Ce se poate face în cazul în care site-ul dvs. clădire - proprietate pro înghețat

Nu aveți nevoie de orice declarații oficiale de la dezvoltatorii să înțeleagă că multe dintre proiectele care nu sunt construite în prezent. Este suficient să se deplaseze la Moscova pentru a vedea și lipsit de viață care stau macarale de construcție. cumparatori de proprietate pe piața primară încep să sune alarma peste soarta unui obiect, în care s-au investit lor „sânge“. Pentru a afla cum vă puteți proteja în această situație și ce se poate conta co-investitori, spune Omar Gadzhiev, managing partner al dezvoltării imobiliare și companie de consultanță Panorama Estate.

Omar Gadzhiev, managing partner al dezvoltării imobiliare și companie de consultanță Panorama Estate

Cum apreciați situația generală actuală de pe piața de clădiri noi?

Conform estimărilor noastre, piața sa oprit printre imobiliare rezidențiale urbane - aproximativ 60% din proiecte. Până la sfârșitul primei reprize, în cazul în care măsurile de piață de sprijin de locuințe de stat luate nu sunt suficiente, puteți aștepta pentru masa de non dezvoltatorii de obligațiile lor față de persoanele care au cumpărat apartamente în etapă de construcție, care ridică cu siguranță un val de indignare în rândul acționarilor.

sub rezerva „la risc“ poate fi atribuită din ce motive?

În primul rând, „la risc“ include punctul de construcție, care au fost dezvoltatori non-profesionale care mizează pe un boom pe piața imobiliară (în acest caz, societatea poate fi experimentat într-un alt domeniu, pur și simplu de dezvoltare pentru ea - non-core business). Pe site-ul există o listă cu proiectele companiei pe care le-a implementat si mentine in acest moment. În cazul în care această listă limitată (una sau două proiecte), există riscul ca proiectul nu va fi inițiată dus la bun sfârșit, deoarece compania nu are nici o marjă de manevră. Atunci când un dezvoltator o mulțime de site-uri și dau mereu, în ciuda încetinirii numerar a fluxurilor de vânzări în criză, compania va fi în continuare venituri financiare pentru a ajuta rămână pe linia de plutire.

A doua caracteristică - raportul dintre proiecte la începutul etapă și sosire. Cu cat o companie de proiecte în curs de finalizare, cu atat mai mare sansa ca totul va fi pus în aplicare cu succes. Cu cat mai multe proiecte în etapa inițială, cu atât mai probabil ca societatea va avea dificultăți cu termene. Se poate întâmpla ca dezvoltatorul va fi mai ușor să înghețe o parte a proiectului, pentru că nu au investit bani atât de mult să aștepte condiții mai favorabile pe piață și apoi re-începe punerea în aplicare a acestora.

A treia caracteristică - este scheme financiare riscante. Proteja interesele investitorului privat poate fi doar acorduri 214-FZ și parteneriat. De la dezvoltatorii care lucrează la 214-FZ, toate declarațiile sunt clare. Acesta vă permite să știi unde a trimis bani, ce surse de finanțare dezvoltator, precum și ce obligațiile sale acolo. Toate celelalte scheme de lucru cu persoane fizice - o cutie neagră. Dezvoltatorul poate „mânca prin“ economizoare de bani sau pur și simplu nerentabilă pentru a le gestiona, și ar fi inutil să-l întreb.

Ce poate astăzi să ia pentru a proteja drepturile lor cumpărători de apartamente în aceste facilități?

Cu cat o companie de proiecte în curs de finalizare, cu atat mai mare sansa ca totul va fi pus în aplicare cu succes

Pentru a vă proteja drepturile, aș recomanda să revizuiască documentele care sunt în mâinile investitorilor privați. Este foarte important, cu care a fost încheiat contractul - direct de la dezvoltator sau cu un intermediar, de vânzare de apartamente. Permiteți-mi să explic de ce. Se întâmplă adesea ca o entitate cumpără în vrac de la dezvoltator de apartamente în timpul fazei de construcție, cu scopul de a câștiga și apoi le vinde pentru public. Deci, atunci când o astfel de entitate este de vânzare aceste apartamente în casă neterminată pentru persoane fizice, aceasta nu poate încheia un tratat cu ei împărtășesc participarea, deoarece el nu are dreptul să lucreze la 214-FZ, din cauza lipsei statutului de dezvoltator (există această restricție în lege ). Acesta este motivul pentru persoanele juridice care susțin co-investitori de construcție, se folosesc tot felul de circuite de bypass și să încheie contractul preliminar de vânzare, bilete la ordin, și așa mai departe. Ar fi fericit să lucreze la 214-FZ prin contracte de construcție participative, dar, prin urmare, nu se poate forțat pentru a ocoli legea . Iată un paradox! Prin urmare, este o parte din contract nu este cu dezvoltatorul direct, dar cu alte o persoană juridică care acționează în calitate de co-investitor în construcții. Pentru a face cu un investitor legal de o persoană poate fi riscant, pentru că noi nu știm relația dintre dezvoltator și această entitate juridică - dacă investitorul este pe deplin plătit pentru achiziționarea unui apartament sau nu? În cazul în care nu, dezvoltatorul poate rezilia contractul între ele, după care acesta are dreptul să primească înapoi lor rămase plat (în cazul în care valoarea unui investitor nu a plătit). Și aceste apartamente pot fi vândute deja investitor. Și există contracte „zadvoennye“ sau „vânzări zadvoennye“ atunci când același apartament vândut de două ori. Astfel de sisteme au fost, sunt și vor fi.

