Săptămânal Director de informatii, repararea bunului închiriat

Elena Pokidova Oleg Boev

Săptămânal Director de informatii, repararea bunului închiriat
Luând în considerare costul chiriei și semnarea contractului. utilizatorii sunt de multe ori se confruntă cu o situație în care costurile reale pentru întreținerea și repararea bunurilor altuia sunt chirii mult mai mari și depășesc cu mult valoarea de calcule preliminare. Știind acest lucru, antreprenorii cu experiență sunt acordând mai multă atenție modului în contractul de închiriere reglementat drepturile și îndatoririle membrilor săi cu privire la conținutul de proprietate, de prevenire, rambursare pentru reparații, plata facturilor de utilități ale costurilor (în cazul contractului de închiriere de bunuri imobiliare), și așa mai departe. Dar, în ciuda acest lucru, ambele conflicte minore și majore între proprietari (reprezentanții autorizați ai acestora) și locatarii despre care și pe seama cui trebuie să facă reparații, apar în mod regulat.

Dreptul legal de a repara

obligații GKRumyniyaustanavlivaet părților cu privire la conținutul unuia dintre imobil închiriat. Dacă legea, alt act juridic sau contractul nu prevede altfel, proprietarul trebuie să facă pe cheltuiala sa reparații majore a proprietății închiriate (art. 616). Acest lucru se datorează faptului că locatorul, în calitate de proprietar (sau reprezentantului proprietarului), este interesat de modul de a păstra proprietatea lor și valoarea sa.

revizuire termen pentru a defini mai bine în acordul părților. Uneori, cu toate acestea, părțile trebuie să fie ghidate de regulamentele. De exemplu, calendarul și tipurile de reparare a clădirilor și structurilor sunt stabilite SNIP. În cazul în care instrucțiunile de regulamente sau contractul nu definește momentul sau necesitatea urgentă pentru munca nu a fost prezentă la chiriasului vina 2. revizie efectuată de locator într-un termen rezonabil. Aceasta este o indicație a Codului civil.

Exemplu între reprezentanții proprietarului și compania a semnat un contract de închiriere pentru spații non-rezidențiale, în proprietate federal. Având proprietate prin actul, locatarul a insistat că documentul a fost înregistrat pe o stare de urgență a sistemului de încălzire centrală. După introducerea chiriaș în sistemul de încălzire, a avut loc accidentul.

Compania are mai multe ori se face referire la proprietarul care solicită eliminarea consecințelor accidentului și un memento de necesitatea de o revizuire majoră a sistemului de încălzire centrală. Dar proprietarul nu a-și îndeplini sarcinile. Compania a făcut apoi reparațiile necesare pe cheltuiala proprie, prin semnarea unui contract de acord cu o organizație specializată și vorbind prin tratat ca un client. Acceptați și să plătească pentru munca, chiriaș care exercită un drept dat lui de către Codul civil, și contorizate costul de reparații în chirie. Dar proprietarul nu a fost de acord cu acest lucru și a făcut apel la instanța de arbitraj „de a rezilia contractul de închiriere din cauza neplătite privind chiriile de timp și evacuarea chiriaș din spațiile ocupate.“

În acest proces proprietarul a fost refuzat. Curtea a subliniat faptul că proprietarul a încălcat cerințele de la art. 611 din Codul civil, pentru el a fost obligat să dea proprietatea statului care corespunde condițiilor contractului de închiriere și scopul camerei. Instanța nu a recunoscut argumentele proprietarului, care a susținut că, prin adoptarea premisele actului, care a fost marca de starea proastă a sistemului de încălzire centrală, un chiriaș asumat astfel responsabilitatea pentru reparații și de a aborda consecințele unui eventual accident.

Vă rugăm să rețineți că locatarul are dreptul de a compensa valoarea producției de reparații majore cauzate de necesitate urgentă, în chirie, chiar dacă el a primit de la contractant amânarea plății lucrărilor efectuate în cadrul contractului de construcție contracte 3.

Să examinăm mai în detaliu ceea ce chiriașul are dreptul de a face, în cazul în care proprietatea este deja puternic putrezit, căzut în stare proastă, și de a folosi în scopul propus este dificil (dacă nu chiar imposibil), iar proprietarul nu se grăbește să repare. În acest caz, locatarul are dreptul de a alege:

  • face reparații majore, prevăzute de contract sau cauzate de necesitate urgentă 4. recupera de costurile de reparație proprietar sau creditate în chirie;
  • necesită o reducere corespunzătoare a chiriei;
  • de a cere anularea contractului si daune.

