers proporțională cu prețul. Formarea cererii este determinată de următorii factori.

1. Factorii economici: creșterea economică și progresul tehnologic; nivelul concurenței pe piață; Dinamica nivelului și diferențierea veniturilor potențialilor cumpărători; solvabilitatea clienților, termenii și disponibilitatea finanțării; nivelul de activitate a populației; posibilitatea de împrumut; costurile de construcție și prețul de bunuri imobiliare; prețurile și tarifele pentru utilități publice; nivelul chiriilor; impozitare.

3. natural-climatice mediu: climatice; durata anotimpurilor; tratarea apei și a căldurii; tipul de sol; aprovizionarea cu nutrienți în sol; ecologie.

4. Factorii politici și administrative: restricții permanente și temporare; condițiile de obținere a drepturilor de dezvoltare imobiliara; condițiile legale de tranzacții (de înregistrare, termeni, etc ..), gradul de perfecțiune a legislației; nivel de stabilitate politică.

5. Mediul extern: Starea infrastructurii; condițiile de transport; locație de proprietate.

Oferta pieței imobiliare - numărul de proprietăți pe care proprietarii sunt dispuși să vândă la un anumit preț pentru o anumită perioadă de timp.

În orice moment propunerea actuală totală constă din două elemente - oferta existente și proprietăți noi. Raportul dintre cele două elemente ale propunerii variază în timp și din loc în loc. Tendința principală a pieței imobiliare este poziția dominantă a ofertelor imobiliare existente, datorită durabilității sale.

O schimbare semnificativă a ofertei pe piața imobiliară necesită o perioadă lungă de timp. În această privință, trebuie să se facă distincția între o ofertă:

- pe termen scurt. Având în vedere că furnizarea de terenuri, în general, ca o resursă naturală este constantă, prețul terenurilor va fi determinată exclusiv de cerere, care pe termen scurt, reduce manevrabilitatea propunerii. Dacă se încadrează în cererea va scădea și prețul de echilibru de piață. Cu scăderea prețurilor ofertei imobiliare, de regulă, nu este redusă. Spre deosebire de alte îmbunătățiri produse (clădiri, structuri, etc.) pe site-urile de excavare au o perioadă lungă de viață utilă. Ca rezultat, deoarece construirea de proprietăți imobiliare obiecte acumulează și formează „stoc“, ceea ce duce la un efect de slăbire asupra prețului de intrare pe piață noua propunere. Ca o regulă, furnizarea de case existente sunt întotdeauna prevalează asupra ofertei de proprietăți noi, și prețurile tind să fie determinate de cerere. Această situație este, în practică, reduce eficiența mecanismului de piață și conduce la faptul că, pe termen scurt, oferta imobiliara in mod constant;

- pe termen mediu și lung. Folosind proprietățile multor destinații posibile care tind să concureze între ele. Resursele limitate ar trebui să fie distribuite în mod eficient, în conformitate cu preferințele fiecărui client și a societății în ansamblu. În practică, utilizarea terenului nu este uniformă, de exemplu, distincția între terenurile destinate utilizării agricole și a terenurilor desemnate pentru dezvoltarea urbană. În cadrul fiecărui tip de utilizare există mai multe tipuri de utilizare. De exemplu, terenurile agricole pot fi utilizate pentru producerea de produse vegetale sau animale, și terenuri urbane - care urmează să fie pus pe birou, de vânzare cu amănuntul, funcțiile lor rezidențiale și industriale. În același timp, există posibilitatea de potențial mai multe utilizări alternative ale bunurilor. Astfel, oferta pe termen mediu și lung nu poate fi considerată ca o constantă, deoarece poate fi crescută în detrimentul imobiliare alte utilizări. În acest caz, oferta imobiliara este descrisă de curba standard. Cu cât este mai prețul de proprietate, mai mare propunerea, care este format, inclusiv prin schimbarea tipului de utilizare existente.

Astfel, modificarea ofertei de proprietăți de pe piață poate fi realizată prin:

- construcția de noi sau de renovare a locuințelor existente;

- modificarea tipului de utilizare;

- schimbări în drepturile existente de proprietate, fără modificări de proprietate fizice.

Principalele caracteristici ale operațiunii pieței imobiliare sunt după cum urmează.

Necesitatea unui „prag“ nivel ridicat de investiții. Pe de o parte, nivelul ridicat de modificările intervenite în structura activelor investitorului, iar pe de altă parte
goy - resurse limitate nu permit satisfacerea tuturor nevoilor sale.

