Estimată amortizarea totală acumulată - studopediya

Sub ansamblu evaluatorii de uzură cumulate să înțeleagă pierderea valorii obiectului evaluat pentru toate motivele posibile. Magnitudinea uzura totală incrementală este diferența dintre valoarea de piață a clădirilor la data de măsurare și valoarea sa de înlocuire completă, fie calculată ca suma de reproducere, fie ca valoare de substituție.

Uzura este de obicei măsurată ca procent, iar valoarea este o expresie a amortizării uzurii. În funcție de cauzele deprecierii proprietății, următoarele tipuri de uzură:

deteriorare fizică - este pierderea de valoare a clădirii, ca urmare a funcționării acestora și impactul forțelor naturale.

uzura funcțională - este pierderea de valoare a clădirii ca urmare a nerespectării cerințelor de performanță ale acestora funcționale ale pieței la data evaluării. Aceste dezavantaje sunt elementele structurale ale clădirii, materialele de construcție, proiectare, etc., care reduce funcționalitatea, utilitatea și, prin urmare, valoarea clădirii.

Externă (economică) depreciere - este o pierdere de valoare a clădirii sau proprietatea obiectului, ca urmare a impactului negativ al externe a factorilor obiect estimat. îmbătrânirea extrinsecă poate să apară ca urmare a modificărilor fizice obiectului de evaluare a mediului sau a mediului negativ influența pe piață.

La calcularea totalul de uzură evaluatorii folosesc următoarele definiții:

Durata de viață economică - o perioadă de timp în care clădirea are un cost și, în consecință, crește valoarea proprietății. Această perioadă se referă la perioada de construcție, până în momentul în care clădirea încetează să aducă o contribuție economică la valoarea obiectului. Această perioadă este de obicei mai mică decât durata de viață a existenței fizice a clădirii.

Durata de viață utilă - o perioadă în care elementele fizice ale clădirilor pot funcționa.

elemente ale clădirii pot fi împărțite în 2 tipuri. Primul grup include elemente durabile, durata de viață utilă nu este mai mică decât durata de viață economică a clădirii. Acestea includ pereți, fundații, utilități subterane și altele. Al doilea tip include elemente de scurtă durată, a căror viață utilă este mai mică decât durata vieții economice a clădirii, cum ar fi aparate de aer condiționat, acoperișuri, interioare și altele.

Rămas viața economică - este determinată de evaluator, perioada în care structura va fi după data evaluării pentru a contribui la costul de proprietate al obiectului. Durata de viață rămasă economică acoperă perioada de la data evaluării până la sfârșitul vieții economice.

Durata de viață utilă reziduală - este determinată de perioada de timp de evaluator vârsta reală a clădirii înainte de sfârșitul duratei sale de viață utilă în comun

vârsta efectivă - acesta este numărul de ani care au trecut de la data la care clădirea în funcțiune înainte de data evaluării.

vârsta efectivă - aceasta este vârsta care corespunde stării actuale și a clădirilor de utilitate estimate.

Vârsta reală și viața economică rămasă adăuga până la viața economică generală.

Diferența dintre totalul vieții economice și vârsta reală a clădirii dă viața economică reziduală.

Teoria evaluare imobiliară identifică trei metode principale de amortizare calcul:

1) Metoda de eșantionare a pieței;

2) Metoda de viață;

3) de rupere jos metoda.

Primele două metode sunt utilizate în principal pentru a determina

cantitatea totală de uzură. Metoda utilizată pentru distribuirea cantitatea totală cunoscută de uzură între îmbătrânire fizică, funcțională și externă staking.

1. Metoda de prelevare a pieței. Această metodă utilizează date de pe site-urile comparabile de pe piață, pentru care valoarea de uzură poate fi determinată. Această metodă vă permite să calculați suma totală de uzură a tuturor cauzelor posibile, determină viața economică globală, precum și dimensiunea externă îmbătrânirea (economică).

2. Durata de viață a metodei se bazează pe cerința a investitorului 100% din deprecierea clădirii în perioada vieții sale economice, deoarece oferă o rentabilitate completă a capitalului investit. Prin urmare, până la sfârșitul vieții economice a uzurii nu poate fi de 100%. În această metodă, vârsta reală și viața economică a clădirii sunt principalele concepte care sunt utilizate de către evaluator. Procentul de uzură generală și lacrimă este definit ca raportul dintre vârsta reală a obiectului la termenul vieții sale economice. Cantitatea de uzură se calculează înmulțind apoi acest raport cu valoarea de uzură costul de înlocuire completă.

3. defalcare Metoda utilizată în principal pentru a defalcare cantitatea totală de uzură, în conformitate cu cauzele sale. Metoda dă un rezultat pozitiv în lipsa de informații pentru metoda de vânzare similare sau metoda de viață și implică următoarele etape:

1) Calculul deteriorarea fizică a clădirii;

2) Funcția de calcul al îmbătrânirii;

3) calcularea îmbătrânirii extrinsecă;

4) determinarea valorii reziduale a clădirilor ca diferența dintre costul de înlocuire integrală a clădirilor și valoarea calculată a îmbătrânirii fizice, funcționale și extrinsecă detectate.