istorie și dezvoltare, perspective Stroysberkass - birouri de construcții din România și

Aproximativ o treime din populația din România nu are mai mult de 9 metri pătrați, în medie. m de spațiu pentru fiecare persoană care trăiește. Mai mult de 5 milioane de oameni nu își pot permite să cumpere un nou spațiu de locuit și să stea în linie pentru un apartament, doresc să obțină noi locuințe pe cheltuiala statului. Cu toate acestea, statul nu este în măsură să ofere locuințe pentru toți cei care au nevoie de ea, astfel încât soluția problemei locuințelor pentru cei mai mulți oameni se mișcă foarte încet.

Din păcate, ipoteca este, de asemenea, nu este disponibil tuturor cetățenilor din diverse motive. Prin urmare, autoritățile trebuie să caute alternative diferite de oameni posibilitatea de a cumpăra un apartament nou. Una dintre opțiuni este proiectul de lege „Cu privire la băncile de economii de construcție“, care se bazează pe experiența SSC în unele țări europene. Dar, până în prezent nu este acceptat legea în România.

Istoria apariției primelor bănci de economii pentru construcții
Tehnologia modernă de investiții în imobiliare rezidențiale în lume, bazată pe trei principii de bază:
• sprijin din partea statului;
• ipoteci;
• economii contractuale.

Desigur, în diferite țări, metode de punere în aplicare a celor sau a altor zone să fie diferite, dar principiile stabilite în acestea sunt aceleași. În ceea ce privește băncile de economii pentru construcții, toate aceste organizații fac parte din al treilea grup, în baza lucrărilor pe principiul economiilor contractuale.
Primul sistem de economii contractuale a apărut în Prusia în 1783. Mai târziu, la începutul secolului al XIX-lea au început astfel de sisteme de economii pentru construcții să apară în alte țări și regiuni (în Austria, începând cu 1811, în Saxonia începând cu 1843).

Prima asociație, care a servit ca prototip al caselor de economii, au început să apară în orașele miniere mici din Germania și au lucrat pe un principiu simplu: în cazul în care construcția casei, de exemplu, a avut 100 000 de unități monetare, și fiecare dintre cei care doresc să construiască o casă într-un an, ar putea fi amânată numai 10 mii, este evident că el ar putea construi o casă în doar 10 de ani. Când combinați economiile în același timp, 10 dintre care doresc unul dintre ei ar putea obține un nou acasă un an mai târziu, a 2-a - 2 ani mai târziu, a treia - după 3 ani, etc. Prin urmare, beneficiile sunt toți participanții, cu excepția ultimului.

Pastorul von Bodelschwingh
Primul Bausparkasse Pastorul von Bodelschwingh a fost deschis în 1885. În mod activ ca această tendință a început să se dezvolte după al doilea război mondial în 1948. Impulsul pentru dezvoltarea sa a servit ca lipsa de resurse financiare în Germania postbelică, atunci când se utilizează economiile băncilor au început să rezolve problemele locative ale populației.

În Germania are încă una dintre cele mai renumite și cel mai mare sistem de bănci de economii.
În alte țări europene, sistemul de avantaj economii de construcție a apreciat mult mai târziu - la începutul reformelor de piață. Legile privind băncile de economii pentru construcții este adoptat în Republica Cehă, Marea Britanie, Slovacia, Ungaria, Franța, Croația și altele. În plus față de național și, de asemenea, băncile de economii germane de construcții care operează în aceste țări.

De asemenea, trebuie remarcat faptul că băncile de economii moderne de construcții sunt semnificativ diferite de primele încercări de a organiza economii colective pentru construcția de locuințe. Și că băncile de economii pentru construcții sunt acum principalul instrument de finanțare în imobiliare rezidențiale în Germania. Astfel, construcția de 3 din 4 case în această țară este finanțată cu participarea unor economii contractuale colective.
În forma modernă a CCK de a utiliza depozitele cetățenilor ca o sursă de resurse pentru a finanța credite pentru locuințe, debitorul plătește pentru utilizarea creditului și stabilirea primei de stat, care se plătește în conformitate cu contractul încheiat la economii de construcție, cu condiția ca în cursul anului investitorul a făcut în contul său stipulat în valoarea contractului de bani.

În același timp, creditul de locuințe în banca de economii de construcție se poate obține doar ea un investitor numai după timpul stabilit prin contract (aproximativ 5-6 ani), în cazul în care se face contribuții lunare la un cont în SSC până la o anumită sumă a contractului. Aici trebuie remarcat faptul că rata dobânzii (și la depozite și credite) fixe pe durata contractului.

După ce a primit CCK de rambursare a creditului este efectuată în termenul stabilit de contract. De regulă, perioada maximă de rambursare a creditului în acest caz este de 12 ani. În același timp, ratele dobânzilor sunt mai mici decât în ​​cazul creditării ipotecare.

