Utilizarea terenurilor și dezvoltare - 6 întrebări pe tema zilei

DS Savin, director executiv al Institutului de dezvoltare a complexului de teritorii. AD.

În conformitate cu primul Gradkodeksom (numărul 73-FZ, din data de 07.05.98), termenul „Utilizarea terenurilor și dezvoltarea“ zone de așezări urbane și rurale și a altor formațiuni municipale înțelese așezări statutele urbane, adică. E. normative acte juridice de utilizare autoguvernare locală și schimbări în domeniul imobiliar, prin introducerea reglementărilor de urbanism. Și era încă relativ clar: regulile sunt regulile, ca regulile de drum - asta e ceea ce toată lumea ar trebui să respecte, dar puțini care fac. În același timp, există anumite grupuri de membri ai publicului, care sunt concepute pentru a monitoriza respectarea normelor procesului, cu toate relațiile cauză-efect, pe care multe state în ultimii ani.

Dar cum? Dacă sunteți încă nu totul este clar și evident, ceea ce este AMP, AMP în cazul în care dezvoltatorul, în conformitate cu Legea federală №94-FL se determină pe bază de concurs, în cazul în care criteriul principal este timpul și costul, și calificarea - este secundar, care este, desigur, un subiect separat pentru discuții, dar cel mai important - în absența unei dezvoltări clare și uniforme metodologia obscherumynskoy și aprobarea AMP. Prin urmare, încă doi ani, „cineva în pădure, care pentru lemn de foc.“ Este vorba de „lemn“ și „lemn“ în înțelegerea ecologiei orașului NIiPI având experiență practică de dezvoltare AMP, ne vom concentra pe.

In dezvoltarea, precum și pentru a decide cu privire la dezvoltarea și aprobarea AMP, la client este în valoare de un număr de întrebări, răspunsurile la care nu sunt suficiente pentru a învăța pur și simplu de la Gradkodeksa. Tu trebuie să înceapă de la problema principală:

1. Care sunt regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare?

Există patru obiective de proiectare ale AMP ca un document formulat în zonarea Gradkodekse:

crearea condițiilor pentru dezvoltarea durabilă a teritoriilor de municipalități, conservarea mediului și a patrimoniului cultural;
crearea condițiilor pentru planificarea teritoriilor municipale;
asigurarea drepturilor și intereselor legitime ale persoanelor fizice și juridice, inclusiv deținătorii de terenuri și proiecte de construcții de capital;
pentru a crea condiții pentru atragerea investițiilor, inclusiv prin oferirea posibilității de a alege cele mai eficiente tipuri de utilizare permise de terenuri și proiecte de construcții de capital.

Dacă începeți să înțelegeți bine, se pare că primele două obiective sunt mai mult legate de sarcinile planului de master și strategia de implementare a acesteia, din cauza dispozițiilor de planificare teritorială (un plan de master este exact documentul de planificare spațială), include o listă de activități pentru punerea în aplicare a generalului planifica și să indice secvența de execuție a acestora.

În timp ce ultimele două goluri doar se poate referi la problemele de AMP, dar numai în cazul în care o implementare perfectă a tuturor prevederilor Gradkodeksa, adică, pe baza experienței practice, foarte dificilă, și uneori imposibil.

Astfel, AMP ca un document necesar pentru a organiza activități de dezvoltare urbană și optimizarea utilizării terenurilor a municipiului. AMP formează principiile generale de dezvoltare a diferitelor zone funcționale ale orașului în reglementările stabilite. De fapt, AMP sunt complementare master plan pentru dezvoltarea orașului, unele descrieri extinse, dacă pot spune așa, principalele sale dispoziții. În acest context, apare oa doua întrebare:

2. Care este diferența de master plan AMP?

În contextul Codului de urbanism, care la sintagma „dreptul de construcție“, a adăugat cuvântul „teren“, cu în fața cuvântului „dezvoltare“, bazat pe AMP ca un document independent de zonare pune într-adevăr structura utilizării terenurilor existente, adică. E. Pe informațiile furnizate imuschestvenno- relații funciare. Astfel Gradkodeksom rigid definite în ce mod, ținând seama de relațiile de proprietate și terenuri decorate, atrag limitele zonelor teritoriale pentru care regulamentul de urbanism stabilite în AMP. Astfel, utilizarea terenurilor și de dezvoltare bazat pe sistemul existent al diviziunii teritoriale.

