Investițiile în imobiliare comerciale - avantaje și dezavantaje

La momentul crizei, mulți au în vedere investiții în imobiliare comerciale și imobiliare, în general, ca fondurile cele mai fiabile conservare instrument. Cât de mult mai eficient capitalul investit în birouri, depozite și instalații de producție?

1 Investiții în imobiliare comerciale - ieri și azi

În perioada de criză, prețul de bunuri imobiliare este redusă, există posibilități de manipulare speculativă, prețurile de pe piață, în general, sunt extrem de volatile și poate „plimbare“ într-o gamă destul de largă de numere pe tot parcursul crizei. Amplitudinea modificărilor de preț, în medie, mai mult pentru imobiliare comerciale, care este asociat cu schimbarea în evaluarea unor facilități în legătură cu condițiile de schimbare în economie.

De exemplu, prețul de spațiu de locuit poate fi variat destul de uniform pe regiuni. Dacă extrapolăm datele privind prețurile în diferite regiuni, în ciuda diferenței în cantitățile, costul curbelor de index de locuințe va fi foarte, foarte asemănătoare. prețurile imobiliare comerciale sunt în creștere, la aproximativ aceeași proporție ca și prețurile pentru locuințe.

Dinamica prețurilor pentru aceasta nu depinde de fluctuațiile dolarului sau de aur, care poate fi ușor de văzut în imaginea de mai jos. În România, rata de schimb este foarte dependentă de prețul petrolului și a altor resurse naturale. Acesta este unul dintre motivele pentru care volatilitatea ridicată a rublei pe piață și face ca toți deținătorii de capital să graviteze spre euro și dolar, atunci când este vorba de a păstra forma de numerar.

Prețurile locuințelor se năruie în timpul depresiunii lung. Marele dezavantaj al imobiliare ca un instrument de investiții, este lichiditatea scăzută. Vindem dificil, pentru că în momentele în care proprietatea este vândut din cauza lipsei de bani, sau pur și simplu din teama de proprietari pierdeți posibilitatea de a realiza obiectul, prețul este în scădere. Prin urmare, vorbim despre aspectul camerei pentru speculații. În acest moment, mulți investitori inteligente cumpără apartamente și facilități comerciale cu speranța de creștere a valorii lor pe o perioadă lungă de timp.

profit 2 Mecanică atunci când investesc în imobiliare comerciale

Investiții în imobiliare comerciale a fost întotdeauna un mod universal de a investi bani. Într-adevăr, în prezența unei investiții de capital mare, puteți alege să investească în construcția de orice bunuri imobiliare comerciale ca obiect principal pentru investiții. De obicei, o astfel de metodă de alocare a capitalului oferă cea mai mare câștigurile reduse după introducerea instalației. Să ne amintim că formula de calcul a valorii actualizate a fluxurilor de numerar este după cum urmează.

Costurile de amortizare, taxe și alte rate de actualizare aferente se va păstra în continuare profituri în limite acceptabile. Este mult mai eficient decât depozitele bancare sau titluri de valoare.

Luați în considerare exemplul mic centru comercial ROI construirea unei zone comerciale de 100 de metri pătrați. În acest caz, după costul de construcție, marketing și găsirea de chiriași, în valoare de suma de 17 milioane de ruble, plata de 13% din impozitul pe venit donați spațiu pentru prețul de 1 000 ruble pe metru pătrat. Presupunem că costul instalației va crește în mod constant și să ajungă la o valoare de 20 de milioane de ruble la sfârșitul de zece ani. Care va fi rata de rentabilitate sau ROI (randamentul investițiilor)?

venituri reduse timp de zece ani, la o taxă de 13% și costurile de amortizare 15% din profitul net pe lună = (12 000 000 * 0,87) - (12 000 000 * 0,15) = 864 000 de ruble. ROI = (864000 + (20 000 000 - de 17 000 000)) / 20 000 000 = 0,19. Figura 0.19 este destul de comună atunci când este vorba de alte tipuri de investiții.

Este necesar să se ia în considerare variabilitatea costul pe metru pătrat, care variază în funcție de poziția geografică a obiectului în raport cu rutele de transport, tipul de obiect și de alte caracteristici de calitate. Randamentul obiectului în centrul Moscovei va fi mult mai mare decât pentru o identică în mărime și plasarea obiectului în provincia România. Pe de altă parte, valoarea obiectului în sine nu se poate asigura întotdeauna un ROI pozitiv, ținând cont de amortizare, legate de funcționarea curentă a instalației.

3 tipuri de bunuri imobiliare comerciale

Există mai multe tipuri de bunuri imobiliare comerciale, care sunt considerate ca obiecte pentru investiții:

• Instalații de producție;
• Depozite si teritorii;
• obiecte de birou și de afaceri;
• Centre comerciale.

Facilități de multe ori servi ca obiect de investiții directe, cu scopul de a face un profit prin menținerea activă a spațiilor. Proprietarul fabricii este puțin probabil să-l închirieze, mult mai profitabil să-l înceapă producția profitabilă. Astfel de investiții își pot permite, de obicei, doar companiile mari. Un exemplu este acordul Volkswagen Group pentru achiziționarea unei instalații de asamblare în Kaluga. Valoarea totală a investițiilor directe în imobiliare și organizarea de producție sa ridicat la 1042000000 €.

Instalațiile de depozitare sunt o parte importantă a oricărei infrastructuri economice. Aceasta este una dintre cele mai favorabile pentru site-uri de investiții. Depozite nu sunt întotdeauna în cerere mare, dar costurile de serviciu pe ordinea de birou de întreținere mai mică sau centru comercial.

Imobiliară în centrul destinat închirierii, poate aduce profituri stabile într-o locație geografică convenabilă a obiectului și există un interes în acest domeniu al clienților orașului. Din nou, costurile de operare în comparație cu sprijinul centrului comercial sunt mici.

Cel mai mare potențial ROI are de obicei un centru comercial situat convenabil. Fiecare metru pătrat va aduce o mulțime de bani în cazul în care există o centrare bună, o zonă de parcare, o conexiune stabilă la internet, acces convenabil. Depozitele în proprietăți imobiliare comerciale de acest tip, de asemenea, face posibilă, dacă se dorește, de a utiliza spațiul de vânzare cu amănuntul pentru a rula propria afacere. Acest lucru, cu toate acestea, este valabil pentru orice unitate comercială.

4 Investițiile în imobiliare comerciale - o comparație cu alte instrumente

Fond comercial real, ca un obiect de investiții, pare atractiv pentru cei care doresc pentru stabilitatea lor de capital. În ciuda acestui fapt, în comparație cu alte zone pentru investiții în imobiliare comerciale are dezavantajele sale:

• Este nevoie de un capital de pornire mare;
• Relativ scăzut ROI, fără nici o operațiune de închiriere sau profitabilă a instalațiilor;
• facilități de lichiditate scăzută;
• O listă foarte mare de factori care influențează potențialul profitabilitatea depozitelor.

Pentru proprietarii de capital mici este doar două moduri de a investi în imobiliare:

1. managementul proprietății comune;
2. Credite pentru formarea de capital adecvat.

Mult mai atractiv prin plasarea banilor pot fi considerate ca fiind crearea altor active imobilizate, care pot genera un profit frumos chiar si cu un capital de pornire de mici dimensiuni.