Cum de a evalua valoarea apartamentului - un articol, utilitati -

Posibilitatea de-al doilea val al crizei a început să se întoarcă la investitorii de pe piața de proprietate. Pentru informații cu privire la modul de evaluare a atractivității investiționale a obiectului de pe piața primară de bunuri imobiliare scumpe, a declarat directorul general al agentiei imobiliare TWEED Irina Mogilatova.

Atractivitatea de piață a obiectului

De o importanță-cheie este locația obiectului. Pentru segmentul high-end este locația în zona de prestigiu deja stabilite sau potențial al Moscovei sau direcția regiunii Moscova. Astfel, piața imobiliară urbană, cel mai mare potențial de creștere în prezent au zone, cum ar fi Plyushchikha și Krasnaia Presnya. Și pe piața țară - Novorizhskoe, Minsk și autostrada Kurkinskoe.

Nu mai puțin important criteriu - arhitectura, indiferent de stil. Pentru imobiliare urbane în acest concept este format din construcție de înaltă calitate, fatade frumoase, furnizează hol, cu materiale naturale, un aspect rezonabil de apartamente și cea mai modernă tehnologie. La piața orașului, în plus față de arhitectura de case în acest concept include prezența în satul publice de calitate și de zone de agrement, de amenajare a teritoriului, grupuri de intrare frumoase.

În plus, fiecare proiect la o piață de elita de astăzi trebuie să aibă un concept atractiv unic așa cum este exprimat in arhitectura, planificare, infrastructura și stilul de viață al locuitorilor săi. Exemple notabile de proiecte conceptuale: de decontare Millennium Park, conceput în spiritul „din regiunea Moscova din Veneția“, și LCD Knightsbridge Private Park. care cuprinde un parc privat închis de 2 hectare.

În plus, atunci când este selectat un obiect este important să se evalueze nu numai atractivitatea complexului sau sat ca un întreg, dar, de asemenea, calitatea lotului achiziționat, în special. De exemplu, în „dreapta“ de pe ecranul LCD poate poticni suprafață plană de 200 mp. m cu trei ferestre. O zona de origine de 1000 mp. m poate fi situat la numai 15 de acri. Astfel de obiecte sunt lichide, chiar și în cele mai bune proiecte.

creșterea potențial costul

Principalele criterii pentru profitabilitatea proiectului - o creștere potențială a costului, care este calculat prin compararea prețului obiectului cu costul mediu de o calitate comparabilă situată în zona proiectelor. De exemplu, costul minim pe metru pătrat în elita noul Pluschikha - 9 mii de dolari, maxim -. 28 de mii de dolari, media -. 17,5 mii de dolari .. Prin urmare, proiectul în valoare de 13 mii. Dolari pe 1 mp. randament m este de aproximativ 25%. Al doilea indicator - rata de creștere a costurilor. Dacă vânzările merg bine, dezvoltatorul crește prețurile pentru proiect cu aproximativ 15-20% anual. În cazul în care nu se produce creșterea prețurilor, acesta este un indicator alarmant pentru un potențial investitor.

Un alt factor în calculul rentabilității este capacitatea de piață. În cazul în care piața în zonă este saturată cu același nivel de proiecte, cererea, și cu ea, și prețurile, ca urmare poate arăta stagnare. Ar trebui să fie, de asemenea, abtine de proiecte la o reducere mare - ca regulă, astfel de propuneri au probleme destul de importante.

Rata de retragere din proiect

Fiecare proiect pe piața primară are valoarea sa de vârf. De obicei, este necesar, la momentul vânzării tuturor propunerilor de la dezvoltator. Prin urmare, un simplu model de la locul de muncă aici: cel mai mic proiect, cu atât mai repede va fi vândut. De exemplu, în RC „Letters“, 160 de apartamente vor fi construite. Și în complexul rezidențial „sferturi Garden“ - aproximativ o mie. Evident, al doilea obiect va fi vândut pentru mai mult timp, în consecință, posibilitatea de a ieși din ea și capacitatea de a atinge prețurile maxime ar putea dura mai mulți ani. noi trebuie să fim pregătiți că puteți ieși din ea este nu mai devreme de 2-3 ani în cazul în care doriți să investească în proiecte majore. Același principiu se aplică oricărei proprietăți imobiliare urbane sau suburbane obiect. Din punct de vedere al întoarce de investiții este cea mai interesantă perioadă de un an și jumătate, din moment ce a atins interesul maxim al investițiilor.

Cu alte cuvinte, capacitatea proiectului de a face un profit, sau cel puțin pentru a crește capitalizarea lor. Criteriul pentru această evaluare servește pentru a răspunde la întrebarea - cum poți profita de proiect în cazul în care nu este profitabil să vândă din cauza condițiilor macroeconomice nefavorabile? Căile pot avea două: să ia obiectul, dacă este posibil, sau pentru a îmbunătăți facilitatea, creșterea valorii de piață.

Cea mai simplă opțiune - să dețină obiectul construit înainte de piață din criză, și de închiriat-l. Cel mai scump, riscant, dar eficient mod - de a investi în revizuirea ei a obiectului. Astfel, în cazul achiziției de terenuri fără un contract, este posibil să se construiască o casă. În cazul achiziționării unei cutie casa, este posibil să se facă reparații. Și puteți face mobilier de „la cheie“, în casa renovată. După cum arată practica, punerea în aplicare a unui concept absolut corect de investiții în imobiliare tramvai pot câștiga până la 100%.