Întreaga chestiune la fel cum a oferit în regulamentele de planificare AMP definirea tipurilor permise de utilizare permise, marginală (minimă și / sau maximă) din suprafața de teren în limitele unei zone teritoriale unice și parametrii de limitare a clădirii. Doar reglementările și sunt proiectate în 10, 15, 25, conduce dezvoltarea zonelor regionale pentru parametrii planului de master planificate. Aceasta este, în cazul în care planul de master definește scopul dezvoltării de decontare, AMP este un mecanism care să-l atingă. Și aceasta implică următoarea întrebare:

3. Ce vine mai întâi - AMP sau un plan de maestru?

Răspunsul la această întrebare este extrem de complexă și nu poate găsi o interpretare unanimă între arhitecți și urbaniști. Încercarea de a găsi un răspuns este asemănător cu discursul filosofic pe tema: „Ceea ce a venit în primul rând, carnea de pui sau de ou“ În același timp, legiuitorul, de asemenea, în mod clar nu răspunde, deoarece Gradkodekse oferă o indicație directă că referirea la o parte (care nu este specificat) pe teritoriul de decontare sau oraș pregătirea proiectului de district AMP poate fi realizată în absența unui plan de maestru. Și chiar înainte ca acesta a spus că elaborarea de utilizare a terenurilor și de dezvoltare se desfășoară în ceea ce privește dispozițiile conținute în documentele de planificare teritorială, dintre care unul este un plan general.

Încercarea de a gândi logic: în primul rând, obiectivul de a dezvolta AMP parțial în concordanță cu obiectivele planului de master, ceea ce a fost menționat mai sus, și în al doilea rând, reglementările în AMP sunt stabilite în scopul de a realiza indicatori de dezvoltare, anumite plan general, se dovedește că planul de master este primar, se precizează în documentul vector de dezvoltare a teritoriului. Dar problema constă în faptul că dezvoltarea planului de master nu este destul de posibil să se ia în considerare modelele actuale existente de utilizare a terenurilor, bine, desigur, dacă nu este vorba despre un sat în care „trei curți și două hambar“, datorită naturii sale extreme discret și mozaic care este predeterminată de incoerență în activitatea anterioară a arhitecților-designeri, pentru a dezvolta documentația pentru amenajarea teritoriului și zemelschikov, porțiunea de retragere, ghidat de instrucțiuni departamentale și sarcini politice, nu va veni lea semnificație specială studiu de planificare urbană. Apropo, privind în perspectivă, este inconsecvența de arhitecți și zemelschikov este o problemă majoră în dezvoltarea AMP în condiții moderne.

Pentru un număr semnificativ de orașe și așezări pe teritoriul România, master planuri au fost elaborate și aprobate în epoca sovietică, dar ele sunt depășite și nu pot servi drept ghid pentru dezvoltarea teritoriului. „Învechirea“ master planuri este în primul rând datorită abordării „îmbătrânire“ la planificarea economică. Prin urmare, în cazul în care un plan de maestru a fost dezvoltat la sfârșitul anilor '80 sau începutul anilor 90, este evident că aceasta se bazează pe mecanisme destul de diferite de dezvoltare economică decât cele care sunt relevante în prezent. În aceste condiții, AMP dezvoltate luând în considerare numai acele decizii ale planului general, care corespund tendințelor reale și susținute prin decizii administrative.

În prezent, atunci când o lege federală a întârziat finalizarea lucrărilor privind adoptarea documentelor de planificare spațială, problema dezvoltării AMP atat de mult, fără a sta planul real maestru. Adică, autoritățile locale au posibilitatea de a se dezvolta aproape simultan master planului și corespunzător (în ceea ce privește tendințele de dezvoltare pentru următoarele) AMP.