Înainte de a aplica aceste prevederi în practică, să vedem ce se spune despre nevoia de reparații în contract și ca o proprietate a deficiențelor reflectate în actul de acceptare. De exemplu, imobiliare obligația de contract de închiriere pentru a produce revizuire programată poate fi atribuită locatorului, și datoria de reparații capitale urgente - pentru chiriaș. Dar chiar și în acest caz, în cazul în care actul de transfer și de acceptare a indicat că proprietatea este în stare proastă, chiriaș costul de eliminare a unui accident trebuie încă să fie rambursate de către locator sau compensate cu chiria. Dar, dacă în actul de recepție și transferul nu va fi stabilită nici defecte, iar chiriașul nu va fi în măsură să dovedească faptul că cererea sa de revizuire din cauza necesității urgente, apoi a reveni banii cheltuiți pe reparații, utilizatorul nu va fi ușor.

Sub revizie se înțelege lucrări care necesită investiții semnificative în restaurarea pieselor esențiale, elemente de lucruri în legătură cu deteriorarea lor. În cele mai multe cazuri, taxa atribuită de revizuire a legii și acordul proprietarului. Dar el nu a avut întotdeauna mijloacele de a plăti pentru lucrări costisitoare. La urma urmei, costul unor astfel de reparații plătite de pe o lungă perioadă de timp, și se întâmplă în principal din cauza deprecierii valorii bunurilor transferate de către proprietar, ca parte a chiriei. Astfel, locatarii din proprie inițiativă sau la un acord cu proprietarul (reprezentantul său), pe cheltuiala proprie patching scurgeri acoperișuri, înlocuiți podelele, repararea sistemului de încălzire, etc.

În cazul în care actul juridic sau contractul obligația de a efectua reparații majore suportate de către locatar, calculul chiriei nu include amortizarea. De exemplu, în conformitate cu art. 644 din Codul civil pentru a efectua reparații majore ale vehiculului închiriate fără echipaj, ar trebui să chiriaș. Utilizatorul este obligat să efectueze reparații curente și de capital ale întreprinderii închiriate (art. 661 CP).

Pentru a salva pe altcineva, astfel încât să nu-și piardă sale

Legea obligă chiriașul să mențină proprietatea în stare bună, face la repararea cheltuiala sa actuală și să suporte costurile de conținutul său. Cu toate acestea, prin lege sau prin contract poate fi stabilită în alt mod. De exemplu, contractul de închiriere de vehicule cu echipaj datoria de a menține obiectul în stare de funcționare și să efectueze toate tipurile de reparații, inclusiv cea actuală, responsabilitatea proprietarului (art. 634 CP).

Sub reparații curente se referă la activitatea sistematică și în timp util cu privire la conservarea proprietății de uzură prematură și de a elimina defecte minore. De exemplu, spoială tavane și vopsea peretii intr-o camera, reparați cablajul, înlocuirea pieselor defecte în echipamente mici, etc. Întreținere, precum și de capital, care vizează menținerea proprietății în stare bună, dar nu necesita cheltuieli de capital.

Este responsabilitatea chiriaș și se desfășoară alte măsuri pentru a menține proprietatea în stare bună, lucrări de întreținere (ungere, fiabilitate de montare de inspecție, filtre de schimb, etc), de îngrijire zilnică (de curățare, ștergere, curățare) și altele.

În plus față de chiriaș, de obicei, revin suporte alte costuri ale proprietății închiriate, de exemplu, plata de combustibil (la închirierea unui vehicul) sau utilități (pentru clădiri de închiriere, localuri). Al doilea caz mai detaliat.

Deci, în practică, se aplică două opțiuni de plată de către locatar a serviciilor municipale.

