Cum de a asigura achiziționarea de apartamente pe cesiunea drepturilor
Cumpărarea unui apartament pe cesiunea drepturilor - este un proces destul de specific și complex, care, în practică, nu se produce foarte des. Natura juridică a atribuirii drepturilor este reglementată de mai multe acte legislative, inclusiv Codul civil, care ridică o mulțime de întrebări și dispute.
Tema: Ce este și cum se face?
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare cesiunii este disponibil în două versiuni:
- În cadrul unui contract preliminar de vânzare. În cazul în care un astfel de acord este, în acest caz, se atribuie cerințele dreptul de a încheia contractul principal de vânzare al apartamentului, dar nu și dreptul de a solicita transferul apartamentului. Acest lucru se datorează naturii juridice a menționat anterior dogovora.Soglasno acordul preliminar, părțile nu fac vânzarea de apartamente, dar numai de acord cu posibila achizitie în viitor.
Contractul preliminar nu este supus înregistrării de stat. Amintiți-vă, bani pentru a cumpăra un apartament transferat numai la contract; Nu aveți nevoie pentru a face în avans nicio acțiune!
În conformitate cu participarea contractului de capital în construcția. Înainte de a da drumul spre dreapta tuturor plăților efectuate în temeiul contractului din capitalul social trebuie să fie produsă. În caz contrar, toate costurile rămase „agățate“ de pe noul proprietar al apartamentului.
Conform acestor acorduri de atribuire este posibilă numai până la data semnării actului de apartamente de primire și de transmitere de la dezvoltator la proprietar. Contract de cesiune de drept de capital tratat, sub rezerva înregistrării obligatorii de stat.
Procedura tranzacției privind cesiunea drepturilor
Drepturile care decurg din contractul de cesiune transferat către noul proprietar numai în măsura în care au făcut parte din fosta. Prin urmare, în contractul de cesiune trebuie să fie cât mai detaliate posibil, pentru a indica pe ce dreptul de a atribui contractul și ce documente sunt transferate către noul proprietar.
Drepturile de concesiune se poate face numai după plata finală a prețului contractului de capitaluri proprii în clădire sau simultan cu transferul datoriilor către noul proprietar.
Atribuirea de drepturi are loc doar cu participarea dezvoltator. El consimte neapărat la tranzacție.
După atribuirea contractului semnat de către părți, cumpărătorul trebuie să rămână:
- un acord prin care „atribuie“ dreptul, adică contractul principal;
- documentul care confirmă achitarea între părți;
- consimțământul dezvoltatorului la o misiune (în plus, ar putea necesita acordul băncii, în cazul în care apartamentul a fost cumpărat pe credit);
- actul de transfer al tuturor documentelor;
- contract de cesiune.
Potrivit experților, cel mai puțin riscant să încheie un contract de cesiune a drepturilor în capitalurile proprii în clădire. Evidentă plus - protecție "suplimentară" de 214-FZ. Un dezavantaj clar - în cazul în care un acord de participare în comun în construcții este încheiată, cumpărătorul finală primește înapoi doar suma de cea specificată în contract capitalul propriu, mai degrabă decât cea care a fost plătită acestora prin intermediul unui contract de cesiune a drepturilor.
Și, ca regulă generală, costul de apartamente în stadiile inițiale de construcție a casei este minimă, astfel încât diferența semnificativă se poate obține.
Adresați-vă întrebarea avocatului
Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă cu privire la atribuirea drepturilor
Una dintre cele mai comune scheme de pe piața imobiliară este achiziționarea de apartamente in cladiri noi sub contract de cesiune (cesiune de drepturi) și revânzarea ulterioară a acestora către terțe părți. În ciuda simplității sale aparente, această procedură conține o mulțime de pietre „subacvatice“. (Pentru detalii, a se vedea. Ce funcții vânzarea unui apartament pe atribuirea?).
După participarea contractului de capital în construcția va fi înregistrată înainte de semnarea actului de primire și proprietarul apartamentului de transport pot transfera dreptul de proprietate lor de către o altă persoană.
