Revizuirea practicii de arbitraj cu privire la litigiile care decurg din relațiile de arendă

După cum arată jurisprudență, de multe ori chiriași lipsiți de scrupule care nu doresc să plătească pentru utilizarea de proprietari de proprietate, apeland la tot felul de vicii de contracte încheiate.

Potrivit chiriașilor, recunoașterea contractului nu a încheiat-le libere de obligația de a plăti pentru a utiliza proprietatea. La rândul său, instanțele de arbitraj a interpretat aproape în unanimitate această constatare ca fiind o eroare care nu se bazează pe dreptul civil.

În ceea ce instanțele au remarcat utilizarea de proprietate - terenuri, clădiri, vehicule și așa mai departe în România se plătește. Forma o astfel de bord poate fi fie legiferate taxe sau anumite plăți contracte de leasing contractuale. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că utilizarea proprietății, în același timp, merge dincolo de acorduri de drept și de drept privat și este gratuit.

În toate aceste cazuri, pe partea frontală, utilizarea temporară papirus a proprietății altuia, există o obligație ca urmare a îmbogățirii fără justă cauză. La rândul său, orice relație juridică între organizațiile comerciale bazate pe principiile retribuției și echivalarea obiectelor materiale schimbate, precum și inadmisibilitatea îmbogățire fără justă cauză. Rezultă că recunoașterea contractului de leasing nu a încheiat, nule, indiferent de motivul pentru care nu scutește de la plata pentru utilizarea efectivă a bunurilor altuia.

O persoană pe nedrept utilizarea temporară a bunurilor altuia trebuie să despăgubească victima pentru ce a salvat ca urmare a unor astfel de utilizare, prețul în vigoare la momentul utilizării peste a, și în locul în care sa întâmplat. Mai mult decât atât, o persoană care a primit nemotivat sau bunuri salvate, este obligat să returneze sau să despăgubească victima pentru toate veniturile pe care le-a învățat sau ar fi trebuit învățat din această proprietate din momentul în care știa sau ar fi trebuit să știe de îmbogățire fără justă cauză.

De obicei, în astfel de situații, instanțele de arbitraj satisface pretențiile proprietarilor de pământ deținute de acestea pentru eliberarea obiectelor de închiriere și de a recupera din chiria chiriaș pentru toată perioada de proprietate în litigiu. În susținerea poziției sale instanțele explică faptul că Codul civil român, reguli speciale de transfer sunt stabilite în închirierea de clădiri care urmează să fie aplicate la contractul de închiriere a spațiilor non-rezidențiale.

Astfel, transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acesteia de către locatar se efectuează pe actul de transfer sau alt document privind transferul semnat de către părți. În același timp, dodging proprietar sau chiriaș să semneze un document privind transferul de bunuri imobile supuse condițiilor stipulate în contract se consideră ca o renunțare la obligația de a transfera sau acceptarea de active, respectiv. În caz de încetare a contractului de închiriere a unei clădiri sau proprietăți imobile închiriate trebuie returnate către locator și actul de transfer sau alt document privind transferul.

În cazul în care spațiile închiriate returnarea probelor după încetarea contractului nu este disponibil, efectuarea unei plăți de chirie nu pot fi luate în considerare pentru a opri. Prin urmare, în cazul în care locatarul nu a returnat bunul închiriat sau a returnat-o înainte de vreme, locatorul are dreptul de a solicita plata chiriei pentru întârziere de timp.

În plus față de neplata plata chiriei și valoarea utilizării reale a bunurilor altei persoane, în practică, există situații în care plățile de închiriere conform contractului sunt plătite în plus. Și ar putea exista abuz de drept deja din partea proprietarilor - nu în toate cazurile, proprietarii sunt dornici de a rezolva orice întrebări cu privire la această problemă prin mijloace pașnice, în cadrul aranjamentelor contractuale existente. Ca regulă, chiriașii pune condiția - renunțarea la cerințele de rabat sau o rambursare, și rezilierea contractului.

Astfel, persoana care, fără a cere prin lege, alte acte juridice sau bazele de tranzacții achiziționate sau bunuri salvate în detrimentul altei persoane, este obligat să se întoarcă la acesta din urmă proprietatea pe nedrept dobândite sau salvate - îmbogățirea fără justă cauză. Ca regulă generală, părțile au dreptul de a cere restituirea a ceea ce a fost realizat de aceștia în răspunderea până la modificarea sau rezilierea contractului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau prin acordul părților. În ciuda acestui fapt, normele privind obligațiile de îmbogățire fără justă cauză se aplică cerințelor pe de o parte întreprinderea la alta de returnarea executate în legătură cu această obligație.

În sensul statului de drept, îmbogățire fără justă cauză nu ar trebui să se considere că, în virtutea obligațiilor îndeplinite și numai părții respective primite în obligația în legătură cu această obligație, și merge în mod clar dincolo de conținutul său. În acest caz, normele privind obligațiile de îmbogățire fără justă cauză se aplică, de asemenea, cererile de o parte la alta, în obligația returnării executate în mod greșit. Astfel, contrar argumentelor de proprietari, plătită în plus chiria poate fi returnat (compensate cu plățile viitoare) locatarului, fără anularea contractului.

