proprietate comună acasă necesită o gestionare

operațiune de gestionare a serviciilor proprietarului de proprietate

De multe ori organizațiile construi în comun sau de a dobândi proprietăți (de uz casnic în comun). În exploatarea unor astfel de instalații ridică o serie de întrebări cu privire la serviciul lor (reparații, furnizarea de energie, curățenie, etc.) și repartizarea costurilor aferente. Luați în considerare de management imobiliar înseamnă dreptul de proprietate acasă în comun, precum și procedura de luare a deciziilor cu privire la utilizarea acestor metode.

Metodele de control a casei comune

Proprietarii gospodăriei în comun are dreptul de a alege modul de a le controla <1>. Principalele metode sunt de control și gestiune directă prin intermediul SC proprietari. Legislația prevede, de asemenea, pentru alte moduri <2>, care includ, de exemplu, managementul de proprietate comună acasă o persoană autorizată de către executiv sau organismului administrativ, înainte de decizia proprietarilor de a alege o metodă de administrare a unui proprietate comună acasă <3>. O astfel de decizie proprietarii trebuie să ia o perioadă de șase luni de la data înregistrării proprietății gospodăriei în comun pentru două și un număr mare de proprietari (care este punctul de apariție de proprietate comună acasă <4>). Cu toate acestea, legislația nu stabilește consecințele de încălcare a acestui termen. Rețineți că apariția a doi sau mai mulți proprietari pot vorbi după înregistrarea de stat a creării de bunuri imobiliare, care, la rândul său, se face după înregistrarea de stat a clădirii și acordul corespunzător (izolarea spațiilor izolate, distribuirea și altele.) <5>.

Alegerea metodei de control: ține o adunare generală a proprietarilor

Ordinea adunării generale a proprietarilor cu privire la modul de a alege o metodă de control imobiliare de proprietate acasă în comun definite prin lege <7>. În special, întâlnirea are dreptul de a iniția proprietarii, dezvoltator, organizarea, gestionarea economică sau gestionarea operațională a activelor din proprietatea comună de origine, precum și autoritățile locale și de auto-guvern sau de către altă persoană interesată. Inițiatorul trimite fiecare proprietar prin scrisoare recomandată sau livrate împotriva unui anunț de primire scrisă a adunării generale nu mai târziu de 20 de zile înainte de data ședinței.

Proprietarul, care nu este în măsură să asigure participarea reprezentantului lor în Adunarea Generală are dreptul de vot înainte de reuniune prin trimiterea unei declarații scrise la ansamblul inițiator, reflectând opinia proprietarului de pe ordinea de zi, în special, metoda de control de bunuri imobiliare de proprietate acasă în comun <8>.

Adunarea generală a proprietarilor sunt valabile în cazul în care au participat mai mult de 2/3 din reprezentanții proprietarilor care au mai mult de 2/3 din totalul voturilor tuturor proprietarilor. Numărul de voturi ale proprietarului se stabilește în funcție de mărimea cotei sale în dreptul de proprietate comună a proprietății (de obicei, „un singur proprietar - un vot“ nu se aplică). De exemplu, proprietarul, cu o cotă de 18,5%, proprietate are același număr de voturi la adunarea generală.

Proprietarii care nu sunt de acord cu decizia Adunării Generale cu privire la alegerea metodei de control de bunuri imobiliare proprietate de origine comună, au dreptul de a contesta decizia.

În cazul în care prima reuniune de proprietari nu au putut avea loc, din nou, poate fi convocat de către inițiator sau după 48 de ore și nu mai târziu de 30 de zile de la data reuniunii anulate. Re-asamblare este considerată valabilă în cazul în care participă mai mult de doi proprietari care dețin cel puțin 1/4 din voturile din totalul voturilor tuturor proprietarilor.

Decizia adunării generale adoptată cu votul majorității reprezentanților proprietarilor prezenți la ședință <9>.

Decizia Adunării Generale cu privire la alegerea metodei de gestionare a proprietății imobiliare de origine comună, adoptată în modul stabilit, este obligatorie pentru toți proprietarii, inclusiv cei care nu au votat sau au votat împotrivă <10>.

