Ce este un contract de cesiune

Ce este un contract de cesiune? La urma urmei, o mulțime de apartamente vândute în acest fel în orașul Pskov. Vă vom ajuta să înțelegeți oamenii din Pskov în acest articol.

Cetățenii care achiziționează locuințe în contractul de cesiune (cesiuni), se poate economisi o sumă considerabilă. Pentru a găsi un cumpărător rapid, vanzatori de multe ori dumping și să vândă locuințe este mai ieftin decât dezvoltator - în unele cazuri, reducerea poate ajunge până la 20%. În plus, punerea în aplicare a locuințelor în misiune - un mod sigur de a face bani pe seama creșterii prețurilor de pe piața primară, fără să mai aștepte pentru casa de intrare în funcțiune.

De la deținătorii de capital către deținători de interese

Subrogarea este o tranzacție transferul de drepturi și obligații de participare a contractului de capital în construcția de locuințe de la unul deținători de interese (cedentului) la altul (cesionar). Se întâmplă adesea că, până la mijlocul sfârșitul construcției dezvoltatorul vinde toate apartamentele din casă. În acest caz, contractul de cumpărare de cesiune - aproape singura oportunitate de a cumpăra de locuințe într-un obiect plăcut. Apartamente privind atribuirea contractelor puse în aplicare de către investitor care a cumpărat o casă în primele etape de construcție sau cetățeni care și-au schimbat circumstanțele de viață, cum ar fi banii urgent necesare sau au pierdut posibilitatea de a plăti un credit ipotecar. În acest din urmă caz, vânzarea de bunuri prin intermediul unei cesiuni a contractului - modul corect de a rezolva problemele. Iar principalul lucru - pentru a nu pierde bani în același timp. Faptul este că, dacă doriți să se întoarcă banii plătiți pentru un apartament de rezilierea contractului cu dezvoltatorul, este probabil să vă penaliza pentru ea.

Costurile pentru atribuirea drepturilor limitate la întocmirea documentelor necesare și Comisia, care va avea dezvoltator pentru coordonarea misiunii. Cele mai multe companii de construcții taxa pentru aceste servicii de la 1% la 5% din costul de locuințe, specificat în contract cu primul participant cota de capital (cele mai multe ori costurile sunt împărțite între cedent și cesionar).

Semnarea contractului de cesiune, un apartament într-o casă nou construită poate fi vândută la prețul pieței. În timp ce dezvoltatorul va returna doar suma pe care ați plătit inițial pentru contract - la fel, cu excepția amenzii.

Mai bine cu dezvoltatorul

Cesiona drepturile pot fi atât timp cât acestea nu sunt puse în aplicare - dacă ai deja un apartament pe actul de recepție și transmitere, să încheie un contract de cesiune nu va funcționa.

Potrivit avocatului practică imobiliar și compania de dezvoltare urbană grup rightmark Vera Ryabova, atribuirea de drepturi conform contractului din capitalul social este permisă numai de la data înregistrării de stat și înainte de semnarea de către părți a transferului obiectului de construcție în comun - apartamente, deoarece dreptul de revendicare la dezvoltator din acel moment se oprește.

În cele mai multe cazuri, dreptul de a atribui cererea de locuințe în construcție se va dovedi numai cu acordul dezvoltatorului - punctul de a avea pentru a obține aproape întotdeauna apare în instrumentele de capitaluri proprii. Deși, ca regulă generală, nu este necesar acordul dezvoltatorului și a altor participanți de construcție în comun a misiunii.

„Aprobarea scrisă este necesară numai în cazul în care, la momentul transferului deținătorilor de capital nu a reușit să plătească costurile de locuințe în întregime. Apoi, într-un acord cu privire la cesiunea trebuie să fie incluse și condițiile privind transferul datoriei la dezvoltator pe noile co-investitori în modul prevăzut de art kodeksomRumyniyai civil. 11 numărul 214-FZ“, - spune Vera Ryabova.

În orice caz, dezvoltatorul este în continuare necesar să se conecteze la acest proces. Cel puțin, trebuie să dau seama ce obligațiile inițiale privind drepturile de autor au fost deja puse în aplicare în temeiul contractului și care sunt încă să fie executate. În plus, dezvoltatorul ar trebui să ia actul de îndeplinire a obligațiilor privind așezările și documentele de plată.

Majoritatea dezvoltatorilor au propriile lor forme de contract de drepturi de concesiune.