Într-adevăr, la solicitarea contractului de închiriere proprietarul poate fi reziliat prematur de către instanța de judecată, în cazul în care chiriașul este de mai mult de două ori la rând, la sfârșitul termenelor de plată inițiale nu face chiria. Cu toate acestea, rezilierea anticipată a contractului de arendă încheiat pentru o perioadă de mai mult de cinci ani, la cererea proprietarului este posibilă numai pe baza unei hotărâri judecătorești cu o încălcare substanțială a contractului de arendă a chiriaș sale. Adică, proprietarul trebuie să furnizeze instanței dovezi pentru a sprijini încălcări semnificative Locatarului.

Circumstanțele cum ar fi neplata a plăților de leasing sunt baza pentru rezilierea contractului în cazul în care acestea pot fi calificate drept încălcări substanțiale ale contractului de leasing. Acest lucru nu poate fi baza pentru a îndeplini cerințele locatorului de încetare anticipată a contractului de închiriere faptul de încălcare fundamentală a contractului, în cazul în care o astfel de încălcare și efectele sale eliminate de locatar într-un termen rezonabil.

O mulțime de controverse este întrebarea dacă urmează să fie rambursat costul chiriaș pentru reparația capitală a obiectului închiriat. Într-adevăr, nici legea, nici de multe ori în contractele cu privire la orice obligație a locatarului de a efectua reparații majore ale proprietății închiriate nu se vorbește. În același timp, există situații când în momentul transferului de proprietate către locatar obiectul contractului de leasing este în stare proastă, proprietarul refuză să facă reparații, precum și utilizarea efectivă a proprietății în alte scopuri este posibilă numai după producerea de o revizuire majoră.

De asemenea, legea a stabilit o regulă generală, obligația proprietarului de a face pe cheltuiala sa reparații majore a proprietății închiriate, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege, alte acte juridice sau contractul de închiriere. reparații majore trebuie făcută în termenul prevăzut de contract, iar în cazul în care nu este determinată de contract sau cauzate de necesitate urgentă, într-un timp rezonabil. Încălcarea responsabilităților proprietar pentru revizuire de producție oferă chiriaș pentru a face reparații majore și de a recupera de la costurile de reparații proprietar. În acest caz, acordul proprietarului pentru a efectua sunt necesare reparații capitale. Prin urmare, chiriașul are dreptul de a solicita rambursarea costurilor de reparație. Cu toate acestea, în cazul în care confirmă doar nevoia urgentă pentru funcționarea instalației sale prevăzute în contractul de închiriere.

Ca regulă generală cetățenilor și persoanelor juridice sunt libere să încheie un contract. Constrângerea de a încheia un contract nu este permisă, cu excepția cazului când a contracta prevăzute de lege sau angajamente voluntare. Chiriașul îndeplini în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului este, ceteris paribus dreptul preferențial, înainte de alte persoane pentru a intra într-un contract de închiriere pentru un nou mandat.

Locatarul va notifica locatorului cu privire la dorința de a încheia un astfel de acord în termenul specificat în contractul de închiriere, iar în cazul în care contractul este specificat nici un moment, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Dovada intenției de a oferi teren de inchiriat pentru alte persoane care nu sunt reprezentate. La rândul său, proprietarul este liber în exprimarea voinței lor asupra continuării contractului de închiriere sau reînnoirea acestuia. În cazul în care proprietarul chiriașului a refuzat să încheie un contract pentru un nou mandat, dar într-un an de la data expirării contractului cu el a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul să solicite transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat.

Cu alte cuvinte, pentru un drept nou termen de preempțiune al locatarului de a semna un contract de închiriere poate fi realizată numai de către el, în cazul transferului locatorului de proprietate în litigiu de închiriat către o terță parte. În acest caz, dreptul de preempțiune la chiriaș este condiționată de punerea în aplicare obligatorie. În acest caz, instanțele de arbitraj sunt de acord că normele de drept civil a dreptului preferențial de reînnoire a contractului nu indică obligația proprietarului de a prelungi contractul de închiriere pentru un nou mandat.

De fapt, contractul de închiriere este pentru o perioadă determinată de contract. În cazul în care locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului, în lipsa obiecțiilor din partea proprietarului, contractul va fi reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. La rândul său, proprietarul are dreptul de a informa chiriasul intenția de a înceta relația de leasing la expirarea contractului. Astfel de acțiuni indică prezența proprietarului sa opus să predea în continuare, și anume dincolo de durata contractului de închiriere folosind locatarului de proprietate.

Apoi, contractul de închiriere se consideră reziliat din cauza expirării mandatului său. În acest caz, locatarul este obligat să restituie bunul locatorului în aceeași stare în care a primit, luând în considerare uzura normală, sau în starea prevăzută de contract. În ceea ce privește afirmația că utilizarea proprietății și efectuarea plăților de leasing indică reluarea contractului pe o perioadă nedeterminată, este înșelătoare, deoarece contractul este reînnoit pentru o perioadă nedeterminată în cazul în care nu există nici o obiecție față de contrapartidă la utilizarea în continuare a altor bunuri de partid. În plus, dreptul unui proprietar de a refuza să reînnoiască contractul nu se datorează necesității de a justifica cu indicarea oricăror motive.