În ciuda faptului că un acord între proprietarii gospodăriei comune de a participa la plata de proiectare și documentare estimare și de fabricație a unui nou acoperiș a fost făcut pentru a cumpăra un nou proprietar al unui spațiu izolat în casă și motive, instanța a decis să colecteze de la ea costurile corespunzătoare, ca punctul de vedere al noului proprietar (sau împotriva) având în vedere voturile sale (18.95%) nu ar putea afecta rezultatul votului în cadrul reuniunii.

În ceea ce privește controlul procesului de proprietate comună la domiciliu este limitat: acesta poate fi utilizat în cazul în care proprietatea include maximum cinci camere de unități aparținând unor proprietari diferiți <11>.

Atunci când alegeți controlul direct al proprietarilor are dreptul (dar nu și obligația) să încheie între ele un acord cu privire la casa comună cu lista anexată de proprietate comună a costurilor pentru întreținere și reparații sunt necesare pentru a lua parte parte. Proprietarii pot încredința gestionarea unuia imobiliar comun homeownership a părților la contract sau a angaja un manager - persoană fizică sau juridică (în continuare - manager) <12>.

În plus, controlul direct poate fi efectuată fără un contract și managerul de angajare: proprietarii ar trebui să ajungă la un acord reciproc cu privire la toate aspectele legate de gestionarea și întreținerea unui proprietate comună acasă. De multe ori proprietarii de „uite“ datoria de a participa la conținutul proprietății comune, în mod proporțional cu costurile lor și apoi proprietarul este de fapt nedrept la plata cheltuielilor de proprietarul are dreptul să le recupereze în instanță, după cum reiese din jurisprudența.

În cazul în care proprietarii au decis să încheie un acord cu privire la casa comună, trebuie amintit că nu este necesar să se înregistreze la guvern, tratatul intră în vigoare la data semnării și se încheie pe o perioadă nedeterminată <13>. Contractul poate prevedea alte modalități de a gestiona imobiliare homeownership comun: comanda rolurile respective ale administratorului sau co-administrarea părților la proprietate tratat. În acest din urmă caz, operațiunile necesare pentru fiecare parte la tratatul convenit <14>.

Să luăm în considerare problemele care decurg din gestionarea de instrucțiuni de manager de proprietate comună.

Gestionarea activelor: încredere în temeiul acordului

Managerul, care este o persoană fizică care acționează în numele participanților contractului pe casa comună, pe baza procurii emise de către participanți în timp util. Legislația nu conține cerințe care se aplică controlului. Managerul poate fi entitate (de exemplu, unul dintre proprietarii de proprietate comune de uz casnic, din moment ce a stabilit altfel prin lege). În acest caz, între manager și proprietarii de proprietate trebuie să fie un contract (de exemplu, furnizarea de servicii, etc.).

Management de parteneriat de proprietari

La adunarea generală a proprietarilor în comun de proprietate de origine - a parteneriatului proprietarii fondatori trebuie să ia măsuri privind o serie de probleme, în special parteneriatul, definirea locației sale, fondatorii (membrii) și altele.

Dacă unul dintre proprietarii comune de proprietate de origine este o entitate de afaceri, decizia privind participarea sa într-un parteneriat format din organizații și întreprinzători individuali, adoptată în adunarea generală a membrilor societății <16>.

Documentul fondator al parteneriatului de proprietari este Carta, care este aprobat de către adunarea generală a fondatorilor - proprietarii de imobile proprietate comună acasă <17>. În cazul în care parteneriatul dintre proprietarii de nou construite, reconstruite sau reparate colosal charter parteneriat de construcție poate fi aprobat de către dezvoltator.

Organizația devine membru al asociației proprietarilor (în cazul în care controlează proprietatea comună de origine), din momentul apariției (înregistrare) dreptul de proprietate a spațiilor din casă și motivele. Organizația nu este membru al asociației de la sfârșitul apartenenței la proprietatea ei de proprietatea coproprietate acasă <18>.

Asociațiile de proprietari stabilit pentru o perioadă nelimitată de timp, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin carta sa.

Proprietatea parteneriatului este format în conformitate cu statutul său din cauza intrare și alte taxe, plăți obligatorii către membri, veniturile din activități economice ale parteneriatului și a altor venituri. Dimensiunea fondatorilor de intrare și alte comisioane definesc propria lor <19>.