Deci, dacă nu ați semnat un contract cu constructorul, și cu un astfel de mediator, atunci aș sfătui să intre în relații directe cu dezvoltatorul. Puteți contacta dealerul sau direct la dezvoltator care solicită să încheie un contract de executare a obligațiilor de garanție prin predarea apartamentului în baza acestor documente. Sau poate reînnoi contractul existent cu acordul vânzătorului cu privire la capitalurile proprii direct cu dezvoltatorul. Este posibil și permis un comportament de bună credință a participanților de pe piață. Un document privat investitor va da dreptul de a solicita îndeplinirea obligațiilor sale în mod direct cu dezvoltatorul.

Este necesar să se solicite direct constructorului că el vine la construcție, și este obligat să explice oamenilor

În cazul în care persoanele fizice a dobândit un apartament direct de la dezvoltator acordul și co-investiții încheiate cu el, aș, de exemplu, a întrebat - de ce nu se poate lucra la 214-FZ și ascultat cu atenție toate motivele. Uneori, un dezvoltator nu funcționează de la începutul 214-FZ din motive destul de obiective, de exemplu, nu a reușit să depună declarația de proiect din cauza faptului că nu a existat nici un set complet de documente. Dar în timp, acest pachet este deja obligat să apară și nu este nimic pentru a împiedica să înceapă să lucreze la această lege, și să încheie cu deținătorii de capitaluri proprii noi contracte.

În cazul în care dezvoltatorul refuză chiar să explice de ce el nu vrea să-și reînnoiască relația cu investitorii privați, acesta poate fi, de asemenea, un semn de rea-credință lui. Și în acest caz, este posibil să pună la îndoială dorința dezvoltatorului a-și îndeplini obligațiile care le revin în construcție. Dacă oamenii au plătit bani, acestea ar trebui să aibă un fel de garanție, și nu ar trebui să fie rușine să-și apere drepturile. Este necesar să se solicite direct constructorului că el vine la construcție, și este obligată să explice oamenilor.

Deoarece investitorii imobiliari se comporte într-o situație în care o societate nu a anunțat oficial falimentul și încetarea de construcție, dar în realitate costurile de construcție? Sau într-o situație în care termenul este mutat casa de mai multe ori?

investitorii fraudat - acest lucru nu este singurul la care a vândut de două ori același apartament, dar el căruia dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile. În acest caz, Moscova a fost elaborat și adoptat un mecanism de înlocuire a dezvoltatorului. Și acest mecanism funcționează exact numai la inițiativa acționarilor. deținători de interese pot, desigur, se aplică pentru un constructor în instanță și să ceară banii lor, dar, de obicei, nu toate doresc acest lucru și doriți să obțineți un apartament. Deci, aș recomanda să adopte o poziție mai activă investitorilor imobiliari. Pentru început el ar trebui să meargă la Prefectura lui și să se clarifice în cazul în care planurile pentru aceasta casa, pentru a afla dacă Prefectura controlează construcția sa. Este foarte posibil ca prefectura are toate răspunsurile deținătorilor de interese. Un acționar nu poate obține toate cantitatea de informații care poate primi autoritatea de supraveghere de stat. Întârzieri în construcții dă dreptul autorităților orașului să aplice anumite măsuri pentru acest constructor. După evaluarea stării unui anumit obiect al puterii se poate schimba dezvoltator, și se pot termina acest obiect.

În cazul în care deținătorii de interese a decis încă să rupă relația lor cu dezvoltatorul, cum pot obține o rambursare?

Acuzatii deținători de interese (Vreau să iau banii înapoi și toate) nu sunt acceptate

În cazul în care raportul au fost întocmite în conformitate cu contractul de capital, și anume 214-FZ, The dollschik poate începe mai întâi discuțiile de pace cu dezvoltatorul. În cazul în care un imposibilitatea amiabila de a accepta sau deținători de interese nu sunt de acord cu termenii extinse de dezvoltator (de exemplu, să plătească o parte din bani și pentru a muta perioada de construcție), el are dreptul, fără a merge în instanță pentru a denunța unilateral contractul și de a lua banii înapoi . Este suficient pentru a trimite dezvoltator prin declarația de e-mail cu privire la refuzul unilateral de a îndeplini obligațiile conform contractului capitalul social al notificării.