Dacă încă contract cu termeni și condiții similare încheiate, amintiți-vă că trebuie să solicite documentele proprietar care fundamenteaza cheltuielile. Acest lucru este de a se asigura că, în primul rând, controlul locatorului. Nu este un secret faptul că unii dintre proprietarii încearcă să le impună chiriașilor mai mult și mai multe costuri de proprietate, chiar și cele care se află pe proprietar și nu sunt specificate în contract. Și în al doilea rând, aceste documente trebuie să furnizeze membrilor organului fiscal interesat de cheltuieli și solicită dovada de valabilitate a acestora. Deci, veți avea nevoie de copii ale documentelor din partea organizațiilor de energie și vodosnabzhencheskih, furnizorii de servicii și altele. Calculele Plus de plăți cu privire la sediile pe care le închiriați. facturile de utilități pot fi contabilizate ca o cheltuială, iar pentru ca locatarul nu trebuie să încheie contracte cu organizații specializate 5.

În plus față de facturile de utilități, costurile de întreținere și reparații curente, într-un contract sau act juridic poate prevedea obligația utilizatorului de a lua măsuri în asigurare și protecție a proprietății închiriate.

În cazul în care deficiențele de proprietate sunt găsite

Proprietatea transferate locatarului trebuie să respecte termenii contractului și scopul proprietății. Aceasta este prescrierea legii. Dar ține cont de faptul că proprietarul nu este responsabil pentru deficiențele menționate le în contract, sau pentru cei care au fost în mod evident cunoscute de chiriaș. Și dacă proprietatea are astfel de deficiențe, nu se poate referi la instanța că nu știa despre ele.

Exemplu: Societatea A a fost stabilită ca urmare a reorganizării, și a fost succesorul de leasing. Decizia de a reînnoi relația cu proprietarul, al cărui predecesor legal entitate de mai mulți ani închiriate spații de birouri, compania A a semnat un nou contract cu proprietarul de proprietate. După ceva timp, societatea A abordat proprietarul cu cerința de a compensa costurile de reparații. Dar el a refuzat să facă acest lucru, subliniind că toate neajunsurile camerei au fost cunoscute de către utilizator, care este de fapt de mai mulți ani au ocupat camera, nu au exprimat nici o plângere la momentul încheierii unui nou acord nu a fost nici un comentariu cu privire la proprietate. Pornirea de protecție judiciară, utilizatorul a suferit un fiasco total. Instanța a fost de acord cu argumentele locatorului.

nu este responsabil pentru locator și deficiențele pe care locatarul ar fi descoperit în timpul inspecției de proprietate sau în cursul verificării sale serviceability la încheierea contractului sau transferul de proprietate.

În toate celelalte cazuri, responsabilitatea pentru deficiențele bunului închiriat este atribuit prin lege pentru proprietar. În special, aceste dezavantaje sunt cele care împiedică utilizarea bunului conform destinației sale. Dar antreprenorii sunt adesea interpretate greșit aceste dispoziții, iar în cazul în care există conflicte.

Un exemplu de spații non-rezidențiale contract de închiriere a fost încheiat între cele două companii. În actul de a primi parțial inundații subsol de transport au fost marcate căzuți pereți din cărămidă, fisuri în pereți, să curgă în tavanul coridorului. După ce a primit de la sediul locatorului, locatarul a făcut reparații cosmetice. El a cerut, de asemenea, despăgubiri pentru cheltuielile lor. Proprietarul a refuzat, iar chiriașul a adresat în instanța de judecată. În declarația de cerere, el a spus că a fost forțat să facă aceste lucrări, deoarece camera a fost parțial improprii pentru utilizarea prevăzută. Dar instanța a refuzat să îndeplinească aceste cerințe. În actul final, sa spus ca locatarul a luat proprietatea cu neajunsurile stabilite, astfel încât proprietarul nu este responsabil pentru ei.

Reparare sau îmbunătățiri? Închiriere

Înainte de a ridica proprietatea altcuiva, trebuie să se stabilească cu certitudine care dintre activitățile planificate legate de reparații majore, care - la curent, și care - pentru îmbunătățiri permanente ale proprietății închiriate (deținute pentru o utilizare mai eficientă a activelor). În acest din urmă caz, în conformitate cu art. 623 GKRumyniyau chiriaș are dreptul la o compensație pentru costul îmbunătățirilor numai în cazul în care aceste lucrări sunt efectuate cu acordul locatorului. Dar locatarii acestui fie nu știu sau uita, și, ca rezultat îmbunătățirea proprietarul primește gratuit. Mai ales deșeuri notabile, de obicei, asociate cu proprietăți îmbunătățite și de a crește nivelul de confort. De exemplu, locatarii achiziționa și instala scumpe aparate de aer condiționat. Dar proprietarii nu sunt de acord să plătească costul. Desigur, de aer condiționat sunt încă proprietatea chiriaș, dar banii au cheltuit pentru livrarea, instalarea și demontarea ulterioară a echipamentului va fi aruncat în vînt. Și în viitor, acest echipament va mai probabil cu greu nevoie de chiriaș, și el va trebui să vândă aparate de aer condiționat la prețuri de chilipir de proprietate inutile nu a atârnat o greutate moartă în bilanț.