Un număr limitat de cumpărători și vânzători de bunuri imobiliare. Valoarea ridicată a pieței pentru imobiliare limitează numărul de cumpărători și capacitatea ridicată a pieței - numărul de vânzători.

Amploarea ofertei și a cererii de bunuri imobiliare este determinată în mare măsură de geografie (Locul de amplasare a obiectului, starea infrastructurii, etc.) și istorice (case de perioade diferite de construcție, arhitectură etc.) factori. disponibilitatea drumurilor de acces, drumuri, metrouri și alte rute de transport, întreprinderi comerciale și servicii publice, parcuri, locuri de recreere în masă, etc.

Cererea pentru imobiliare este individualizat și nu sunt interschimbabile. ceea ce face dificil de a realiza un echilibru al pieței și proporționalității.

Necesitatea de a efectua funcții de reglementare (înregistrarea tranzacțiilor etc.).

Eterogenitatea de bunuri imobiliare. Acest factor determină diferențierea substanțială a valorilor de proprietate și venituri din utilizarea lor între diferite obiecte de același tip de bunuri imobiliare în aceeași zonă.

Securitatea veniturilor împotriva inflației. Imobiliară este mai mult decât activele financiare sunt protejate împotriva inflației, deoarece inflația este transferată la prețul pe care este proporțională cu creșterea și prețul obiectului, iar rata de închiriere cu privire la utilizarea acestuia.

costuri ridicate de tranzacție. Tranzacții imobiliare necesită o tranzacție cu costuri ridicate (de operare). Pentru imobiliare comerciale, aceste costuri reprezintă aproximativ 1% din prețul obiectului, pentru cei vii sunt semnificativ mai mari și pot ajunge până la 10% din prețul.

caracteristicile pieței imobiliare în funcție de diferite caracteristici sunt date în tabelul. 2.1.

Caracteristicile generalizate ale pieței imobiliare

Primar și secundar, organizate și neorganizate, schimb și OTC, tradiționale și computerizate

2.2. Principalele etape de dezvoltare a pieței imobiliare
România

1. Porniți '90 ai secolului XX. Originea pieței imobiliare.

Punctul de plecare pentru dezvoltarea pieței imobiliare din România a fost rezoluția privind privatizarea de apartamente și, în consecință, va fi capabil să cumpere și să vândă apartamente. Acesta a fost în acest moment născut cererea masivă pentru îmbunătățirea condițiilor de viață într-un mod nou - achiziționarea de apartamente. Înainte de aceasta, principalele metode sunt: ​​speranța de locuințe publice libere, diverse scheme de schimb. Proprietate în proprietate privată, în această perioadă nu a fost suficient, iar cumpărătorii erau deja suficiente. În această perioadă, cererea a depășit cu mult oferta, și, prin urmare, participanții la piață au fost venituri mari.

În această etapă a cadrului legal care reglementează tranzacțiile imobiliare. În acest moment, companiile care operează pe piața imobiliară, oferă o varietate de beneficii care, menținând în același timp un mediu bun posibil pentru a obține un venit bun. A început să crească în prețurile locuințelor, dar apartamentele au fost vândute cu mult mai dificilă, iar cumpărătorul a devenit mai exigente. Noi forme de servicii pentru clienți. De exemplu, vânzările de apartamente au început să se răspândească cu plata în rate, a acordat credite garantate cu bunuri imobiliare. Unele firme au început să lucreze pe contracte exclusive, asumându-și obligația de a pune în aplicare apartamentul clientului pentru o anumită perioadă de timp.

Astăzi, în România, activitatea de investiții pe piața imobiliară a scăzut. Chiar și pe piața de locuințe, care este cel mai activ segment al pieței imobiliare nu a fost prevăzută cu credit și mecanisme financiare adecvate, care ar sprijini puterea de cumpărare a populației și ar face posibilă îmbunătățirea condițiilor de viață ale populației în masă.

Astfel, situația pieței imobiliare din România indică o lipsă a dezvoltării sale atât din sectorul ofertei și partea cererii. Pentru a oferi restricțiile de bază sunt posibile industria construcțiilor, precum și pentru cererea - valoarea de piață a imobilului. Pentru piața funcționarea normală imobiliare este necesară pentru a echilibra interesele tuturor participanților, și apoi prin intermediul mecanismului de piață ar trebui să fie rezolvate următoarele sarcini:

- crearea de noi case;

- transferul drepturilor la imobiliare;

- stabilirea prețurilor de echilibru pentru bunuri imobiliare;

- operare (control) a proprietății;

- distribuirea spațiului terenurilor între opțiuni concurente;

- investiții în imobiliare.