Cum de a crea în mod corect un contract de închiriere imobiliar

instrucțiuni detaliate cu privire la modul de a face contractul de închiriere imobiliare și pentru a evita greșelile fatale. Aici, am luat în considerare toate aspectele relațiilor de arendă, care vor permite funcționarilor către entitățile de afaceri pentru a proteja interesele lor, și proprietarii - pentru a evita greșeli în pregătirea documentelor. Sfaturi practice pentru a vă ajuta să obțineți o imagine de ansamblu a problemei.

Ce este un contract de închiriere a spațiilor non-rezidențiale?

contract de închiriere - un acord scris încheiat între cele două părți, în conformitate cu care unul dintre ei (arendator, subarendaș) este de acord să furnizeze un alt (locatar) bunuri imobile pentru utilizare temporară pentru o anumită taxă. Real Estate - este în conformitate cu Legea federală №122 orice obiecte care nu pot fi deplasate fără a compromite integritatea. Acestea includ nu numai resurse minerale și terenuri, ci și structuri de capital, clădiri, întreprinderi, spații non-rezidențiale.

Următoarele tipuri de subspecii de închiriere a spațiilor non-rezidențiale:

Contractul de închiriere a clădirilor și structurilor;
leasing Contractul unei întreprinderi;
Sublocațiunea (spații de închiriere în podnaom cu permisiunea proprietarului);
Lease cu achiziționarea ulterioară de obiectul acordului;
Contractul de utilizare necompensate locație.
Acesta este utilizat cel mai activ primul tip de tranzacții. La elaborarea acordului trebuie să fie ghidată de legislația în vigoare.

Temei juridic leasing este format din următoarele regulamente și interpretări ale acestora:

Ca obiective juridice reglementate o serie de alte hotărâri și ordine ale Curții Supreme de Arbitraj România, Serviciul Antimonopol Federal al Federației și a altor acte normative. Consultați-le, de regulă, în cazurile în care acordul dintre părțile la diferend care orice nu poate fi rezolvată pe baza Codului civil, Codul Funciar și Legea „Cu privire la înregistrarea de stat ...“.

Care sunt punctele ale acordului sunt de maximă importanță, și care - din nou? Nici termenii contractului poate fi declarată nulă și neavenită? Aceasta este o problemă importantă cu care se confruntă participanții tranzacției.

termeni esențiale: aspectul legislativ

Printre condițiile obligatorii să se reflecte în textul documentului - subiectul și obiectul tranzacției, precum și chiriile. Cu toate acestea, părțile la contract pot fi incluse în acord și alte aspecte, inclusiv - validitatea tranzacției, responsabilitatea pentru întreținerea spațiilor, precum și alte detalii importante.

Fiecare persoană juridică (participant al tranzacției) ar trebui să aibă propria copie a acordului, care a fost semnat de către toți participanții. Aceste cerințe sunt deja consacrate în legislația românească, și dispute - a permis jurisprudența bogată.

Lipsa datelor face posibilă recunoașterea condițiilor contractului nezaklyuchonnym, ceea ce poate duce la consecințe negative atât pentru locatarul și locatorul.

Astfel, proprietarul sediul poate oricând cere eliberarea spațiilor lor. În același timp, proprietarul nu se poate baza pe recuperarea daunelor-interese în caz de neplată de către locatar a obligațiilor sale contractuale. Cel mai problematic aspect - o descriere a obiectului contractului, adică proprietatea care este transferată pentru utilizare temporară.

Alte condiții importante ale contractului de închiriere

1. Termenul de închiriere a bunurilor imobile (p.2 st.610 Codul civil). După cum sa menționat mai sus, contractul de închiriere poate fi încheiat pe o perioadă nedeterminată de timp, pentru o perioadă mai mică de un an sau un an sau mai mult.
2. Responsabilitățile părților pentru revizia și întreținerea proprietății în stare bună. De regulă, această povară cade pe chiriaș, mai ales atunci când vine vorba de imobiliare comerciale. Cu toate acestea, nimic nu împiedică să se stabilească obligația de a efectua reparații și revizii ale proprietarului (locatorului) subchiriaș sediul.
3. Asigurare și protecția proprietății. Deoarece întreprinderile folosesc premisele pentru comerț și depozitare a stocurilor, indicarea elementului în contract pare adecvat.
4. Răspunderea părților. valoarea sancțiunilor, precum și alte forme de constrângere pentru a-și îndeplini obligațiile ar trebui să se reflecte în acord. Acest lucru va proteja drepturile ambelor părți în anumite situații, de exemplu, în caz de încetare anticipată a contractului.
5. Procedura de soluționare a litigiilor dintre părți. Consolidarea în acord o cerință de ordin preventiv obligatoriu pentru a depăși diferențele face posibilă pentru a evita procesele debilitante.
6. Condiții speciale. Acestea includ efectele tranzacției în caz de forță majoră, modificări ale legislației, precum și alte situații (moartea sau deteriorarea gravă a proprietății), pentru care respectarea obligațiilor devine imposibilă.

Dacă este necesar, părțile pot stabili anumite condiții suplimentare - orice acord, care par să-i corespunzătoare. Singura cerință este ca acestea nu trebuie să contrazică normele legislației, precum și prevederile contractului. Condiții suplimentare și acoperă relațiile juridice cu alte entități, care pot fi acoperite în mod indirect de acord.

Erori, atrage după sine nulitatea contractului de închiriere

Contractul poate fi declarată nulă și nezaklyuchonnym sau în alte cazuri, în plus față de cele de mai sus, care ar trebui să rămână separat.