Conform articolului 208th. KodeksaRumyniyadohody fiscală din vânzarea cerințelor privind drepturile sunt luate în considerare în scopuri fiscale. În cazul în care diferența dintre prețul conform contractului de investiții și prețul specificat în contractul de cesiune este diferită într-un mod mare - trebuie să depună o declarație fiscală și să plătească impozitul pe venitul personal. „Toată povara impozitării poartă cedent și cesionar, iar dezvoltatorul nu plătește taxele,“ - spune consilier juridic al SA „Nord-Vest Centrul de Drept“ Valery Karpov.

Principalul dezavantaj și, probabil, numai a mecanismului de atribuire este faptul că cesionarul obține toate drepturile și obligațiile cedentului tranșei anterioare - în același volum. Cu alte cuvinte, noi deținători de interese trebuie să îndeplinească toate condițiile contractului vechi de la dezvoltator.

Mai mult decât atât, ca șef al practicii de imobiliare și compania de investiții „Kachkin și parteneri“ Dmitri Nekrestyanov, în caz de invalidare a acordului de participare de capital încheiat între dezvoltator și cedentul nu a primit drepturile în temeiul cesiunii acordul deținătorilor de interese pot face pretenții decât să-i dea persoana potrivită, și nu la dezvoltator. „În plus, atribuirea în sine este un contract de drepturi nevalide pot fi recunoscute de către instanța de judecată ca invalid, caz în care dezvoltatorul nu va avea obligații cesionarului“, - a spus el.

În special, în calitate de director general al Centrului consultativ pentru construcții parts și imobiliare Anna Maximova, atunci când se analizează astfel de cazuri, instanța poate aplica consecințele nulității tranzacției încheiate între dezvoltator și primii investitori imobiliari - în cazul în care acesta din urmă nu a primit acordul pentru achiziționarea de locuințe în construcție la soț. Deoarece consecințele nulității tranzacției primei recunoască și să urmeze - contractul de cesiune.

Contractul de cesiune ar putea fi invalidat în cazul în care să efectueze tranzacția în cauză nu se obține consimțământul soțului. Faptul că, în conformitate cu art. proprietate comună 34th și 35th Familiei kodeksaRumyniyarasporyazhatsya poate fi numai prin acordul reciproc al soților. În caz contrar, tranzacția va fi contestată.

contractului de cesiune este în scris și este supus înregistrării de stat obligatorii - în temeiul art. 4 și 17 № 214-FL.

„În cazul în care cesiunea nu este înregistrată, cesiunea nu va intra în vigoare, iar dezvoltatorul are toate motivele să refuze să transfere proprietatea finit noi deținători de interese (cesionar), referindu-se la neîncheierea acordului. De asemenea, este de dorit să se asigure că foștii deținători de interese a scris dezvoltatorul misiunii. În caz contrar, un nou risc, care facilitatea de la finalizarea construcției va fi dat să nu-l, ci cedentului „- însumează Vera Ryabova.

Ca o regulă, decontarea contractului de cesiune aplică mecanismul de celule bancare - cedentului ia banii după ce autoritatea de înregistrare a reînnoit contractul.

Vânzarea de proprietate prin negociere - nu este doar o metodă de vânzare de locuințe în construcție până la finalizarea construcției, dar, de asemenea, o modalitate profitabilă de a câștiga un venit. După cum arată practica, costul pe metru pătrat este aproape terminat, dar nu a fost încă predate peste case mai mari decât în ​​cele care au fost construite în urmă cu 5-7 ani (deși cele două clădiri sunt situate la câteva sute de metri unul de altul și să aibă aceleași caracteristici). Simplitatea relativă și siguranța (în conformitate cu toate nuanțele) procesul permite de a vinde o casă fără a aștepta pentru casa de intrare în funcțiune.

Mecanismul cesiunii este de asemenea avantajos pentru cumpărători. Potrivit directorului general adjunct al Agenției Proprietății „ARIN“ Vladimir Sparak, diferența dintre dezvoltator și investitori imobiliari care trece dincolo de locuințe în construcție, se poate ajunge la 5-10% în jos.

În unele cazuri, dimensiunea discount poate ajunge până la 20-25%. Cu toate acestea, o astfel de situație a fost caracteristică mai degrabă pentru perioada de criză, când majoritatea dezvoltatorilor inghetat proiectele lor, iar investitorii imobiliari, temându-se de faliment, în grabă de a vinde locuințe prin intermediul de sarcini. Care, întâmplător, contribuie la reducerea pe piața primară. În contextul creșterii planificate a masei de piață a misiunilor ce nu se observă. Cesiunea a devenit un instrument convenabil atât pentru vânzători și cumpărători de apartamente în construcție, dar nu un factor de corecție a valorii „primare“, așa cum a fost acum 2-3 ani.