Gestionarea contractelor de recomandări o casa apartament de avocat - gestionarea a clădirilor de locuit

companii de locuințe / management și HOAs

Legislația actuală prevede forme alternative (modalități) de a gestiona clădiri de apartamente, care, în sine, în opinia mea, este un pas spre calitate în acest domeniu. Permiteți-mi să vă reamintesc, vorbim despre un capabilități de gestionare apartamente prin stabilirea Hoa, LCD și HBC, și organizație autonomă, prin atragerea de contract de management.

Fiecare dintre modurile disponibile (forme) de gestionare a clădirilor de locuit are argumente pro și contra, este determinată exclusiv de nevoile proprietarilor respectivi din incinta unei clădiri de apartamente. Aceste nevoi pot fi din cauza proprietarii capacității financiare a majorității acestor proprietari (se consideră poziția financiară a proprietarilor și / sau valoarea acestora), de design și caracteristici de calitate ale obiectului de control (o casă veche sau clădire).

În primul rând, vreau să reamintesc - toate activitățile pentru alegerea unei metode de control a unei case de apartamente pentru a fi pre-pregătire și implementare a competențelor grupurilor de inițiativă ale proprietarilor, cele destinate să clarifice capcanele de gestionare a contractelor, care vor fi discutate mai jos.

contractul de management MD, precum și orice tranzacție are structura clasica:

După ce a clarificat structura relației de raportare, puteți trece la luarea în considerare a elementelor sale individuale, subliniind fiecare dintre ele are capcanele sale ...

Obiectul contractului apartament de management al clădirii

Având în vedere clădire de apartamente luate separat, se înțelege că acesta definește obiectul contractului de management al cladirii de apartamente. Din corectitudinea informațiilor pe această temă depinde de cantitatea de răspundere a organizației de gestionare.

Subiecții din contractul de management al clădirii de apartamente

Principala dificultate în aceste relații juridice, în opinia mea, este faptul că, pe partea de client a serviciilor comune de gestionare a bunurilor un standuri bloc de apartamente sunt întotdeauna o mulțime de proprietari, izolarea de proprietate în circulație economică. Este această caracteristică a acestei relații dă naștere unui regulament juridic special, consacrat în Codul de locuințe al Federației Ruse.

Ar trebui stabilită pregătirea și desfășurarea adunării generale a proprietarilor de clădiri apartament ce procent de voturi are un (oraș) proprietate municipală, ce procent sunt proprietarii de spații non-rezidențiale. Aceste informații vor permite suficient de devreme pentru a înțelege poziția reprezentantului activ și concret al proprietarului, pentru a prezice decizia lor de a face tot posibilul pentru a se asigura că astfel de decizii sunt reflectă la maximum interesele proprietarilor la sediul clădirii apartament, mai degrabă decât interesele afiliate, în grade diferite, companii de management al ...

Cu toate acestea, ar trebui să fie o atenție specială plătită companie de management de căutare, pe care grupul de inițiativă va da un proprietarilor. Toate metodele și criteriile de selecție a organizației de gestionare a transfera nu este posibilă, datorită diversității lor. Voi locui pe unele dintre ele.

După ce a identificat unele posibile companii candidate, cere-le la biroul fiscal un extras din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice și contrast informațiile conținute în acest document cu companiile candidate au declarat informații: „Avem 10 ani pe piata ...“ (în timp ce compania a fost înregistrat cu un an în urmă ).

În mod opțional, în măsura în care este posibil, specificați informațiile despre structura numărului regulat al organizațiilor, existența propriei baze materiale și tehnice. De regulă, proprietarii unui capabil competitiv al bazei tehnico-materiale și structură credibilă mărimea personalului, împreună cu o reputație de afaceri pozitiv, mândriți toate Regalia lor, în orice caz, nu le ascunde. Având în vedere cele de mai sus, să decidă acum candidat, și du-te cu îndrăzneală la procedura de aprobare de către adunarea generală a proprietarilor unei soluții bloc de apartamente.

Și, de fapt, în ambele cazuri, înainte de a fi o întrebare în ce condiții este necesar să se acorde atenție, pentru a fi în măsură să le arate la locul de muncă. Vă sugerez, ca un program minim, se concentreze pe următoarele:

durata contractului (de la 1 an la 5 ani Partea 5 Articolul 162 din RF LC ..):
prețul contractului, ordinea schimbării acesteia;
Organizarea plăților pentru serviciile de locuințe și utilități;
în formă de stabilire a faptelor de neexecutare și îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor de către societatea de administrare;
Procedura scrisă de pre-proces de soluționare a revendicărilor;
Descrierea proprietatii comune a unui bloc de apartamente;
Lista de condiții pe care părțile recunosc semnificative.