Asociațiile de proprietari considerate a fi create și dobândește personalitate juridică din momentul înregistrării de stat. Acesta are un cont și sigiliu cu numele său, încheie contracte pentru furnizarea de utilități și alte servicii necesare pentru proprietarii au dreptul să se prezinte în instanță de către reclamant, cererile de despăgubire pentru proprietarii de plăți obligatorii, pe care trebuie să le plătească în conformitate cu legea, precum și compensații depline pentru parteneriat pierderilor în cazul în care proprietarii obligațiilor de a efectua plăți obligatorii și de plată a altor cheltuieli generale <20>.

Faptul de a nu folosi unul dintre proprietarii îi aparțin de drept de proprietate asupra spațiilor care aparțin proprietății comune, acasă, nu scutește proprietarul de obligația de a contribui la menținerea proprietății comune. Proprietarul este obligat să compenseze parteneriatul în conformitate cu acordul încheiat între acestea, costurile de service.

Dacă nu puteți confirma că conturile au fost prezentate la proprietar, un parteneriat lipsit de posibilitatea de a solicita un ordin judecătoresc proprietarului unei penalități pentru întârzierea efectuării plăților prevăzute în contract, precum și interesul pentru utilizarea banilor imprumutati <21>.

proprietari membrii asociației au dreptul de a schimba metoda de a controla deținerea în comun de origine, prin adoptarea unei decizii la adunarea generală într-un alt mod de gestionare imobiliare homeownership în comun și lichidarea proprietarilor companiei <22>.

Participarea Chirias în gestionarea proprietății comune de acasă

Rețineți că chiriasul camerele din casa comună are dreptul de a participa la acordurile privind proprietatea comună de origine (în cazul în care proprietarii au ales o metodă de control direct), crearea de asociații de proprietari și gestionarea de bunuri imobiliare de proprietate acasă în comun, atunci când proprietarul a spațiilor ocupate de acestea, în conformitate cu legislația a da chiriaș acest caz puteri. De exemplu, starea corespunzătoare poate fi conținută în contractul de închiriere.

Chiriașii în calitate de consilieri pot participa la adunările generale ale asociației proprietarilor, proprietarii de colecții, a ales un mod diferit de a gestiona proprietate comună acasă. Dreptul de vot se poate acorda reprezentantului arendași de bord lor proprietari de asociere, atunci când mai mult de 50% din suprafața podelei din proprietatea comună de origine este deținută de stat.

proprietate de origine încheieturi - proprietarii legali de bunuri imobiliare (inclusiv terenuri, situate pe clădirile sale, precum și alte bunuri imobiliare), ale cărui componente sunt în stare și (sau) proprietatea privată a doi sau mai mulți proprietari, precum și celelalte părți sunt proprietatea comună (alin. 2 Art. 1). Activele totale ale proprietății comune, acasă - deservește mai mult de un proprietar al bunului imobil: scări, scări, lifturi, elevatoare și alte arbori, coridoare, acoperișuri, pardoseli tehnice și subsoluri, și alte locuri publice (paragraful 3 al articolului 1 din Legea ..).

asociațiile de proprietari - este o persoană juridică (organizație non-profit, care nu are ca obiectiv principal al profitului și nu distribuie profituri între participanți), care unește proprietarii rezidențiale și (sau) spații non-rezidențiale (partea 1 și 2 ale articolului 20 din Legea ..).

<2> Partea a 2-a art. 15 din Legea.

<4> Partea 1 din art. 6 din lege.

<6> Art. 252 din Codul civil din Belarus (în continuare - Codul civil); h. 2, 3 linguri. 11 din lege.

<7> Art. 17 din lege.

<8> Partea 5, art. 17 din lege.

<9> C. 3 - 5, art. 17 din lege.

<10> Partea 6 din art. 17 din lege.

<11> Partea 3 din art. 15 din Legea.

<13> P. 12, 13 din tratat model.

<14> P. 6, 7 tratat model.

<15> Ch 3, p. Tratat 6 model, art. 11 din lege.

<18> Para. 2 ore. 2 ore. 3 linguri. 25 din Legea

<19> Partea 8 din articolul. 20 din Legea.

<20> Art. 23 din lege.

<22> Para. 2 ore. 1 lingura. 28 din Legea.

<23> Art. 17, 18 Act.