1. Nerespectarea formei scrise (p.1 st.651 GC). Acordul ar trebui să fie pregătit într-un singur document în mai multe exemplare, care sunt semnate de ambele părți ale tranzacției.
2. Absența registrului de stat (p.2 st.651 GK). În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă de un an sau mai mult, atunci trebuie să vă înregistrați în departamentul teritorial al Serviciului Federal de Înregistrării de Stat.

În ceea ce privește solicitarea înregistrării de stat a contractului de închiriere, și atunci când nu pentru a discuta mai detaliat.

Obligația de a efectua acțiunea, de asemenea, poate fi prescris în contract.

În cazul în care acordul a fost semnat de 11 luni, iar după această perioadă - prelungită, ea presupune apariția unor noi relații. În consecință, contractul nu trebuie să se înregistreze agenției federale corespunzătoare. În acest caz, taxa pentru acțiunea administrativă de mai sus este de 1000 de ruble pentru persoane fizice și 15 de mii de ruble - pentru întreprinderi. Să nu overpay, perioada optimă a acordului este văzut de 11 luni. Durata contractului, încheiat timp de un an și mai mult, începe să curgă de la data intrării în Rosreestra.

Pentru a înregistra contractul de închiriere va avea nevoie de următoarele documente:

Aplicație (umplut pe eșantion);
Contract de închiriere în trei exemplare (două exemplare spate părți ale tranzacției, al treilea - rămâne în Rosreestra);
Foaie de date închiriate, inclusiv facilitatea de spațiu;
Documentele ce confirmă autoritatea chiriaș și proprietar și certificarea statutul juridic al acestora;
Certificat de plata taxei de înregistrare.

De asemenea, în cazul în care pentru una dintre părțile la acord proprietatea este stabilită pe baza managementului operațional sau a managementului economic (sau întreprindere unitar de stat), trebuie să prezinte un certificat care să confirme acordul proprietarului obiectului transmis (autoritățile municipale sau de stat).

Documentele necesare pentru încheierea contractului de închiriere

Înainte de a trece la elaborarea și semnarea acordului, este necesar să se adune un pachet de documente necesare pentru tranzacție. Este important să vă asigurați că proprietarul are dreptul de a transfera la sediul închiriere non-rezidențiale (podnaom). În lipsa originalelor se potrivesc legalizate copiile, dar toate documentele trebuie să fie disponibile.

Lista documentelor necesare pentru încheierea contractului de închiriere

Documentele care autoritatea de certificare (procură autentificată în mod corespunzător) identitatea subiectului și a relațiilor;
Un certificat de înregistrare ca persoană juridică sau IP;
Carta organizației (pentru persoanele juridice), certificată de un notar;
Certificat de confirmare a dreptului de proprietate sau de un document care dă proprietarului acordul pentru transferul obiectului în contractul de închiriere;
Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra obiectului a trecut în contractul de închiriere, precum și să-l identifice.

Structura contractului de închiriere

Conform practicii stabilite, contractul întocmit de o anumită schemă. Acest lucru vă permite să-l facă o logică și coerentă atunci când fiecare punct succesive rezultă din cea anterioară. Nerespectarea acestui algoritm nu atrage după sine nulitatea acordului, cu toate acestea, se poate produce o impresie negativă asupra participanților la tranzacție.

Aici specificați numele contractului, data și locul tranzacției, informații cu privire la persoanele juridice. Acestea pot include organizarea, acționând pe baza Cartei și prezentate de către oficiali și persoane care acționează sub o procură sau în numele acestuia (confirmat de pașaport).

Confirmarea puterilor părților la tranzacție

Un element separat poate fi atribuit documentelor pe baza cărora sunt subiecții tranzacției. Pentru locatorul este un certificat adecvat de înregistrare de stat a proprietății, numărul, seria, data și autoritatea emitentă. Pentru chiriaș:
individuală - dovada identității (pașaport),
antreprenor - extras din EGRIP;
persoană juridică - o copie a unei procuri (pentru reprezentantul autorizat), o copie a procesului-verbal al reuniunii fondator privind numirea (pentru directori).

Chiria pentru spațiile nerezidențiale și ordinea introducerii sale

Una dintre cele mai importante probleme cu care are nevoie de studiu atent. Chiria poate fi calculată în următoarele moduri:

Pe unitatea de suprafață. Costul este calculat în funcție de dimensiunea reală a spațiilor transferate pentru utilizare.
De inchiriat obiect. Costul este determinat în întregime și nu este divizat în componente separate.
Pentru o unitate de bază și zone auxiliare. Abordarea diferențiată calculează separat costul de hale comerciale și de expoziție, precum și spațiile auxiliare și minore.

Metode de transfer de bani:

Periodic (săptămânal, lunar, trimestrial);
Un timp (de obicei, la începutul perioadei de leasing).

Legislația permite utilizarea altor forme de chirie, printre ei - punerea în aplicare a serviciilor de chiriaș sau lucrează în favoarea proprietarului, executarea de lucrări legate de îmbunătățirea (reconstrucție) a spațiilor non-rezidențiale, etc.

termenul de plată specificat în contract (bani care urmează să fie făcută cel târziu la o anumită dată, de exemplu, de 5 a fiecărei luni). Contractul poate fi prescris și metoda de transfer de fonduri (în contul curent al locatorului, în numerar). În ceea ce privește cantitatea de chirie, că nu poate fi schimbat mai frecvent decât o dată pe an (consacrat în secțiunea 3 st.614 Codul civil), cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract.

Cu toate acestea, există unele cazuri în care suma de plată poate fi revizuită în jos, inclusiv: