control sporit al Hoa - cn lege
Luați în considerare doar câteva, esențial, în opinia noastră, modificările referitoare la HOA * (2).
1. Numărul de înregistrare de condominii în aceeași clădire cu apartamente.
În practică, din păcate, există cazuri în care proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente (proprietari), nemulțumiți de calitatea serviciului, case de HOA, sau alte persoane crea HOAs pentru a administra clădirea de apartamente, care a fost condominii creat anterior.
Ca urmare, există mai multe probleme asociate cu cele în care ar trebui să plătească o Hoa taxă pentru furnizarea de servicii publice și întreținerea generală a proprietății.
Legea N 123-FZ prevede următoarele măsuri pentru a limita crearea mai multor condominii in cladiri de apartamente.
În sensul sub-clauzei. "Pentru a" n. 2 linguri. 1 din Legea N autoritățile de aplicare a 123-FZ subektovRumyniyaproveryayut:
- legalitatea statutului și actului Hoa de asociere, indiferent de disponibilitatea proprietarii de case pe necesitatea inspecției;
- valabilitate a deciziei Adunarii Generale privind stabilirea de condominii proprietari și alegerea Consiliului și președinte al declarațiilor în prezența proprietar.
Legea N 123-FZ prevede că adunarea generală a protocolului proprietari privind stabilirea Hoa, semnat de toți cei care au votat pentru crearea de condominii, înregistrarea condominii în autoritatea de înregistrare a reprezentat, inclusiv protocolul privind stabilirea de condominii, charter, informațiile despre persoanele care au votat pentru crearea HOAs, și acțiuni în proprietatea comună a clădirilor de locuit, care aparțin acestor partide (cop. "și". "g" n. 8, Art. 1 din Legea N 123-FZ).
În opinia noastră, măsurile adoptate într-o anumită măsură a preveni crearea mai multor condominii în aceeași clădire cu apartamente. În special, înregistrarea HOA poate fi refuzată în cazul în care protocolul de stabilire nu a fost semnat de către toate persoanele care au votat pentru crearea de HOAs * (3).
Cu toate acestea, în ciuda adoptării Legii N 123-FZ, rămâne posibil să se înregistreze mai multe condominii la baza unui bloc de apartamente.
FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și întreprinzătorilor individuali“ * (4) nu conține un astfel de motiv de refuz de înregistrare a condominii, asociații de proprietari ca fiind deja înregistrate în aceeași clădire cu apartamente.
În conformitate cu Legea federală „Cu privire la organizațiile necomerciale“ contradicția documentelor constitutive ale unei legi organizatie non-profit este un motiv de refuz a înregistrării sale, dar acest act nu se aplică HOA * (5).
Astfel, refuzul înregistrării de stat a condominiilor nu poate fi doar pentru simplul motiv că condominii statutare contrare legii, și anume dispozițiile sale, care într-un bloc de apartamente pot fi create doar un singur HOA (Art. 1, Art. 136 LC RF).
În plus, Legea N 123-FZ nu prevede sarcinile de condominii și proprietarii de case nou create crea condominii, să prezinte spre examinare la supravegherea organismelor executive subektovRumyniyareshenie privind stabilirea și statutul Hoa. Astfel, în cazul în care documentele relevante nu sunt prezentate autorităților, acestea din urmă nu va fi în măsură să verifice validitatea acestora.
2. Crearea dezvoltatorilor și de management nou construite clădiri de apartamente HOA.
Legea N 123-FZ anulat element. 139 Codul de locuințe, vă permite să creați condominii în nou construite clădiri de apartamente persoane care dispune de dreptul de proprietate în sala de astfel de case vor aparține în viitor (p. 11, Art. 1 din Legea N 123-FZ).
Astfel, în prezent orice persoană care au încheiat un acord pentru achiziționarea spațiilor sub case cu construcție, nici dezvoltatorii nu au dreptul de a crea condominiilor în aceste clădiri de apartamente. În acest caz, acele condominii care au fost create înainte de intrarea în vigoare a Legii N 123-FZ a clădirilor de locuit de construcții a continuat să funcționeze până lichidare sau reorganizare a acestora. Legea nu prevede încetarea activităților lor în obligatorie (Art. 2, art. 8 din Legea N 123-FZ).