Cu toate acestea, tendința alarmantă, în mai multe localități se află în presiuni din partea autorităților de a dezvolta AMP, chiar și atunci când nu există nici un plan de maestru în scopul acoperirii viitoarelor decizii luate astăzi cu privire la alocarea permiselor de terenuri și clădiri. Aceasta este o tendință foarte periculos, legat de subestimarea importanței Planului general și apariția unor viitoare conflicte de drept în realizarea activităților de dezvoltare urbană. În plus, dezvoltarea de AMP este conectat în mediul actual cu anumite dificultăți, și aici devine relevantă a patra întrebare:

4. Care este complexitatea dezvoltării AMP?

Rezumând și clasificarea problemelor în dezvoltarea AMP pot fi rezumate astfel:

a) complexitatea profesională. Aceasta include lipsa unor documente valabile de amenajare a teritoriului, lipsa standardelor actuale de date de proiectare și de referință urban.

Este evident că AMP dezvoltat în lipsa documentației reale de amenajare a teritoriului - planul de master și / sau schema de amenajare a teritoriului, care definește vectorul strategic de dezvoltare așezări sunt sortite necesitatea unor ajustări în viitor, precum și orice ajustare - este nu numai costurile suplimentare de fonduri bugetare, dar ceea ce este mai important, „acționând în“ înapoi anumite decizii care de multe ori, în special în materie de relații funciare și juridice, ceea ce duce la litigii. Dezvoltarea AMP în absența standardelor relevante de design urban conduce la faptul că dezvoltatorul trebuie să fie ghidat de depășite din punct de vedere al legii, și, uneori, un vârf tăiat invalid și GOST, care mai târziu, după introducerea unor noi standarde regionale și locale de proiectare urbană, dezvoltare și aprobat, în conformitate cu Gradkodeksom este inevitabil, aceasta ar atrage după sine necesitatea de a ajusta AMP si posibila revizuire a făcut pe baza soluțiilor AMP tuturor consecințele E descrise mai sus. Desigur, putem spune că avem „lege retroactivă nu este“, dar de câte ori în realitatea românească ne-am confruntat și se confruntă cu opusul. În cele din urmă, lipsa rezultatelor efective de date sursă într-un forțată „neglijent“ în dezvoltarea AMP, precum și consecințele „gunoi“, chiar forțată, toată lumea știe. Ați putea dori, este faptul că Comisia cu privire la pregătirea AMP, care includ sau cel puțin ar trebui să includă reprezentanți furnizeze agențiilor de date de intrare trebuie să se ocupe nu numai cu critici și de urmărire a intereselor departamentale, care, întâmplător, sunt de multe ori se contrazic reciproc, dar, de asemenea, se potrivesc mai responsabil pentru colectarea și integralitatea datelor inițiale;

Studiu de caz. Pe terenurile urbane, care este determinat să creeze un plan general al parcului orașului, și-a stabilit deja o parte a terenurilor pentru construcția de locuințe private. În cazul în care este necesară așezarea de parc ca o zonă publică - atunci trebuie să definiți pentru aceste teritorii astfel de reglementări, care nu le permit să construiască ceva, și să le retragă, dacă este necesar pentru nevoile urbane. Dar autoritățile se tem de reacția neadecvată a proprietarilor de a plăti mită pentru servicii ilegale, pe de o parte, și costurile suplimentare de compensare a proprietarilor de bugetul orașului - pe de altă parte. Salvarea de compromis în această situație este extrem de dificilă din cauza creării unei situații de standarde duble.

Lipsa de metode obscherumynskoy sau instrucțiuni pentru dezvoltarea AMP pentru orașe și localități de diferite dimensiuni și valori conduce la faptul că nivelul de dezvoltare AMP este determinată de dezvoltator calificat, abordarea sa pentru rezolvarea acestei probleme și, în parte, nivelul de finanțare, dar, mai important, lipsa unor criterii clare privind adoptarea proiectului de norme elaborate. Clientul acestui tip de muncă nu există o înțelegere clară a ceea ce el trebuie să treacă dezvoltator, care, la rândul său, duce la situații de conflict sau acceptarea și aprobarea versiunii „prime“ a AMP.