Contractul se consideră reziliat de la data primirii notificării de către participantul social. După 10 zile de la data încetării contractului de dezvoltator trebuie să returneze participantul le-a plătit bani și să plătească dobânzi pentru utilizarea fondurilor în valoare de 1 \ 300 rata de refinanțare Banca Centrală pentru fiecare zi de primire și până la întoarcerea lor. În cazul în care dezvoltatorul nu rezilia contractul în mod voluntar, participanții de construcție apoi partajate pot solicita să rezilieze contractul în instanța de judecată. Dar aceasta nu înseamnă că instanța va fi în mod automat pe partea lui. Instanța va evalua gravitatea circumstanțelor - dacă într-adevăr să treacă un obiect în termenul prevăzut este imposibilă.

Dar chiar dacă regulile instanței privind returnarea fondurilor deținători de interese primesc bani de la constructor nu este întotdeauna fezabilă. La urma urmei, în cazul în care constructorul nu sunt bani pentru a termina casa, unde va lua bani pentru a reveni investitorilor lor imobiliare? În cazul în care aceste evoluții sunt de obicei organizate de un grup de părți interesate cărora must dezvoltator. Și deținătorii de interese vor fi, evident, nu singur aici - se califică pentru restituirea poate fi inclusiv structura de contract, și bănci. Ca urmare, cel mai probabil să fie peste tot dezvoltator faliment și punerea în aplicare a unui obiect. Și cât de mult va fi vândută la o altă necunoscută: nu faptul că această sumă este suficientă pentru toată lumea. Ca rezultat, „toate surorile se vor distribui pe cercei“ într-o coadă, iar investitorii imobiliari pot, în general, nu înțeleg. Apropo, acest sistem poate fi folosit ca o modalitate de a intercepta obiecte „pentru ieftine“. Aceasta este, jefuitorii ar putea ridica acum acționari în război cu dezvoltatorii pentru a intercepta un foarte ieftin unul sau un alt obiect.

Astfel, deținătorii de interese au două opțiuni - fie prin lege, pentru a încerca să obțină banii sau pentru a termina construirea obiectului. Acesta poate fi mult mai ușor să plătească toate aceeași sumă mică (în comparație cu suma totală de bani) și a obține apartamentul meu. Eu cred că, dacă dezvoltatorul conștiincios și el a avut probleme, nu are sens să încercați să obțineți banii înapoi și termina construirea obiectului.

Am înțeles bine că 214-FZ nu garantează randamentul investițiilor?

Prețurile de proprietate poate crește, iar dezvoltatorul este mai profitabil de a vinde apartamentul dvs. și reveniți la plata inițială

Este important să se înțeleagă că 214-FZ garantează în primul rând dreptul de a primi deținători de interese le-a cumpărat de la apartament în termenul stabilit prin contract. În cazul în care nu se respectă termenele, amenzile și penalitățile acumulate. Dar când vine vorba de a rezilia contractul și returnarea de fonduri, există, de asemenea, deja de lucru și regulile generale ale Codului civil, ca în eșecul oricărui alt contract. La încetarea instituțiilor preșcolare nimeni nu poate spune cu certitudine la 100%, că deținătorii de interese vor primi banii în totalitate.

Și în cazul în care apartamentul a fost achiziționat pentru alte sisteme, cum ar fi atât de popular contract de pre-vânzare, indiferent dacă obține înapoi banii și cum?

Dacă ați făcut un contract preliminar - vânzare, în mod ideal, ar trebui să fie respectate trei condiții pe care le garantează o rambursare și primirea de bunuri imobiliare. Primul - Contractul ar trebui să fie semnat direct cu dezvoltatorul, nu cu afiliat acestuia. Al doilea - banii trebuie să fie plătit, de asemenea, la dezvoltator, în consecință, ar trebui să fie în mâinile unui document care să ateste plata in numerar este dezvoltatorul. Acest lucru poate fi un bilet la ordin, un acord de împrumut, acordul de depozit sau plata în avans, și așa mai departe. Dacă plătiți o terță parte, trebuie să existe un document care să ateste că dezvoltatorul a instruit să plătească terțe părți. Linia de jos este faptul că documentele trebuie să apară dezvoltator, care are un activ. Al treilea - în contractul preliminar de vânzare ar trebui să aibă termenul final de a încheia contractul de vânzare. În cazul în care nu este specificat, apoi un an mai târziu, un acord preliminar se va termina automat act.

În cazul în care contractul preliminar, aceste condiții nu au fost îndeplinite, atunci va fi capabil să-și apere numai dreptul de a pretinde bani, dar nu și un apartament. Faptul că peste va fi profitabil să vândă apartamentul pe piață, și reveniți la plata inițială în timpul acțiunii contractului preliminar pentru prețurile imobiliare ar putea crește și dezvoltator. Deci, de multe înainte de a și făcut, atunci când prețurile de pe piață au crescut. Cei care au cumparat bunuri imobiliare pe diverse alte acorduri „evitare“, cum ar fi atribuirea de cerințe acord drepturi, acord de co-investiții privind sistemul de asigurare și perspectiva, chiar mai puține drepturi și nu faptul că, atunci când există probleme la constructorul ei pot apăra interesele. Din păcate, acești acționari mult mai mult, pentru că în piață, puțini oameni au lucrat la 214 FZ.