Upravdomus - toate asociatiile de proprietari (HOA) caracteristici ale regimului juridic al comun

Caracteristici ale regimului juridic al proprietății comune a proprietarilor de spații în clădiri de apartamente.

Regimul juridic al proprietății comune a proprietarilor de spații în clădiri de apartamente are propriile sale caracteristici, în principal legate de posesia, utilizarea și eliminarea acestor bunuri. În special, în practică, este adesea necesar să se transfere în timpul utilizării (închiriere) a proprietății comune într-un bloc de apartamente (de exemplu, mansarda si subsol), reconstrui, reconstrucție și (sau) de re-planificare a spațiilor.

Pentru a nu încălca drepturile și interesele legitime ale proprietarilor spațiilor, ar trebui să cunoască normele de bază ale legislației de locuințe care reglementează aceste aspecte.

În conformitate cu art. 36 spații ZhKRumyniyasobstvennikam într-o clădire de apartamente deținut de dreptul de proprietate asupra cotei comune a spațiilor din casa nu face parte din apartamente și concepute pentru a servi mai mult de o cameră din casă, inclusiv scări mezhkvartirnye, scări, lifturi, elevatoare și alte arbori, coridoare, pardoseli tehnice, mansarde, subsoluri, care sunt utilități, alte echipamente, care deservesc mai mult de o cameră din casa (subsolurile tehnice), precum și a acoperișului, protejarea și sprijinirea Design enesuschie a casei, mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în casa în afara sau în interiorul spațiilor sau care deservesc mai mult de un spațiu, terenul pe care se află casa, cu elemente de amenajare a teritoriului și înfrumusețarea și alte concepute pentru a servi , exploatarea și îmbunătățirea obiectelor casei situate pe o astfel de teren (denumit în continuare - proprietatea comună într-un bloc de apartamente). Limitele și mărimea terenului pe care este situată clădirea de apartamente se determină în conformitate cu cerințele legislației funciare și a legislației privind planificarea urbană.

Trebuie remarcat faptul că proprietatea comună în clădire de apartamente este o singură entitate, indivizibilă și este deținută în comun. Nu este inalienabile, nu este implicat în circuitul civil ca un obiect independent. De asemenea, nu este supusă înstrăinarea părților individuale (obiecte) ale proprietății comune, acestea nu pot fi izolate în natură ca obiect separat de proprietate. În ceea ce privește proprietatea comună nu poate fi făcută înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate.

Astfel, proprietatea comună nu este un obiect separat de proprietate sau un alt drept real.

În consecință h. 3 linguri. 36 ZhKRumyniyaumenshenie dimensiunea totală a proprietății în clădire de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații în casă și numai prin reconstrucția acestuia (de exemplu, conectarea la mansardă la camera de zi, prin reconstrucția spațiilor și a proprietății comune).

Articolul 40 din normele schimbă ZhKRumyniyapredusmotreny limitele spațiale într-o clădire de apartamente.

Proprietarul sediul într-o clădire de apartamente cu privire la achiziționarea de proprietate a spațiilor adiacente care îi aparțin de drept al spațiilor de proprietate într-o clădire de apartamente, puteți combina de asemenea, aceste locuri de cazare într-o singură cameră, în modul prevăzut de capitol. 4 RF LCD. Limitele dintre spațiile adiacente pot fi schimbate sau camerele pot fi împărțite în două sau mai multe spații fără acordul proprietarilor altor spații în cazul în care o astfel de modificare sau secțiune nu atrage după sine o modificare a frontierelor altor clădiri, limite și dimensiunea totală a proprietății într-o clădire de apartamente sau schimba în ponderea proprietatea comună asupra proprietății comune în această casă.

Dacă reconstrucție, reorganizare și (sau) reamenajarea spațiilor este imposibilă fără a se alătura acestora o parte a proprietății comune într-o clădire de apartamente pe o astfel de reconstrucție, reorganizare și (sau) replanificarea spațiilor trebuie să fie obținut acordul tuturor proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente.

În cazul în care nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații în clădiri de apartamente, condominii au dreptul de a prevedea utilizarea sau utilizarea limitată a proprietății comune într-o clădire cu apartamente (sub-clauza. 1 oră. 2, art. 137 LC RF).