În sensul Legii N 123-FZ a clădirilor de apartamente nou construite vor fi gestionate după cum urmează. În cazul în care dezvoltatorul îndeplinește standardele și reglementările pentru activitățile de gestionare a clădirilor de locuit (stabilite de guvernul RF), el controlează casa lui, deoarece punerea în funcțiune până în momentul în care selectarea organizației de gestionare a concursului. În cazul în care dezvoltatorul nu îndeplinește cerințele dumneavoastră, atunci în termen de cinci zile de la intrarea în casă în funcțiune trebuie să încheie un contract de management cu organizația lor de administrare aleasă (cop. „N“, n. 25, Art. 1 din Legea N 123-FZ).
În orice caz, în termen de 10 zile lucrătoare din momentul în care intrați în casă în funcțiune municipalitatea organizează un concurs deschis pentru a selecta organizația de management pentru gestionarea acestei case. Cu contractul selectat de management al organizației de management dezvoltator încheiat (cop. "M". "N", pag. 25 Art. 1 din N-FL 123).
Astfel, toate blocurile nou construite vor fi controlate de către organizațiile numai de gestionare, acest mod de administrare, cum ar fi condominii, este exclusă. Cu toate acestea, proprietarii de case mai târziu, după înregistrarea dreptului de proprietate a spațiilor are dreptul de a schimba modul de gestionare a unei case de apartamente și formează un Hangout live.
Nuance este că, înainte de înregistrarea drepturilor de proprietate de proprietari, ei nu pot participa la selectarea unei organizații de gestionare, determinarea dimensiunii și compoziției de gestionare a costurilor serviciilor. Toate acestea sunt stabilite de municipalitate și dezvoltator fără participarea proprietari. În plus, atâta timp cât contractul cu selectată pe un management competitiv al organizației este de dezvoltator, este dezvoltatorul plătește pentru activitățile organizației. Legea N 123-FZ, de asemenea, prevede că transferul persoanei care a achiziționat sediul în proprietate a spațiilor de actul este persoana, nu dezvoltatorul este obligat să plătească pentru locuințe și servicii comunale (pag. 22, Art. 1 din Legea N 123 FZ).
În ciuda faptului că obligația de a plăti ia naștere proprietari isprăvnicia primirea la sediul actelor, iar contractul cu conducerea organizației este constructorul, Legea N 123-FZ nu este mecanism de compensare a plăților proprietarului dezvoltator a făcut în favoarea organizației de management definit.
În practică, o astfel de reglementare, în opinia noastră, poate da naștere la dispute.
Legea N 123-FZ stabilește obligația de a menține un registru al membrilor HOA HOA, care conține informații despre fiecare membru al Hoa, informații cu privire la modul de a comunica cu membrii Hoa și cu privire la dimensiunea acțiunilor lor în proprietatea comună a proprietății comune. HOA trebuie să prezinte anual autorităților de aplicare a registrului subektaRumyniya (sub-clauza "la" 10 n; .. Podp "b" 14 st revendicarea 1 N-FL 123 ...).
Legea N 123-FZ și alte acte normative ale consecințelor non-HOA registru menționat nu este definit. În cazul în care registrul a fost acordat autorităților, acesta poate fi utilizat în cazul unui litigiu ca fiind una dintre dovezile de componența membrilor și mărimea Hoa votului fiecărui membru.
Concluzii. În general, trebuie remarcat faptul că legiuitorul a încercat să abordeze unele dintre problemele practice întâlnite în managementul clădirilor de locuit, prin adoptarea Legii N 123-FZ. Cu toate acestea, nu toate inovațiile pot fi considerate de succes.
Senior Associate, șef de Practică Real Estate
Bucuresti avocat Biroul „Egorov, Puginsky, Afanasiev și parteneri“
Despre companie
Agenția de Drept Drept, o societate mixtă înființată în Sergiev Posad relativ recent, dar a câștigat respectul și încrederea justificată, în numele clienților atât persoane fizice și juridice. Agenția este dezvoltat în mod activ, deoarece echipa are doar personal calificat, motivat, sarcina principală a agenției pentru a ajuta la protejarea clientului în cadrul legislației în vigoare.