Experiența mondială a sistemului de economii de locuințe
Desigur, din moment ce prima clădire băncile de economii din Germania au trecut foarte mult timp. Acum, sistem similar de economii pentru construcții există în multe țări. Potrivit statisticilor, aproape jumătate din cetățenii europeni folosesc băncile de economii de construcție pentru a acumula fonduri pentru achiziționarea de locuințe. Așa cum am discutat deja exemplul Germaniei, toți investitorii încheie cu băncile de economii un contract în care toate condițiile prescrise: plată, dobânzile la depozite și credite, termenul contractului, etc. Punerea în aplicare a acordului se realizează în trei etape.
Acumularea. Fiecare membru înainte de a obține un împrumut pentru a cumpăra un apartament trebuie să acumuleze o anumită sumă (stabilită prin contract de cota din valoarea totală a creditului).

Obținerea de bani și să cumpere un apartament. În această etapă, un membru al CSS primi banii lor acumulate, împreună cu interes, precum și o anumită sumă din împrumut specificată în contract. Folosind banii, investitorul dobândește o casă.
Rambursarea creditului. Conform acordului, împrumutat fonduri pentru o perioadă determinată, în schimbul Bausparkasse împreună cu dobânzile de împrumut.
Numărul de participanți nu este limitat la banca de economii de construcție. Este evident că valoarea și regularitatea atragerea de noi investitori, depinde de stabilitatea întregului sistem financiar.

Acțiune în masă. Ivan Pols.
Pentru unii poate părea că CCK similar cu scheme piramidale. Dar acest lucru nu este adevărat. Particularitatea băncile de economii de construcții existente, oferindu-le un loc de muncă stabil, că acestea nu depind de piața de capital: toate manipularea numerarului în cadrul sistemului, formând un cerc vicios.

Se pare un fel de circulație a banilor. Din contul fondului de depozite de asigurare oferă credite, care sunt apoi returnate și re-direcționat către creditarea altor membri ai sistemului.

În plus față de SSC, care funcționează pe principiul descris mai sus, în Europa există mai multe tipuri de astfel de sisteme. De exemplu, în Franța, există 2 tipuri de conturi de economii de locuințe:

1. Rezervați economii, în cazul în care puteți salva inițial până la 20 mii. Euro și după a obține un credit preferențial pentru achiziționarea de apartamente în valoare de până la 30 mii. Euro sub 3,75% pe an. Pe lângă contribuția la un premiu de stat dată a adăugat anual un 1,5 mii. Euro.
2. Conturi de economii PEL (planul de economii de locuințe). Pe acest cont un om poate acumula până la 80 mii. Euro, iar apoi a obține credite pentru locuințe preferențiale la 120 mii. Euro la 4,8% pe an.
În sistemul britanic lucrări, societăți de construcții mecanismul de care este oarecum similar cu principiul SSK german, dar apoi pentru a obține un împrumut de locuințe pentru a fi colaborator al companiei de construcții nu este necesară. În ultimii ani, datorită liberalizării legilor bancare britanice activitatea tuturor societăților de construcții devin tot mai mari se suprapun cu activitățile băncilor comerciale.
economii de construcții bănci există în multe țări și, împreună cu creditare ipotecară este un instrument pentru a ajuta la rezolvarea problemelor locative ale populației.

Perspectivele, economii de construcții bănci din România
Primul lucru pe care ar trebui să spunem că un fel de construire a băncilor de economii din România a fost de lucru. Cu siguranță mulți oameni cunosc un astfel de lucru ca locuințe și zhilischnostroitelnye cooperative. Totalul este în prezent în România în diferite regiuni sunt de aproximativ 30 de bresle care reunesc aceste cooperative.

Andrew Gorodnichev. Dulgheri (fragment)
Din păcate, în forma în care acestea există în prezent, nu au putut fi realizate în cooperative de locuințe progrese semnificative. Chiar și în ciuda faptului că numărul total al deponenților acestor instituții depășește zeci de mii de oameni.

Caracteristici introduse în Duma românească un proiect de lege „Cu privire la băncile de economii de construcție“
Trebuie remarcat faptul că proiectul de lege a fost introdus în Duma de Stat a România de două ori. Dar a fost respins și trimis înapoi pentru revizuire. De-a lungul ultimilor ani, documentul are o echipă de specialiști, inclusiv reprezentanți ai Băncii România, Ministerul Finanțelor, Ministerul Dezvoltării Economice și Ministerul Dezvoltării Regionale.

Potrivit dezvoltatorilor de proiecte, băncile de economii de construcții din România poate fi un bun ipoteci alternative, și ar trebui să crească disponibilitatea de noi locuințe pentru întreaga populație.
Proiectul de lege prevede înființarea de bănci specializate, care va fi capabil să efectueze o gamă limitată de operațiuni bancare. Fiecare societate clădire investitor va trebui să intre în acord cu economiile bancare, oferind pentru o anumită perioadă de a face contribuții fixe la contul dvs. de economii la bancă.
În cazul în care deponentul va acumula aproximativ 30-50% din prețul de achiziție, acesta va avea dreptul de a primi un împrumut în suma necesară pentru a cumpăra un apartament nou. pe termen lung a creditului și dobânda la acestea vor fi instalate în prealabil în contract.