Ca o regulă, motivul principal al celor două: a scăpa de locuințe de proastă calitate (se dovedește după încheierea contractului) și posibilitatea de a câștiga bani (mai aproape de data pune casa în funcțiune, cu cât costul apartamentului).
Prima problemă este că, după atribuirea drepturilor a fost făcută, noul proprietar nu are dreptul să aplice cu plângeri cu privire la calitatea de locuințe pentru vechiul proprietar; Acum, el „comunică“ cu dezvoltatorul direct, iar toate cererile pe care le face.
Atribuirea de drepturi nu poate contrazice legislația în vigoare și în următoarele cazuri:
- după prețul contractului de primul proprietar al apartamentului va fi plătit (acest lucru este confirmat de documentele relevante de la dezvoltator);
- în cazul în care participarea contractului de capital în construcția acordului prevede un dezvoltator de cerințe de atribuire, fără un astfel de consimțământ, tranzacția poate fi invalidate;
- în cazul în care apartamentul a fost cumparat pe un credit ipotecar, atunci atribuirea drepturilor este necesar consimțământul băncii care a emis credit.
Cesiunea este supus înregistrării de stat. Dar, în practică, următoarele scheme frauduloase cu înlocuirea contractelor: cu eventualii cumpărători de apartamente este un contract preliminar de vânzare, care nu face obiectul înregistrării, iar apartamentul „revândut“ de mai multe ori. consumatorii conștiincioși transfer de bani, iar vânzătorul dispare. Prin urmare, pentru a evita acest lucru, sunt de acord cu privire la cesiunea creanțelor în cadrul unui contract numai de capital în clădire.
Dezvoltatorul trebuie să fie notificată cu privire la atribuirea în scris.
Atribuirea creanțelor poate fi contestată în condițiile legii falimentului.
Drepturile de concesiune poate fi recunoscută ca o tranzacție suspectă, în cazul în care se face la un cost redus și, în mai puțin de un an înainte de introducerea procedurii de caz au fost procedurile de faliment împotriva fostului proprietar al bunului.
Înregistrarea de cesiune a dreptului numărul „înapoi“
Atribuirea drepturilor în temeiul contractului de capital disponibile după încheierea contractului și până la data semnării actului de apartamente recepție și transmisie.
Dar, de multe ori există o situație în care diferența dintre semnarea actului de acceptare și de înregistrare a proprietății apartamentului până la 1-2 ani. Că apartamentul „nu este agățat,“ proprietarii întreprinzători doresc să-l „transferul“ unui alt proprietar printr-un contract de cesiune a drepturilor. Și pentru a face acest lucru nu poate fi - au trecut toate termenele. Contract numărul „înapoi“, nu ajung la concluzia ca acesta este supus înregistrării obligatorii de stat. Ieșirea poate fi după cum urmează: Conform acord cu dezvoltatorul schimbat data certificatului de acceptare în limite rezonabile „“.
Dar când este vorba de atribuirea unui contract preliminar de vânzare, există mult mai ușor - schimba data contractului-gazdă, în cazul în care nu este înregistrat de către stat.
Având în vedere că „participanți“ directe ale tranzacției privind cesiunea drepturilor ar trebui să fie dezvoltatorii și băncile (în cazul unui apartament cu privire la plata ipotecii), atunci ei pot să prezinte condițiile lor, care trebuie să fie luate în considerare; în caz contrar, ele nu vor da acordul pentru atribuirea drepturilor, și acesta va fi invalidat.
Dreptul de a intra într-un contract de cesiune sau nu - a vă decide. Dar, în scopul de a cumva se proteja de riscuri potențiale, este necesar să se caute cât mai multe informații despre constructor, să examineze documentele la domiciliu, etc. La urma urmei, cine deține informația - deține lume! Poate că, în viitor, acest lucru va permite să se evite problemele inutile și timpul petrecut în zadar.