Cum să cumpere și să vândă terenul, economia și viața

Piața terenurilor din România ia avânt, iar terenul este de vânzare din ce în ce stanovyatsyapredmetom. Prin urmare, contabili trebuie să învețe de contabilitate a tranzacțiilor privind cumpărarea și vânzarea de bunuri obișnuite.

Esenta contractului

Principalul mod de înstrăinare a terenurilor este un contract de vânzare. Esența acestui acord este faptul că vânzătorul este obligat să transfere terenuri în proprietatea cumpărătorului (Sec. 1, art. 549 din Codul civil).

Contractul de vânzare a terenurilor trebuie să fie în scris (art. 550 din Codul civil). Componentele unui singur document semnat de părți. Nerespectarea formei scrise a contractului de vânzare va conduce la anularea sa.

În conformitate cu art. 554 contractul GKRumyniyav de vânzare a terenurilor trebuie să fie specificate date care permit identificarea subiectului teren pentru a transfera către cumpărător. Acestea sunt:

· Localizarea terenului;

· Plasat pe proprietățile acesteia (dacă este cazul);

· Suprafața de teren (în metri pătrați);

· Scopul secțiunii de teren.

Este condițiile esențiale de cumpărare și de vânzare a contractului de teren. În lipsa acestor informații, contractul nu este încheiat.

În conformitate cu art. 555 condiție GKRumyniyasuschestvennym de contract de cumpărare pentru teren este, de asemenea, prețul. Dacă nu există nici un element în contractul privind prețul terenurilor, nu este încheiat.

În cazul în care site-ul se află unele bunuri imobile, contractul ar trebui să fie stabilit prețul clădirii. De obicei, acesta include un preț transmis cu același imobil din partea corespunzătoare a terenului sau drepturile asupra acestuia.

In n. 2 linguri. 37 condiții ZKRumyniyaperechisleny care sunt considerate nevalabile pentru cumpărarea și vânzarea de terenuri. Contractului Și anume:

· Stabilirea dreptului vânzătorului de a cumpăra înapoi proprii va ateriza înapoi;

· Limitarea eliminarea în continuare a terenurilor, inclusiv restricționarea ipotecare, transferul de terenuri de inchiriat în alte tranzacții cu pământul;

· Limitarea răspunderii vânzătorului, în cazul prezentării drepturilor funciare de către terțe părți.

Vă rugăm să rețineți că, la încheierea contractului, vânzătorul trebuie să furnizeze informațiile cumpărătorului în posesia sa cu privire la grevarea terenului și restricțiile privind utilizarea sa (ipoteca, chirie etc.).

Conform p. 1 lingura. 556 GKRumyniyaperedacha complot realizat printr-un act de transfer sau alt document privind transferul. De obicei, organizația în acest scop face actul de recepție-transmisie porțiunii din numărul formularului OS-1. De îndată ce documentul de transfer relevant va fi semnat de ambele părți, obligația vânzătorului de a transfera terenurile către cumpărător se consideră îndeplinite.

Drept civil prevede consecințele transferului de terenuri de proastă calitate. Deci, în cazul în care oricare dintre dezavantajele zonei nu au fost stipulate de către vânzător, cumpărătorul poate alege să solicite vânzătorului o reducere proporțională a prețului de achiziție sau de eliminare fără dezavantajele de teren într-un termen rezonabil, sau rambursarea cheltuielilor sale pentru eliminarea acestor deficiențe (art. 475, 557 din Codul civil).

Înregistrează-te dreptul de proprietate asupra terenurilor

Transferul de proprietate a terenurilor către cumpărător pentru acordul de cumpărare cu condiția înregistrării, și ca unei astfel de înregistrări (n. 1, v. 131, p. 219, n. 1, v. 551 CC RF).

Pentru a înregistra pentru înființarea Serviciului federal de înregistrare, trebuie să prezinte următoarele documente:

· Cerere de înregistrare de stat a vânzătorului și cumpărătorului;

· Planul cadastral al terenului cu indicarea numărului cadastral, certificat Roskomzemom;

· Primirea de plată a taxei de stat.

Mai mult decât atât, este necesar documentele constitutive ale organizației, precum și documente care confirmă autoritatea persoanelor care semnează contractul de vânzare.

Federal experți instituție de servicii de înregistrare vor verifica documentele și să efectueze expertiza lor juridică. Ei trebuie să facă acest lucru timp de 1 lună (p. 3 al art. 13, alin. 1, art. 14 din Legea federală a 21.07.97 numărul 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“). În cazul în care toate documentele sunt în ordine, după 1 lună, organizația va primi un certificat de înregistrare de stat de proprietate asupra terenului.

Data înregistrării de stat a drepturilor este data efectuării intrările corespunzătoare privind drepturile Registrului de stat unificat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ea (Unified Registrul de Stat).

Notarială a contractului de vânzare a terenurilor nu este necesară (art. 550 din Codul civil). Cu toate acestea, în cazul în care părțile doresc să contractul notarial de vânzare de terenuri, atunci ei au dreptul să facă acest lucru.

Impozitul pe venit este cumpărătorul

Impozitarea tranzacțiilor pentru achiziționarea de terenuri în funcție de care a fost fostul său proprietar.

2. Achiziționarea de terenuri de la stat (municipiu). În conformitate cu dispozițiile articolului 264.1 NKRumyniyaorganizatsii au dreptul să ia în considerare costul de achiziție a terenurilor, care, la momentul cumpărării lor au fost în stare sau proprietate municipală.

În același timp, compania va fi în măsură să scrie pe costul de achiziționarea de terenuri doar în două cazuri (paragraful 1 al articolului 264.1 din Codul fiscal ..):

· Terenurile dobândite pentru construcția de capital;

· Este o clădire, structura.

Costul achiziționării drepturilor de teren ar trebui să fie clasificate ca alte costuri asociate producției și vânzărilor.

O organizație poate alege una din cele două politici pentru costurile de achiziție a terenurilor de recunoaștere prevăzute polițist. 1 pct. 3 linguri. 264.1 din Codul fiscal.

Metoda 1: Costurile sunt luate în considerare la intervale regulate în timpul perioadei care urmează să fie determinată în mod independent, dar nu mai puțin de 5 ani. Partea relevantă a unor astfel de cheltuieli recunoscute pentru fiecare raportare, atunci perioada fiscală.

2. Costurile de proces A sunt contabilizate într-o cantitate care nu depășește 30% din perioada anterioară a bazei fiscale fiscale. În același timp, exclude suma costului de achiziție a drepturilor funciare recunoscute în anul anterior (alin. 3, sub-clauza. 1 alin. 3 al art. 264.1 din Codul fiscal). Contabilitatea costurilor se efectuează în contabilitate (fiscal) perioada corespunzătoare recunoașterii depline a întregii sume de costuri.

Procedura aleasă de recunoaștere a cheltuielilor ar trebui să fie stabilită în politica de contabilitate în scopuri fiscale. Când selectați prima metodă, este necesar să se specifice pentru cât timp recunoscute drept cheltuieli, cum ar fi alegerea celei de a doua - dimensiunea lor, ca procent din baza de impozitare a anului precedent.

Practica arată că procesul de a scrie pe costul de achiziție a terenurilor ar trebui să fie ales pe baza profitului obținut de către organizație. În cazul în care venitul este mare, este mai bine să utilizați a doua metodă, ca și în acest caz, puteți scrie pe costul pe o perioadă mai scurtă de timp (chiar si timp de 1 an). În cazul în care venitul este mic, este de preferat ca în prima metodă.

Pentru a confirma costul de achiziție a terenului va avea nevoie de următoarele documente:

· Primirea documentelor de la organul de înregistrare (revendicarea 2 podp 3 linguri 264.1 NK RF revendicării 6, articolul 16 din Legea № 122-FL .....);

· Documentele de înregistrare a cadastrului;

· În cazul în care terenul este achiziționat pentru construcția, este de asemenea necesar, în raportul rezultatelor licitației.

Impozitul pe venit de la vânzător

În cazul veniturilor terenurilor derivate din vânzarea, contribuabilul poate reduce suma cheltuielilor legate de obținerea acestuia (cop. 2 n. 1, v. 268 RF). Impozitarea operațiunilor privind vânzarea de terenuri depinde când și cu care firma-vânzătorul a achiziționat terenul.

În acest caz, organizația are dreptul de a reduce veniturile din vânzarea site-ului, la următoarele costuri:

· Pe costul achiziției sale, în conformitate cu sub-clauza. 2 n. 1 lingura. 268 din Codul fiscal;

· Pe cheltuielile asociate direct cu punerea în aplicare (de exemplu, în funcție de costuri), în conformitate cu alin. 12, n. 1 lingura. 268 din Codul fiscal.

în cazul în care: P - rezultatul financiar (profit sau pierdere)

C - prețul de vânzare al terenurilor,

W - costuri unreimbursed pentru achiziționarea acestora.

Costurile unreimbursed - este o parte din costul de cumpărare în zonă, care, la momentul punerii sale în aplicare nu a fost încă inclusă în cheltuielile de la baza calculului profitului. Valoarea lor este calculată ca diferența dintre costul cheltuielilor de achiziție și a porțiunii înregistrate înainte de punerea sa în aplicare.

