Real Estate ca un activ financiar
Trimite munca ta bună baza de cunoștințe cu ușurință. Foloseste formularul de mai jos
Elevii, studenții absolvenți, tineri oameni de știință, folosind baza de cunoștințe în studiile și munca lor va fi foarte recunoscător.
Nu este mobil ca un activ financiar
finanțe proprietate economică
Real Estate poate fi descris ca un bun economic. Adică, poate fi o resursă pentru uz personal sau public, imobiliare rezidențiale, instituții de importanță socială; resurse (factori) pentru producția de bunuri și servicii pentru profit, active (investiții) financiare, bunuri, de capital în formă materială, un mijloc de asigurare a instrumentelor financiare.
Dar, indiferent de capacitatea ea nu a vorbit, dar ea poate fi un avantaj real sau un activ financiar, proprietatea va fi întotdeauna de o mare importanță pentru viața economică a țării.
Pentru a evalua valoarea economică a proprietății imobiliare ar trebui să fie considerată ca un activ economic. Acesta va fi scopul lucrării de control.
Următoarele întrebări vor fi luate în considerare în activitatea de control:
1. Dualitatea naturii economice a proprietății. Dualitatea naturii economice a imobilului este, așa cum sa menționat mai sus, se poate acționa ca un adevărat și ca un activ financiar.
2. Caracteristicile imobiliare ca o sursă de venit. Această întrebare ar trebui să fie studiat ca bază a activității economice este obținerea de venituri, și considerăm proprietatea ca un activ economic.
1.Dvoystvennost natura economică a proprietății
Cea mai importantă diferență între imobil este că este capabil să acționeze simultan la diferite persoane în diferite capacități economice. Aceeași proprietate poate fi achiziționat în scopul de a utiliza cât mai bine posibil și să închirieze sau să revândă după o anumită perioadă de timp.
În teoria economică a acceptat în mod tradițional diviziune a tuturor activelor (lucruri, valori) în două clase majore: active reale (clădiri, structuri, echipamente, bunuri) și active financiare (în numerar, conturi bancare, titluri de valoare). active reale implicate direct în procesul de producție, veniturile în acest caz, se poate obține numai atunci când utilizarea productivă a acestor active. Activele financiare sunt o reflectare a unei anumite contribuții la procesul de producție și fără nici o implicare aparentă în producția de venituri. Ele sunt numite uneori active fictive. Recent, în activele reale includ active din oțel și necorporale, de asemenea, implicate în procesul de producție, dar nu au o natură materială.
Real Estate pentru unele persoane pot acționa ca un tip de activ financiar. În acest caz, este în contrast cu alte tipuri de active financiare - actiuni, obligatiuni, valute - natura materiala. Pentru alții este actele imobiliare ca un avantaj real, destinate uzului personal sau industrial. Cu un anumit grad de simplificare se poate spune că aceeași proprietate poate servi pentru persoane diferite și, ca o marfă și drept capitala.
Dualitatea imobiliare ca o resursă economică conduce la o varietate de motive pentru achiziționarea de bunuri imobiliare și factorii care influențează decizia de a achiziționa soluții imobiliare.
În cazul în care proprietatea este vândută pentru a genera venituri prin închiriere și de management de încredere și așa mai departe, atunci este considerată o formă de active financiare, în cazul în care este achiziționat pentru consum (industriale sau personale), apoi ca un fel de active reale.
Pentru a izola proprietatea luate în considerare în ceea ce privește funcționarea unei afaceri sau a unei organizații ca parte a activelor reale, utilizează conceptul de „operare“ proprietate, iar proprietatea utilizate pentru a câștiga venituri în afara activității industriale, - „investiții“ de proprietate.
Aceeași proprietate va avea o valoare diferită în funcție de modul în care este utilizat din punct de vedere economic. De exemplu, construcții industriale, construit folosind o tehnologie unica, poate avea o valoare foarte mare, ca parte a activelor unei anumite firme, dar primesc venituri din închiriere-l poate fi complet nerealistă doar din cauza acestei unicitate.
