Cum de a proteja interesele dvs. în transferul de bani în tranzacții imobiliare
A face o afacere cu imobiliare, membrii sai sunt la risc nu face doar o afacere proastă, sau overpaying, dar, în general, își pierd bani, iar apartamentul în momentul faza cea mai riscantă a tranzacției # 151; decontare finală. Cum de a proteja interesele lor în transferul instrumentelor financiare și bancare care oferă o garanție de încredere de securitate financiară, versat corespondent al „Kommersant-House“ Natalya Kapustina.
Fără bani și fără un apartament
Spre deosebire de Europa și Statele Unite ale Americii, participanții în România tranzacții imobiliare nu aleg să transfere banii din contul cumpărătorului în contul vânzătorului, și să plătească în numerar. Cea mai populară metodă de plată # 151; transferul de bani prin caseta de depozit în condiții de siguranță bancare.
Cumpărătorul și vânzătorul sunt, de obicei găsite în negocierea băncii, care a semnat un acord de cumpărare și de vânzare și de contract caseta de pre-depozit convenit. Înainte ca părțile ar trebui să stabilească la prezentarea documentului se va deschide celula (care poate fi, de exemplu, o copie legalizată a certificatului dreptului de proprietate către cumpărător), iar apoi pune bani și alte obiecte de valoare cumpărător vine plata achiziției, la celula. Potrivit acordului, într-un anumit interval de timp necesar pentru înregistrarea obiectului, dreptul de acces la celula este doar vânzătorului la prezentarea documentului convenit anterior, care confirmă înregistrarea drepturilor de proprietate. Dacă, din orice motiv, tranzacția nu a fost înregistrată în această perioadă, părțile pot prelungi contractul.
Costul de închiriere dimensiunea redusă a băncii de celule este de aproximativ $ 40 # 150; 50 pe lună. O astfel de formă de transfer de bani face posibil să nu dezvăluie costul real al tranzacției, în cazul în care nu este specificat în contractul de vânzare, și rezolvă una dintre problemele principale care decurg din tranzacție, # 151; în cazul în care pentru a păstra banii în perioada de înregistrare. La urma urmei, între semnarea contractului de vânzare și de înregistrare a drepturilor de proprietate în locuințe poate dura câteva săptămâni, și în tot acest timp banii sunt în seif.
Participanții la tranzacție nu sunt întotdeauna bine versat în complexitatea transferului de bani prin intermediul celulei bancare. „Dacă vorbim despre cele mai comune erori în calcule, este lipsa de cunoștințe despre accesul la caseta de depozit în condiții de siguranță și de a face bani înainte de înregistrarea contractului, # 151; spune Vadim Porotsky, șef al Departamentului juridic al expertului Realty-office „tactici Practici“, care oferă consultanță cetățenilor cu privire la tranzacțiile imobiliare. # 151; Există situații în care în contractul de închiriere celule bancare înregistrate numai cumpărător # 151; Aceasta conduce la faptul că vânzătorul atunci nu pot lua banii lor. Și dacă ai pus bani în condiții de siguranță înainte de înregistrarea contractului, cumpărătorul poate suferi, deoarece există posibilitatea de a suspenda înregistrarea de stat a contractului sau a unui refuz în înregistrare a contractului, prin urmare, cumpărătorul da bani, pot rămâne fără un apartament. "
Dar chiar dacă înregistrarea contractului merge conform planului, riscul de a rămâne fără bani este încă acolo, mai ales atunci când se face tranzacții alternative. „Imaginați-vă că sunteți ultima verigă din lanțul, care este, vinde apartamentul, și plătește pentru ea persoana care este cumpărătorul toate celelalte apartamente. Aici există riscuri reale nu primesc bani, dar în același timp, de a vinde apartamentul, # 151; avertizează Maxim Borodynya, COO avocat firma de avocatura „Berger și parteneri.“ # 151; Tu pune în celulă cantitatea necesară, dar condiția de acces la bani vor fi nu numai contractul de vânzare înregistrate în FRS în orașul tău, dar, de asemenea, o copie a celorlalte părți la lanțul de tratate. În cazul în care înregistrarea acestor tranzacții nu le lega într-un singur pachet, este probabil ca în lanțul de care nu se înregistrează și nu primiți o copie a documentului necesar pentru accesul la celula. Prin urmare, trebuie avut grijă să includă toate achiziționarea și punctul de contracte de vânzare pentru înregistrarea simultană a contractului de cumpărare și alte contracte. "
Riscul de scurt de bani sau să fie bancnote contrafăcute de pe o parte, cu această metodă de plată poate fi redusă la zero, dacă utilizați serviciile suplimentare ale băncii. Multe bănci oferă o conversie, de schimb și de verificare a autenticității bancnotelor. Costul serviciilor de traducere # 151; 2 # 150, 3 mii de ruble pe mia de bucăți .. verificarea bancnotelor de autenticitate costul o medie de 0.1 # 150; 0,2% din valoarea în funcție de bancnotele de valoare. Unele bănci, cum ar fi ICD și nomos-Bank, Echipament bancar gratuit pentru numărarea și verificarea facturilor în perioada contractului de închiriere a casetei de depozit în condiții de siguranță.