Pierderea pe dreapta parcelă este inclusă în compania altor cheltuieli părți egale în termenul stabilit polițist. 1 pct. 3 linguri. 264,1 TC RF, iar perioada de detinere real pentru site-ul (cop. 3, n. 5, Art. 264.1 RF).

în cazul în politica contabilă a organizației, cu condiția ca achiziția de terenuri costurile sunt amortizate pe durata de 5 ani sau mai mult, și o pierdere de vânzare a costului terenurilor vor fi recunoscute la fel de bine în această perioadă;

în cazul în care organizația permite achiziționarea de terenuri costurilor într-o cantitate care să nu depășească 30% din baza de impozitare a anului anterior, pierderile amortizată în cursul perioadei de proprietate efectivă a terenurilor.

Punerea în aplicare a terenurilor nu este supusă impozitării TVA-ului (cop. 6 alin. 2 din art. 146 din Codul fiscal). Prin urmare, costul de achiziție a terenului „de intrare“ TVA-ul conține. Mai mult, potrivit sub-clauza. 1 n. 4 linguri. 374 site-uri NKRumyniyazemelnye nu sunt impozitate pe proprietate.

Având în vedere că achiziția organizației terenurilor devine plătitor al impozitului funciar.

După ce a primit certificatul de proprietate al terenurilor organizației trebuie să se înregistreze la inspecția locului de amplasare a terenului (Sec. 1, Art. 83 din Codul fiscal). Cererea de înregistrare trebuie să fie depusă în termen de 30 de zile de la înregistrarea de stat de proprietate a momentului.

În cazul în care organul reprezentativ al municipiului a stabilit perioade pentru impozitul funciar, contribuabilii teren pe parcursul anului sunt obligate să calculeze și transfer la bugetul local pentru plăți în avans pentru impozitul pe teren (art. 397 din Codul fiscal).

porțiune Valoarea inițială

Păstrând ca motivul principal înseamnă să ia după efectuarea actului de transmitere a porțiunii de primire în formă №-OS 1. În cazul în care organizația în același timp achiziționarea clădirii și a terenului de sub ea, acestea ar trebui să se reflecte în scopuri contabile și fiscale ca obiect de inventar două separat.

Terenul este măsurată inițial la cost, care este format din costurile reale de cumpărare sale, inclusiv valoarea taxei de stat (pag. 5, 7, 8 PBU 6/01 „Contabilitatea activelor imobilizate“).

Suma taxa de înregistrare este de 7500 de ruble. (Art. 333.17, cop. 20 p. 1 lingura. 333.33 RF). Bazat pe polițist. 1 p. 1 lingura. 264 Taxa de NKRumyniyasumma este inclusă în alte cheltuieli legate de producție și de vânzări. Valoarea inițială a terenului poate include, de asemenea, costurile de informații și servicii de consultanță legate de achiziția de terenuri, remunerația organizației intermediare, etc.

Proprietățile de consum de teren în timp nu sa schimbat, astfel încât deprecierea acestor obiecte nu au nevoie pentru a încărca (pag. 17 PBU 6/01).

Să ia în considerare costul de achiziționare a terenurilor în contabilitate va fi posibilă numai în cazul în care este vândut.

Contabilitate pentru cumpărător

Costurile asociate cu achiziționarea terenului sunt reflectate în contul de debit 08 subcontul 1 „Achiziția de teren“, în corespondență cu conturile din contul calculelor (p. 27 Ghid pentru contabilitatea mijloacelor fixe, privind aplicarea planului de conturi Instrucțiuni).

Achiziția de proprietate a terenurilor în contul cumpărătorului afectează următoarele fire principale (excluzând alte operațiuni):

Debit 08 subcontul 1 „Achiziția de teren“ Creditul 60

- costul terenului se reflectă în componența investițiilor în active imobilizate

Debit 08 subcontul 1 "Achiziția de teren" credit 60, 76, 68

- a recunoscut costurile suplimentare pentru achiziționarea de terenuri

01Kredit de debit 08 subcontul 1 „achiziționarea de terenuri“

- teren recunoscute ca active fixe.

Contabilizarea vânzătorul

Punerea în aplicare a terenurilor în contul vânzătorului este reflectată de următorul cablarea de bază:

Debit 62 de credit 91 subcont 1 „Alte venituri“

- reflectă vânzarea de terenuri

Debit 91 subcont 2 „Alte cheltuieli“ împrumut 01

- amortizate valoarea contabilă a terenului

Debit 91 sub-cont 9 „Balanța de alte venituri și cheltuieli“ împrumut 99

- cifra de afaceri de închidere a lunii a reflectat rezultatul financiar (excluzând alte operațiuni).