Având în vedere existența unui astfel de „grămadă“ de problemele asociate cu dezvoltarea și aprobarea AMP, este adecvată următoarea întrebare:

5. Cine are nevoie de AMP?

Răspunsul la această întrebare este foarte simplu - totul.

Investitorii trebuie să obțină posibilitatea de a elabora un plan de afaceri clar prin determinarea într-un stadiu foarte timpuriu, parametrii noii clădiri și a scopului său funcțional.

Proprietarii de terenuri - pentru a înțelege valoarea reală a activelor lor, definirea și înțelegerea posibila reconstrucție a volumului și a factorilor de limitare. În același timp, trebuie să ne dăm seama ce se poate întâmpla în zonele adiacente și că acestea pot fi construite.

În cele din urmă, publicul larg - pentru a oferi prezentări accesibile și ușor de înțeles de dezvoltare a pieselor individuale și a zonelor funcționale de decontare, care să permită alegerea locului de reședință, aplicarea forței de muncă, recreere și așa mai departe ..

Și dacă AMP este într-adevăr acel document important, dar formarea sa de înaltă calitate este extrem de dificil, este necesar să ne întrebăm:

6. Sunt regulile de utilizare a terenurilor și dezvoltarea documentului final?

Utilizarea terenurilor și dezvoltarea prin instalarea reglementărilor de planificare predetermină caracteristicile pregătește ulterior documentația de amenajare a teritoriului, în special, prin numirea teritoriului (tipuri de utilizare permise de bunuri imobiliare), limitarea mărimii parcelelor de teren pentru zonele teritoriale respective. Cu toate acestea, regulile stabilite de prevederile Planului general, nu există nici o cale (la dezvoltarea planului de utilizare a terenurilor) specifică exact limitele (minim și / sau maxim) dimensiunea terenului și parametrii de limitare de construcție permise, reconstrucție de construcție de capital. Prin urmare, aprobat de documentația privind planificarea teritoriului, în majoritatea cazurilor, este baza pentru efectuarea modificărilor în AMP în ceea ce privește stabilirea sau regulamentul de urbanism de rafinare privind limitarea parametrilor de construcție permise.

O imagine similară apare odată cu dezvoltarea și limitarea duratei de protecție a patrimoniului cultural aparținând reglementărilor de urbanism. Restricțiile în condițiile protejării monumentelor, ca parte a AMP ar trebui să fie pregătite ca proiectele harta a zonelor de protecție a obiectelor de patrimoniu cultural, elaborat și aprobat în conformitate cu legile din România. Dar proiectele dezvoltate zone de protecție a obiectelor de patrimoniu cultural prezente în municipii doar câteva excepții. Este evident că, după aprobarea proiectelor de zone de protecție a obiectelor de patrimoniu cultural vor fi introduse schimbări în normele, scopul specificând restricții în condițiile de protecție a patrimoniului cultural.

În concluzie putem trage următoarea concluzie generală: utilizarea terenurilor și de dezvoltare - este un document dinamic. Ca un act juridic normativ local, ele guvernează și reglementează drepturile curente, actuale ale proprietarilor și comunității în ansamblul său de a folosi proprietatea. Zonarea ar trebui să îmbunătățească treptat, aceasta nu poate fi eficientă, „acum și imediat“ în orice moment. Deoarece motivele pentru modificarea normelor (chiar înainte de intrarea lor în vigoare) este suficientă, și numai după adoptarea lor - chiar mai mult. Dar principalul lucru - este de a monitoriza deciziile luate. monitorizează funcționarea de utilizare a terenurilor și de dezvoltare, reprezentând punctele de vedere și interesele tuturor părților implicate, ceea ce ar trebui să fie angajați într-o comisie permanentă pentru a pregăti un proiect de utilizare a terenurilor și de dezvoltare prin intermediul într-adevăr potrivite exact echipa de dezvoltatori competente.

Și aici, ca și în altă parte, este necesar să se reamintească publicului zicerii de client, „Nu economize -! Nu va pierde“.