Astfel, proprietatea poate fi achiziționat (cumpărare, închiriere):
# 45; ca investiții imobiliare (o formă de active financiare);
# 45; ca o proprietate de operare (inclusiv pentru consum industrial sau privat).
Atunci când cumpără o companie pentru uz personal a bunurilor imobile, proprietatea devine un avantaj real, deoarece va fi implicat în mod direct în procesul de producție. În cazul în care societatea achiziționează clădirea, cum ar fi podeaua de tranzacționare pentru livrarea ulterioară a locatarilor, în acest caz, este imobiliar va fi rambursat, și se va aplica activelor financiare ale societății.
Din aceasta rezultă că principala caracteristică a imobiliare ca un activ financiar este generatoare de venituri.
2. Principalele caracteristici ale imobiliare ca o sursă de venit
Pentru a înțelege ce proprietăți diferite de alte active financiare și venituri, ia în considerare principalele caracteristici ale proprietății imobiliare ca o sursă de venit. Aceste caracteristici pot fi rezumate după cum urmează.
1. Formele de venituri din proprietate
Venituri din proprietăți imobiliare pot acționa în diferite forme:
# 45; o viitoare fluxuri de numerar;
# 45; sub forma creșterii costurilor de bunuri imobiliare, și anume sub forma creșterii nivelului de trai proprietate a proprietarului ..;
# 45; sub formă de venituri din vânzarea viitoare a proprietății.
2. Caracteristici ale venitului din imobiliare
# 45; Stabilitatea veniturilor. În cele mai multe cazuri, veniturile care aduce proprietatea, este sub formă de chirie. leasing de contract, ca pe termen lung, de regulă, mediu și - de la 3 la 15 ani sau mai mult. Prin urmare, - venitul mai stabil decât acțiunile. Dividendele care afectează prețul acțiunilor cursului de schimb derivate din profit, profit - din vânzări, vânzări poate schimba foarte rapid. În plus, randamentul titlurilor de valoare sunt afectate mult mai grav de motive speculative.
La livrarea de bunuri imobiliare proprietarii de închiriere de proprietate și chiriași ar trebui, în funcție de obiectivele de activitate, reprezintă:
a. Ce tipuri de proprietăți este necesară pentru implementarea cu succes a acestor activități.
b. Ce metodă ar trebui să fie organizate în managementul imobiliar.
în. Poate proprietatea să fie tratat ca un activ, printre alte active?
În cazul în care a fost să fie situate proprietatea întreprinderii sau la birou?
d. Cât de eficient utilizate de proprietate în ceea ce privește eficacitatea societății (locatorul clădirii) ca un întreg?
e. Care ar trebui să fie statutul legal de bunuri imobiliare (chirie de proprietate) și modul în care competențele ar trebui să fie împărțită între subiecții relațiilor.
# 45; Necesitatea unui „prag“ nivel ridicat de investiții. Imobiliară este destul de dificil de a cumpăra într-o astfel de cantitate încât ar fi de dorit investitorului. În scopul de a achiziționa bunuri imobiliare va necesita substanțiale și bine definite în domeniul de aplicare înseamnă că, pe de o parte, poate solicita reducerea altor active, pe de altă parte - investitorul poate pur și simplu nu au suficiente fonduri. De exemplu, este destul de dificil de a cumpăra proprietăți în 5% din clădirea de birouri și chiar achiziționarea unor astfel de părți, prin participarea sa, de exemplu, AB, format pe baza unei astfel de clădiri, investitorul nu oferă suficiente posibilități pentru gestionarea imobiliară independentă.
În acele cazuri în care recuperarea veniturilor obținute din proprietăți imobiliare din cauza randamentului titlurilor de valoare (de exemplu, emisiunea de acțiuni), veniturile pot varia semnificativ de la an la an, și este asociat cu riscul de circulație a acestor valori mobiliare. În același timp, o astfel de investiții de către și poate aduce un venit suficient de mare, mai degrabă decât chiria. Valoarea titlurilor de valoare, de regulă, ca urmare a cererii pentru aceste valori mobiliare. Cu cat mai mare a cererii, mai mult lichid decât imobiliare, și cu atât mai mare randament. Mulți manageri de active, inclusiv lista serviciilor de o astfel de activitate de brokeraj, capabile să asigure fluxul de fonduri prin vânzarea de acțiuni, care includ active imobiliare. În același timp, de urmărire nu numai compoziția cantitativă și calitativă a deținătorilor de valori mobiliare, dar, de asemenea, protejarea drepturilor proprietarului real al proprietății, astfel încât să nu-și pierde aceste drepturi.