Punerea în aplicare a programului, cel puțin, trebuie să se presupună că inferioară credibilitatea companiilor candidate și mai rău condițiile sale, mai mici ar trebui să fie durata contractului. reglementarea detaliată a procedurii de stabilire executarea necorespunzătoare și neexecutarea contractului va permite să aranjeze cu ușurință apariția unor astfel de fapte și încrezător pentru a rezilia contractul unui management apartamente cu organizația de management nedrept.

Procedura scrisă de pre-proces pentru soluționarea litigiilor, va permite stadiile timpurii ale procedurilor Crean a preveni procese nemotivați împotriva companiilor fără scrupule care vizează în mod exclusiv la colectarea tot felul de plăți. Un răspuns la asigurarea luni cererea, veți obține pentru a găsi sprijin în fața vecinilor, activiștii pentru drepturile omului și avocați.

Descrierea detaliată a proprietății comune, va permite în orice moment să solicite condiții de siguranță depanare organizarea de gestionare a acestor bunuri. Și, în caz de refuz ilegal pentru a elimina astfel, să implice o a treia organizație, urmată de punerea costurilor de societatea de administrare (art. 397 din Codul civil). Neîndeplinirea condițiilor esențiale ale contractului, atrage după sine o procedură simplificată de reziliere a contractului de administrare.

În ceea ce privește organizarea plăților pentru locuințe și servicii comunale și prețul unui contract de management cu apartamente (costul de servicii de locuințe), se va concentra mai detaliat.

Organizarea plăților către societatea de administrare a unui bloc de apartamente

Potrivit h. 7, art. 155 Cod de locuințe, proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente, care nu este creat de către proprietarii de case sau de cooperative de locuințe sau alte cooperative specializate de consum și administrat de societatea de administrare, să plătească pentru locuințe și utilități fac din aceasta o organizație de management. Astfel, toate fluxurile financiare din casa ta va trece printr-o organizație de gestionare.

Acest lucru înseamnă că organizația „contabilitate“ managementul va efectua formarea documentului de plată pentru serviciile comunale, pentru a conta pauze, subvenții, date de intrare de aparate de măsură, pentru a efectua recalculări, de a folosi tot felul de furnizori de tarife la utilități și mai mult ... Ca o regulă, cea mai mare parte a neregulilor financiare ale organizațiilor, acesta este un site care uneori profesioniști dezlănțuie destul de dificil.

De aceea, eu recomand să includă condiții în ceea ce privește plățile potrivit contractului de administrare pentru serviciile comunale și de înregistrare a cetățenilor de către stat a sistemului de servicii de inginerie (cunoscut sub numele de EIRTS). Servicii de inginerie de sistem (EIRTS) este un sistem de nivel municipal de operare stabil, care permite proprietarii de case în stadii incipiente de dezvoltare a relațiilor cu societatea de administrare, să nu se gândească la valabilitatea și accesibilitatea tarifelor, soarta plăților (indiferent dacă acestea au ajuns la furnizori).

Alegerea calculelor de servicii de utilitate și de înregistrare a cetățenilor prin intermediul serviciilor de inginerie de sistem (EIRTS), proprietarii de case obține posibilitatea de a se concentra pe cele mai de bază și dureroase la moment - calitatea serviciilor prestate de către societățile de administrare. În plus, nu lipsit de importanță rămâne faptul că agențiile guvernamentale sub controlul și responsabil față de autoritățile executive, împreună cu posibilitatea de protecție jurisdicțională a drepturilor. În caz contrar, fiecare proprietar rămâne singur cu nereguli financiare, este extrem de consecințe negative pentru soluționarea problemelor lor, care sunt de multe ori dimensiunea nu depășește 10 000 de ruble, în timp ce un avocat pentru reprezentare juridică va fi de la 15 de mii de ruble.

Prețul serviciilor societății de administrare a unei case cu apartamente

La intrarea în orice tranzacție, chiar și una mică, factorul determinant în adoptarea termenilor săi este prețul de bunuri, servicii de muncă. Ne uităm, în care magazinul este mai ieftin, cumpăra partid, în scopul de a obține o reducere, cupoane kollektsioniruya, carduri de discount, de așteptare pentru sezonul de vânzări ... În acest caz, majoritatea proprietarilor de locuințe ignoră pur și simplu termenii costului serviciilor de management de construcții de apartamente.

În etapa precontractuală, problema de stabilire a prețurilor este închisă într-o singură propoziție - „Compania lucrează la ratele aprobate ...“. Această poziție pare irațional, ineficient, contrar intereselor proprietarilor.

În opinia mea, așa că nu ar trebui să continue. Legea are propriile sale mecanisme de a face să funcționeze ca este misiunea noastră. În opinia noastră, în clădirile noi ar trebui să fie puse în aplicare în principal, mecanismul de guvern prin încheierea tuturor proprietarilor de mai multe contracte pentru serviciile de locuințe individuale (de colectare a gunoiului, serviciile de urgență, curățarea casa scărilor și locale), precum și furnizarea de utilități (electricitate, gaz, încălzire, apă și salubritate).

