Dreptul de a ateriza în vânzarea de bunuri imobiliare situate pe ea

Acasă / proprietate / drepturi asupra terenurilor în vânzarea de bunuri imobiliare situate pe ea

Articolul 552 din Codul civil principiul legătura indisolubilă de terenuri și imobiliare. care se află pe acesta (revendicarea 1). Din aceasta statul de drept implică faptul că contractul de vânzare a clădirii, structura sau alte bunuri imobile cumpărătorului simultan cu transferul de proprietate asupra acestor bunuri transferate pe terenul ocupat de o reală și necesară pentru utilizarea sa.

Alineatele 2 și 3 din articolul 552 din Codul civil stabilește regulile de vânzare în cazul în care:

Vânzătorul de bunuri imobiliare (de exemplu, case de locuit, vile) și este proprietarul terenului pe care este vândut proprietatea.
Vânzătorul de bunuri imobiliare nu este proprietarul terenului. care este vânzarea de bunuri imobiliare.

În primul caz, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 552 din Codul civil, cumpărătorul a transferat dreptul de proprietate asupra terenului ocupat de vânzarea de bunuri imobiliare și necesare pentru utilizarea acesteia, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege. Să acorde o atenție la ultima condiție, la El ne vom întoarce.

În al doilea caz, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 552 din Codul civil, cumpărătorul dobândește dreptul de a folosi de proprietate (cum ar fi un contract de leasing) terenurile respective ca vânzător imobiliare. Acest lucru înseamnă că, în cazul în care cumpărătorul a dobândit dreptul de proprietate asupra clădirii de pe site-ul, care găzduiește vânzătorul închiriat, apoi transferat către cumpărător și dreptul de a închiria terenul în măsura și în condiții care sunt vânzătorul clădirii.

În cititorul atent citat regulile CC va provoca o mulțime de întrebări: ce se înțelege prin expresia „angajat într-un imobil“, „necesare pentru utilizarea sa,“ etc. Cum să înțeleagă transferul de proprietate asupra terenurilor ocupate de imobil? Formată în acest caz este dacă noul teren (a doua), ocolind trecerea plictisitoare a procedurii de înregistrare cadastrală de stat? Și aceasta nu este o listă exhaustivă de posibile probleme.

Să încercăm să răspundă la cel puțin o parte din întrebările posibile.

Pentru a începe, să ne întoarcem la paragraful 3 al articolului 129 din Codul civil, potrivit căruia terenul poate fi înstrăinat (vândut, transferat ca un cadou, etc.) sau transferate de la o persoană la alta prin alte mijloace, în măsura în care cifra sa de afaceri este permisă de legile țării. Este cunoscut faptul că legea supremă a terenului este Codul Funciar al Federației Ruse. La alineatul 3 al articolului 3 din Codul Funciar, vedem că „relațiile de proprietate de posesie, utilizare și eliminare a terenurilor, precum și asupra tranzacțiilor cu acestea sunt guvernate de drept civil, cu excepția cazului în care se prevede altfel de teren. pădure, legislație de apă. legi federale speciale. "

Rezultă că, în caz de conflict (dacă va fi, de contradicție) normele de drept civil și a terenurilor pe raporturi juridice similare, normele de drept teren au prioritate față de dreptul civil, și, prin urmare, necesitatea de a aplica norme de drept teren.

Acum, să vedem cum actul propus în cazurile descrise de noi la începutul paginii, în conformitate cu normele din Codul Funciar. Și în cazul în care codul conține regulile? Există, de fapt, în articolul 552 alineatul 2 din Codul civil al rezervării“. cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege. "

Aceste reguli sunt cuprinse în Codul. Astfel, în conformitate cu punctul 4 al articolului 35 din Codul Funciar (alineatul 1), înstrăinarea (transferul de proprietate) clădiri, structuri, instalații, situate pe terenul deținut de o persoană și este produsă împreună cu terenul.

Spre deosebire de paragraful 2 al articolului 552 din Codul civil, nici o mențiune a unui teren ocupat de imobiliare și necesare pentru utilizarea sa, paragraful 4 al articolului 35 din Codul Funciar nu conține. Această normă juridică prevăzută de către vânzător la cumpărător pentru a transfera dreptul de proprietate asupra tuturor terenurilor, și nu o parte din ea.

FST conține o definiție legală a terenurilor, ceea ce înseamnă partea din suprafața pământului, limitele care sunt definite în conformitate cu legile federale (st.11.1 ZK), iar obiectul de vânzare poate fi doar teren studii de stat anterioare topografice (revendicarea 1, articolul 37 LC).

susțin în general 4 Articolul 35 din Codul Funciar (alineatul 1), în limba vorbită poate fi formulată după cum urmează: „Vrei sa vinzi casa - legat împreună cu o casa de a vinde (pentru a transfera dreptul de proprietate) și toate terenul pe care casa.“ La punctul 5 din paragraful 4 al articolului 35 din Codul Funciar conține o altă regulă. Dacă parafrază lui, se va suna așa: „Vrei să-și vândă terenul este necesar, împreună cu terenul fiind vândut pe ea o clădire, facilități de structură.“ Tranzacțiile care încalcă aceste reguli nu sunt valabile (nule) ca fiind contrară legii (articolul 168 din Codul civil).

Astfel, în cazul în care cumpărarea sau vânzarea pe care se confruntă cu o situație în care clădirea și terenul sunt unul și același proprietar a face o înțelegere cu aceste obiecte, ar trebui să fie ghidate de regulile stabilite legislația funciară.

Acum, ia în considerare situația în care un vânzător de bunuri imobiliare nu este proprietarul terenului pe care se află. Conform normelor de drept civil (p.3 st.552 CC), în acest caz, cumpărătorul dobândește dreptul de a folosi de proprietate (cum ar fi chiria) a terenului în cauză. și că vânzătorul imobiliar.

Codul Funciar (clauza 1, articolul 35), urmând definiția conținută în acesta de teren, reproduce acest lucru, norma, în opinia noastră, corectă. În revendicarea 1 al articolului 35 Codul Funciar prevede că vânzătorul dobândește dreptul de a utiliza terenul nu este relevant. și dreptul de a utiliza porțiunea de teren respectivă. ocupate de clădiri, structuri, facilitățile și necesare pentru utilizarea acestora în aceleași condiții și la același nivel ca proprietar anterior.

Înstrăinarea acțiunilor în proprietate a clădirii, structura clădirii pe un teren deținut de câteva persoane, atrage după sine înstrăinarea unei părți din dreptul de proprietate asupra terenurilor, a cărui mărime este proporțională cu cota de proprietate a clădirii, structura.