# 45; Nevoia de a gestiona. Real Estate, spre deosebire de alte active într-o măsură mai mare trebuie să fie gestionate pentru a genera venituri. De la o eficiență de management depinde în mare măsură de nivelul de rentabilitate.
În același timp investitorii să investească în imobiliare sunt împărțite în două grupe:
1. Investitorii au cunoștințe slabe în domeniul managementului imobiliar. Pentru ei, imobiliar ca un obiect de investiții este destul de complex activ.
2. Pentru investitori cu suficiente cunoștințe în domeniul managementului imobiliar, imobiliare ar putea fi ținta de investiții preferat, care permite să extragă mai multe venituri și au controlul asupra activului.
Pentru o gestionare mai eficientă a bunurilor imobile pot fi create societăți de administrare a activelor.
După cum sa menționat deja mai sus, bunurile dobândite de a genera venituri prin închiriere și de management de încredere poate fi considerată ca o formă de active financiare (proprietăți de investiții), dar în cazul în care este dobândită în scopul proprietăților de consum, aceasta poate fi considerată ca un fel de active reale ( proprietate de operare). Cu alte cuvinte, controlează companiile imobiliare pot fi ambele companii de construcții, care a organizat producerea oricărui produs, și întreprinderi sau organizații de construcții, spații care sunt de închiriat ca un birou. Sarcina societății de administrare este de a se asigura că în interiorul localurilor și clădirile autorizate, precum și sub autoritatea condițiile cele mai favorabile pentru birouri sau unități de producție (fabrici, ateliere, etc.).
Astăzi, multe companii de administrare sunt în măsură să dezvolte un proiect complex, luând în considerare utilizarea tehnologică a unei clădiri, ceea ce va permite obținerea unor beneficii reciproce și proprietarul și locatarul de utilizarea de bunuri imobiliare. În unele cazuri, aceste companii pot acționa în calitate de investitori independenți și chiar organizatorii companiilor care dețin și corporații.
Real Estate - activ eterogene. Chiar dacă avem două identice cu privire la caracteristicile de clădiri de birouri, atunci cel puțin acestea diferă în locația lor. Eterogenitatea imobiliare - un factor care determină diferențierea esențială a veniturilor între diferitele unități de același tip de bunuri imobiliare în limitele chiar și o regiune.
# 45; Securitatea veniturilor împotriva inflației.
Real Estate - activ, într-o măsură mai mare decât altele, protejate împotriva inflației. Prin chiria sau prețul (care este o valoare într-o anumită măsură, derivată din chiriile) inflația este transferată la veniturile, astfel încât creșterile de venituri în funcție de inflație.
# 45; costuri ridicate de tranzacție.
Real Estate - activ cu care tranzacțiile necesită costuri ridicate de tranzacționare. Pentru imobiliare comerciale, aceste costuri reprezintă aproximativ 1% din prețul de bunuri imobiliare, non-rezidențiale sunt semnificativ mai mari și poate fi de până la 10% din prețul obiectului.
# 45; lichiditate scăzută.
Real Estate - un activ care are o lichiditate relativ scăzută. Vanzarea imobiliare poate lua cu o evaluare adecvată a prețurilor sale posibile la 90-120 de zile, iar la prețuri ridicate, această perioadă poate fi mult mai semnificativă. problemă de lichiditate poate fi parțial rezolvată prin politica de prețuri corespunzătoare, care include atât nivelul prețurilor și la ora de vânzări.
Este esențial ca nivelul ridicat general al prețurilor și o evoluție pozitivă a pieței, chiar și o scădere relativ mică a prețurilor ar putea accelera punerea în aplicare a proprietății, în timp ce chiar și o reducere substanțială nu poate da efectul pieței pasiv.
# 45; corelarea redusă a veniturilor din veniturile din proprietate de alte active. Independența relativă a veniturilor din proprietăți imobiliare, în comparație cu veniturile din proprietate alte active face ca un fel de arbitru al portofoliilor de active.
# 45; Caracteristici de stabilire a prețurilor. prețurile de pe piața de valori sunt un rezultat direct al tranzacțiilor recente în titluri de valoare, în special corporative. Prețurile de pe piața imobiliară - rezultatul evaluării imobiliare și negocieri între părțile la tranzacție.