Conform observațiilor participanților Maksima Borodyni de tranzacții imobiliare sunt treptat încep să fie utilizate pentru scrisori de plată de credit.
Plătiți prin intermediul unui credit poate fi orice bancă de vânzare cu amănuntul. Când deschideți o scrisoare de bani plătitor de credit depuse într-un cont special și plătite destinatarului prin prezentarea documentelor băncii care confirmă executarea obligațiilor în temeiul contractului și scrisoarea aferentă creditului. În cazul în care tranzacția nu a avut loc, banii este returnat din contul special în contul plătitorului.
Costul de deschidere a unei scrisori de credit este o medie de 0,15 # 150; 0,3% din suma, aceeași sumă va trebui să plătească pentru o creștere a valorii sale (în cazul în care, în cursul prețului tranzacției se va ridica un apartament). scrisoare Schimbarea condițiilor de creditare este, de asemenea, plătește separat.
Cel mai adesea utilizate pentru operațiuni de credit pe piața imobiliară primară. În plus, în conformitate cu Vadim Porotsky, atunci când cumpără un apartament de la client dezvoltator poate depune numerar la casieria societății și de a primi documente de plată sau de a transfera bani în contul de dezvoltator. „Ambele metode sunt sigure, în cazul în care dezvoltatorul oferă documente de plată, care conține întreaga sumă de bani efectuate, # 151; spune Vadim Porotsky. # 151; piața este, de asemenea, utilizat schema de bilet la ordin în cazul în care banii este transferat la dezvoltator prin cumpărarea titlurilor de valoare. proiect de lege „se face la încheierea contractului de taxa de vânzare apartamente.
scheme cambie pot fi folosite în tranzacțiile pe piața secundară. Conform contractului de vânzare clientul cumpără factura bancar (Banca de Economii, de exemplu, această operațiune va costa 50 de ruble) și să întocmească un contract de depozitare și de cesiune a contractului, permițând plat vânzătorului la finalizarea tranzacției pentru a obține bani în conformitate cu proiectul de lege. Mai mult decât atât, după plata facturilor de bani pot fi lăsate în celula proprie, puneți-le în intrare sau la contul de card. Acest sistem este sigur și transparent, deoarece toate calculele sunt recunoscute în documentele bancare și confirmate de către bancă, care acționează ca o parte independentă în tranzacție. În plus, banca verifică autenticitatea bancnotelor.
Deoarece tranzacția cu imobil # 151; un proces de lungă durată, și piața locuințelor și dolarul este instabil, în timp ce prețurile se pot schimba negocieri. Prin urmare, mai mult și mai stabilit în contractul de vânzare a valorii obiectului în unități (în. E.), atât în secundar și pe piața primară. Potrivit Angela Kuzmina, șeful departamentului de vânzări al companiei IntermarkSavills, această tendință a devenit deosebit de vizibilă la sfârșitul anului trecut.
Acest lucru marchează trend și managing partner Ostogenka Real Estate Olga Tvorogova. Potrivit ei, acum tot mai multe cazuri în care vânzătorii stabilit prețul apartamentului nu este în dolari sau euro, iar în dolari SUA rată care este egală, de exemplu, 26 la # 150; 28 ruble. „În cazul în care tranzacția este întârziată din motive independente de voința cumpărătorului, vânzătorii de multe ori peredogovarivayutsya cu clienții, crescând valoarea tranzacției în cazul în care prețul a fost stabilit în dolari SUA. Clienții pentru detectarea unei defecțiuni în procesul de strângere este, în general, dispus să accepte aceste, # 151; spune Olga Tvorogova. # 151; De obicei, tranzacția se face în termen de două până la patru săptămâni. tranzacții mai lungi sunt legate de ipoteci. Este în ipotecare și există forță majoră, în care părțile să modifice condițiile de preț ale tranzacției. "