Contractul pentru a vă oferi mai bine, ce îmbunătățiri vor fi, și ce nu vor fi rambursate de către locator; în caz afirmativ, în ce măsură, în ce condiții și în ce ordine. Pot fi convenite în avans și costul maxim al lucrării, materiale și așa mai departe. Chiar și așa, trebuie să aibă grijă de către proprietar, în scris, a fost de acord să îmbunătățească proprietatea lor și rambursarea totală sau parțială a costului îmbunătățirilor chiriaș.

Prin modul în care, în cazul în care contractul de închiriere a utilizatorului nu este direct datoria de a efectua reparații sau îmbunătățiri, costurile sale sunt susceptibile de a fi atacate de către autoritatea fiscală. Acest lucru se întâmplă chiar dacă prevederile Codului civil.

Despre închiriere a proprietății de stat

formularele aprobate de leasing de bunuri imobiliare federale sau municipale prevăd posibilitatea de a obliga chiriaș să ia participare la capital revizuire majoră a clădirilor deținute de către locator, proporțional cu sediul zonei ocupate. Nevoia de reparații majore în astfel de cazuri este determinat pe baza avizului tehnic al organizației specializate. În cele mai multe cazuri, aceasta nu prevede nici scăderea ratelor de închiriere pe valoarea costurilor chiriaș pentru participare la capital în revizie.

Uneori, reprezentanții proprietarului intră într-un contract care obligat să ramburseze costul reparațiilor efectuate de către locatar, și apoi refuză să facă acest lucru. Argumentele sunt diferite, de exemplu, chiriasul nu este de acord cu privire la documentația tehnică, tipurile de muncă, costurile de reparații etc. Dacă se întâmplă acest lucru, și în mâinile lor există dovezi cu privire la valoarea și necesitatea celor sau a altor lucrări de reparație a proprietății, contactați instanța .. Există precedente de succes.

Exemplu de proprietate Comitetul de gestionare și Societatea a încheiat un contract de închiriere pentru spații non-rezidențiale pentru un magazin. Camera necesar pentru a face reparații majore - pentru a elimina consecințele incendiului, care a avut loc în urmă cu câțiva ani, și să-l transforme ca un magazin (fostul restaurant interior a fost localizat). Conform contractului, obligația de a face reparații majore a fost atribuit balansoderzhatelya - o entitate economică în cadrul Comitetului de gestionare a Proprietății de Stat.

Ltd. a făcut o revizuire majoră a spațiilor și a deduce costul în ceea ce privește plățile de leasing. Dar, după un timp, Comitetul a apelat la tribunal o cerere împotriva companiei de recuperare a arieratelor chirie, penalități de întârziere, rezilierea contractului de închiriere și evacuarea inculpatului din incinta non-rezidențiale. Ltd. a depus o cerere reconvențională de a obliga Comitetul pentru a compensa costul reparațiilor efectuate în chirie.

În a doua parte a cererii de recuperare a costurilor de echipament a fost refuzat. Ltd. nu a demonstrat prejudiciul făcut pentru această proprietate.

2 De exemplu, ca urmare a unui accident sau a unui dezastru natural, cu condiția ca locatarul, în conformitate cu contractul și legea a luat toate măsurile necesare și suficiente pentru siguranța proprietății.

3 A se vedea. Scrisoare de informare al Prezidiului VASRumyniyaot 29.12.01, № 65 „Revizuirea soluționarea litigiilor legate de încetarea obligațiilor de compensare creanțe contra.“

4 amenințare reală de deteriorare sau distrugere a bunurilor și (sau) imposibilitatea utilizării în continuare chiriaș.

A se vedea 5. Rezoluția Supreme de arbitraj SudaRumyniyaot 09.11.99, numărul 7235/98 și Letter UMNS Romania la Moscova pe 5/12/00, The № 03-12 / 17990.