# 45; Conservarea fondurilor investite. Proprietatea oferă investitorului mai garantează conservarea fondurilor investite. Teren - indestructibile (în cazul în care nu se ia în considerare posibila deteriorare a calității). Clădiri și structuri - durabilitate. În același timp, protejarea proprietății poate necesita eforturi suplimentare (de securitate, de exemplu).
# 45; Complexitatea fluxurilor financiare.
În cele mai multe cazuri, investițiile în imobiliare legate de fluxul de numerar negativ la începutul ciclului de viață de bunuri imobiliare - în perioada de creare a obiectului, și apoi ca livrarea a obiectului în contractul de închiriere, acestea sunt transformate în pozitive, cât și în afara vieții economice a obiectului sunt din nou negativ. Proprietatea de vânzări oferă un alt flux de numerar pozitiv.
Cu un număr de caracteristici semnificative comparativ cu alte clase de active, imobiliare pot fi considerate ca făcând parte din portofoliul de investiții, permițându-vă pentru a reduce riscul global de portofoliu, datorită relației lor directe cu economia reală, și ca un independent de câștig active.
3.Motivy și surse de finanțare pentru imobiliare
Dualitatea imobiliare ca un activ economic creează o diversitate de motive și a surselor de finanțare pentru imobiliare.
De exemplu, fondurile în construcția de locuințe pot fi încorporate în calitate de investitori interesați în extragerea veniturilor din vânzarea ulterioară sau închirierea de bunuri imobile, precum și viitori consumatori interesați în îmbunătățirea condițiilor lor de viață. Este evident că cerințele din partea atât a obiectului va fi diferit. Pentru investitorul este important, ceea ce va fi randamentul investițiilor pentru client - care ar fi calitățile de consum ale obiectului, modul în care acestea vor satisface nevoile lor. Partea financiară îl va interesa în primul rând ca un factor de limitare a capacităților sale.
Evident, mediul concurențial, în aceste cazuri, vor fi diferite: piața financiară de bunuri imobiliare va trebui să concureze cu alte tipuri de active financiare pentru investitor în piața de consum - același obiect va trebui să concureze cu un alt obiect pentru consumator.
Real Estate, din cauza dualitatea naturii sale ca un activ economic este obligat să concureze în același timp și pe piața activelor financiare și a activelor reale de pe piață.
Principalul concurent al pieței imobiliare a activelor financiare sunt titluri de valoare. Pentru unii investitori vor fi mai profitabil să investească în titluri de valoare pentru terți în domeniul imobiliar.
Pe piața activelor reale este o competiție între obiecte individuale de bunuri imobiliare. Diverse opțiuni de bunuri imobiliare, dar să câștige în competiția doar una care va fi cel mai atractiv pentru consumator.
Pentru oamenii cumpara imobiliare pentru uz personal vor fi luate în considerare nivelul de venit. Pentru persoane fizice cumpara imobiliare pentru a genera venituri care urmează să fie luate în considerare rata inflației, ratele dobânzilor la depozite, venituri din titluri de stat.
Proprietatea în natura sa economică este un activ dublu. În același timp, aceeași proprietate poate fi pentru diferite persoane acționează într-o formă economică diferită, adică, pe de o parte, acesta poate fi un avantaj real, iar celălalt financiar.
Interesul pentru noi este proprietatea caracteristică ca un activ financiar.
Real Estate ca un activ financiar este utilizat în principal pentru a genera venituri, o atenție atât de specială este acordată forme și caracteristici ale veniturilor, care pot fi obținute din utilizarea de bunuri imobiliare ca un activ financiar.
Principalele forme de venit sunt fluxurile de numerar viitoare, o creștere a valorii de bunuri imobiliare, veniturile din vânzarea viitoare de bunuri imobiliare.
Caracteristici constau din venituri din proprietăți imobiliare în stabilitatea veniturilor, necesitatea unui „prag“ nivel ridicat de investiții și de management, eterogenitatea de bunuri imobiliare, de securitate venit împotriva inflației, lichiditatea scăzută, conservarea fondurilor investite, complexitatea fluxurilor financiare.
După ce a studiat forma și caracteristicile venitului pe care proprietarul poate primi de la proprietar poate decide cu privire la scopul dobândirii proprietății.
Plasat pe Allbest.ru