În plus, proiectul de lege prevede că rata dobânzii la împrumut nu trebuie să depășească rata la depozit de economii cu mai mult de 3% pe an.
De fapt, proiectul de lege are ca scop crearea unei noi instituții financiare din țară. Din moment ce este bine stabilit faptul că băncile de economii de construcție primesc statutul băncii (instituții financiare și de credit), care se va concentra exclusiv pe strângerea de fonduri de la public în depozite de economii pentru construcții și oferind investitorilor săi direcționate împrumuturi pentru a cumpăra locuințe.
Se propune crearea unui fond de asigurare speciale, care vor fi utilizate în cazul unei scăderi accentuată a volumului depozitelor atrase de economii pentru construcții.

CCK, în conformitate cu proiectul de lege existent, va fi capabil să efectueze un număr foarte limitat de tranzacții bancare. Deci, ele vor fi disponibile pentru atragerea depozitelor persoanelor fizice și juridice, plasarea depozitelor în active cu risc scăzut (de exemplu, titluri de stat), de întreținere a conturilor persoanelor fizice, așezări în numele cetățenilor din conturile lor bancare, cumpărarea și vânzarea de valută străină (numai în non-numerar) și garanții bancare. Astfel de limitări privind operațiunile disponibile sunt destinate să reducă la minimum riscurile de CCK.

Proiectul de lege conține, de asemenea, norme specifice pentru a asigura viabilitatea financiară a construi bănci de economii. De exemplu, se propune crearea unui fond de asigurare special pentru a fi utilizat în cazul unei scăderi bruște a volumului depozitelor de economii de construcții.
De asemenea, standardele de stabilitate financiară, în conformitate cu dezvoltatorii documentului, ar trebui să se bazeze pe calcularea ratelor de economii individuale ale fiecărui investitor în parte și de deponenți prioritizare. Restricții suplimentare privind utilizarea fondurilor acumulate în alocarea acestora între membrii CSS trebuie să fie instalat.

Proiectul de lege prevede, de asemenea, pentru sistemul de sprijin de stat de construire a depozitelor de economii. Dezvoltatorii au furnizat acreția primelor într-o contribuție de economii de 20% din creșterea anuală, care va fi plătită din bugetul federal. În același timp, pe un singur cetățean din România dimensiunea maximă a premiului de stat în anul nu ar trebui să fie mai mult de 26 de mii de ruble.
Supravegheați activitățile de construire a băncilor de economii este responsabilitatea Băncii România, care va stabili standardele pentru CSS speciale, diferite de standardele pentru restul băncilor comerciale. În plus față de economiile de construcție băncile au fost complet izolate de piețelor bancare și de capital, dobânzi și depozite de economii și de credit va fi stabilit la încheierea contractului. Astfel stroysberkass va avea dreptul de a modifica termenii acordului pe durata contractului. Diferența maximă admisă între depozit și ratele de creditare vor fi stabilite de către Banca România.

SSC plus că, datorită faptului că toate fluxurile financiare sunt tratate în cadrul sistemului, este posibil să se stabilească rate ale dobânzii scăzute (mult mai mici decât ipoteca). În aceeași rată nu depinde de fluctuațiile de pe piața financiară și nu pot fi schimbate pe toată durata contractului cu o societate de construcții.

Este evident faptul că crearea de CCK în România - va fi o alternativă la creditarea ipotecară, și va oferi o oportunitate pentru cetățenii care nu dispun de fonduri pentru o plată în jos pe ipotecare, pentru a acumula suma necesară de construcție băncilor de economii, și apoi cumpăra un nou împrumut acasă.
În plus, crearea lor ar trebui să influențeze pozitiv asupra dezvoltării generale a pieței imobiliare rezidențiale: SSC colectate bani vor fi utilizate pentru a finanța construcția nouă. Prin urmare, pentru a crește volumul introdus noi locuințe, iar prețurile de pe piața se va stabiliza.
Principiul de funcționare al ipotecare și CCK sunt foarte diferite, astfel încât clienții trebuie să fie diferite. Prin urmare, aceste instituții sunt puțin probabil să devină concurenți serioase.

În ceea ce privește băncile ipotecare, concurența puternică din construcții bănci de economii acestea nu ar trebui să se teamă. Ele pot coexista în mod pașnic și să lucreze împreună. De obicei, în țările în care există în mod eficient lung SSC și de muncă, reprezintă aproximativ 30% la acumularea de locuințe personale a populației, KJC a investit 30% dintre cetățeni, în timp ce restul de 40% este de creditare ipotecară.
Principiul de funcționare al ipotecare și CCK sunt foarte diferite, astfel încât clienții trebuie să fie diferite. Prin urmare, aceste instituții sunt puțin probabil să devină concurenți serioase. Doar un sistem de construire a băncilor de economii va spori capacitatea cetățenilor și să ofere o oportunitate de a cumpăra o casă pentru cei care ipoteca nu este disponibilă în prezent.

În concluzie, vreau să spun că, în orice caz, eficacitatea și stabilitatea băncilor de economii de construcție va depinde de claritatea legii, și de sprijin guvernamental. După cum demonstrează experiența internațională, sistemul SSC fără sprijin puternic din partea autorităților de a dobândi un caracter de masă pur și simplu nu se poate.