Pentru a lucra în mod conștient prețul de emisiune al contractului de administrare a clădirii de apartamente, trebuie înțeles faptul că costul de utilități (încălzire, gaz, electricitate, alimentare cu apa si canalizare) au aprobat nu pot fi, și în conformitate cu partea 2 din articolul 157 din RF LC, calculat la ratele stabilite de organele de stat entități guvernamentale românești în modul stabilit de lege federală. Astfel, societatea de administrare nu poate revinde utilitățile listate, chiar și cu atât mai mult pentru a stabili tarifele pentru ei.

În acest sens, în decizia adunării generale ar trebui să reflecte o rată a aprobat proprietarii de conținut și costurile de reparație a locuinței pe 1 mp trebuie să se ia în considerare faptul că societatea este un candidat nu poate accepta adunarea generală rata aprobată. Acesta este motivul pentru care grupul de inițiativă ar trebui să avanseze pentru a efectua toate acordurile preliminare necesare cu companii candidati, nominalizeze-le scrisori de garanție, care reflectă acordul lor de a încheia contract de administrare, în condițiile stabilite în acordul specific de proiect, atașat prezentei scrisori. nu ar trebui să fie rușine în această chestiune, în mod rezonabil negocia, iar rezultatul va fi pozitiv pentru tine.

Managementul companiei: control asupra contului personal

Cu toate acestea, cu necesitatea de ai întâlni două obstacole:

Prezentarea hârtie de construcție și sunteți interesat de mecanismul de monitorizare;
Armonizarea un astfel de mecanism cu organizația de management (care nu poate fi de acord cu termenii și condițiile).

De aceea, realizarea practică a acestei idei pare puțin probabil să-mi, dar este posibil din punct de vedere.

Cu toate acestea, atrag atenția asupra dispozițiilor din partea 11 a articolului 162 din Codul de locuințe, din care rezultă că, dacă nu se prevede altfel de către conducerea contractului a clădirii de apartamente, organizația de management în fiecare an, în cursul primului trimestru al anului curent reprezintă proprietarii de spații într-un raport bloc de apartamente cu privire la punerea în aplicare a contractului de management pentru anul precedent. Partea 10 a articolului 161 din Codul de locuințe, stabilește obligația de a oricărei organizații de management pentru a oferi acces liber la informații cu privire la principalii indicatori ai activității sale financiare și economice (în ceea ce privește executarea unui bloc de control al Organizației Tratatului de management apartamente), de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente, procedura și condițiile de furnizare a acestora, costul acestor servicii și activități ..., în conformitate cu standardul de informare, aprobat de Guvern P F.

Astfel, legea a stabilit taxa minimă posibilă a organizațiilor care gestionează, reprezintă proprietarii raportului cu privire la activitățile sale în ceea ce privește un anumit obiect de gestionare a contractelor. Forma contractului aprobat de gestionare a raportului, poate fi cheia pentru atingerea obiectivelor de control fiscal eficient.

Abilitatea de a crea o companie de administrare a fondului de rezervă

Desigur, crearea de fonduri de rezervă și de recuperare este de mare importanță practică, poate răspunde rapid la nevoile emergente ale proprietarilor de clădiri de apartamente, legate de furnizarea de condiții de viață decente. De aceea, legiferat și mecanisme legale speciale sunt puse în aplicare în practica relațiilor de locuințe. Este vorba despre o formă de control acasă mai multe familii ca o Asociație de proprietari, care este necesar pentru a putea să-l folosească în mod corect.

Din punct de vedere practic, eu nu recomand timp și bani pe sistemele de proiectare stoc pierde. Secure este nevoie de management contract pentru societatea de administrare comision a acestor acțiuni, care sunt, în opinia dumneavoastră necesar pentru a atinge scopul asigurării unui management eficient al clădirii de apartamente, pune sancțiunile pentru încălcarea contractului, va necesita prevederea de a pune în aplicare obligațiile altor măsuri (gaj, garanție, garanție bancară), și forțele publice „ține degetul pe pulsul.“

Reuniunea chiriașilor la alegerea societății de administrare pentru clădirea de apartamente

Odată ce grupul de inițiativă a preluat controlul de mai sus de „capcane“, puteți trece la luarea în considerare a anumitor aspecte legate de înregistrarea adunării generale a proprietarilor unei proceduri de bloc de apartamente.

Toate deciziile adunării generale sunt realizate exclusiv din adunarea generală, care se pregătește proiectul în avans. Ca parte integrantă ar trebui să specifice:

Consiliul General - întâlniri au avut loc în mod echitabil, apărarea cu fermitate interesele lor proprii și de vecinii lor, să fie vigilenți.