Prin decizia adunării generale a membrilor obiectelor HOA de proprietate comună într-o clădire de apartamente (de exemplu, mansarda si subsol, mansarda) pot fi închiriate (cop. 12 h. 2, art. 145 LC RF). Acestea pot fi utilități, altele care deservesc mai mult de o locuință, și (sau) spații non-rezidențiale într-un echipament de clădire cu apartamente.

Garret - spațiul dintre structurile de acoperiș (pereți exteriori și etajele superioare se suprapun)) (32 SNP 2.08.02-89) ..

mansarda Etaj - etaj, care este amplasat în interiorul spațiului pod (32 SNP 2.08.02-89.).

Chirie (utilizare finală) a acestor premise este posibil, pe baza unei majorități calificate (două treimi) din numărul total de voturi ale proprietarilor sau membrilor HOA (Art. 1, Art. 46 h. 4 Art. 146 LC RF). Reuniunea de proprietari sau a membrilor HOA se desfășoară în modul prevăzut de art. 45. Art. 146 ZhKRumyniyas Având în vedere că cvorumul la orice astfel de reuniune este de 50% din voturi plus unu din numărul total de voturi - în raport cu adunarea generală a proprietarilor și a cel puțin 2/3 din membrii Hoa (sau reprezentanții acestora) - în legătură cu adunările generale ale HOA.

Proprietarii care nu au votat pentru nici un motiv, trebuie amintit că decizia luată la adunarea generală a proprietarilor de spații, este, de asemenea, o necesitate pentru ei.

Pe baza celor de mai sus, putem evidenția următoarele caracteristici ale regimului juridic al proprietății comune a proprietarilor de spații în clădiri de apartamente:

izolat în cota de natură în proprietatea comună asupra proprietății comune nu este permisă;

Cedările de acțiuni în proprietatea comună asupra proprietății comune (.. mansardă, subsol, etc), separat de proprietate a spațiilor pentru a face este imposibil, deoarece o astfel de proprietate nu este un subiect independent de drept (partea 4 din articolul 37 LC RF ..);

reducerea dimensiunea totală a proprietății este posibilă numai prin reconstrucția și cu acordul tuturor proprietarii unui bloc de apartamente;

transferul de utilizare (închiriere) a oricărei părți a proprietății comune într-o casă de apartamente ar trebui să fie făcut cu acordul a cel puțin 2/3 din proprietari sau membrii HOA;

pentru reconstrucție, reorganizare și (sau) replanificarea a spațiilor, care implică aderarea la ea a proprietății comune într-un bloc de apartamente, trebuie să fie obținut acordul tuturor proprietarilor de spații în casă;

modificarea limitelor de camere adiacente, secțiunea lor permisă fără acordul celorlalți proprietari, în cazul în care astfel de modificări nu implică modificarea limitelor secțiuni din celelalte camere, limitele și dimensiunea totală a proprietății într-o clădire de apartamente sau o modificare a ponderii proprietatea comună asupra proprietății comune în această casă.

* (1) Există situația juridică potrivit căreia relațiile de proprietate, utilizarea și eliminarea de proprietari comune bloc de apartamente (transfer de utilizare, leasing, etc) sunt supuse unor reglementări GKRumyniya (art. 246.247), pentru că aceste relații sunt proprietatea și sunt în afara domeniului de aplicare al regulirovaniyaZhKRumyniya juridice (v. 4). Prin urmare, pentru a finaliza tranzacția de ordinul a proprietății comune trebuie să fie obținut acordul tuturor proprietarilor de spații de clădiri de apartamente de către adunarea generală a proprietarilor, nu doar membri ai în ordine predusmotrennomst Hoa. 45 ZHKRF.

Rețineți că, în cazul unei decizii cu privire la problema numai membrii HOA rămân expuse riscului de recunoaștere a tranzacției nule de către instanțele de la costum în cauză proprietarilor, în cazul în care dovedesc că decizia încalcă drepturile Hoa și interesele legitime.

O. A. Hovansky,
Consilier Compania "Consulting Group Yustitsinform"
Specialist în drept civil și Corporate