Managementul Trust Real Estate

Instrucțiuni pentru contabil

Teste pentru contabil

Elena Sitnikova, Ph.D.,
ACG asociat "Interexpertiza"

Transferul de bunuri imobile în încredere - o soluție de succes pentru problema eficienței utilizării sale. Cu toate acestea, punerea sa în aplicare în practică poate face proprietarul o mulțime de dificultăți. Evita-le va ajuta la respectarea exactă a dreptului civil român.

Acordul va intra în vigoare

Să ne amintim ce un acord de management de încredere. O parte (fondator de control) transferurile către o altă parte (curator) pentru o anumită perioadă în proprietate de încredere. Cealaltă parte se angajează să efectueze gestionarea acestei proprietăți în interesul fondatorului sau persoana care a spus (beneficiar) (alin. 1, art. 1012 Cod civil). Contractul de administrare fiduciară de bunuri imobiliare trebuie să fie făcută în forma cerută de contractul de vânzare de bunuri imobile. În acest caz, transferul de bunuri imobile în încredere sunt supuse înregistrării de stat în același mod ca transferul de proprietate asupra bunului (Sec. 2, art. 1017 Cod civil).

În același timp, există o caracteristică în executarea vânzării de bunuri imobiliare. Performanța sa înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru a schimba relația dintre părți și terți (Sec. 2, art. 551 din Codul civil). Astfel, părțile au încredere acord poate prevedea în acesta, de exemplu, că acordul va intra în vigoare la data semnării sale. Ele pot chiar transfera direct proprietatea. Cu toate acestea, terțe părți - chiriași sau organizații care furnizează servicii publice, - situația este un pic diferit. Pentru ei, contractul va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a transferului de bunuri imobiliare în încredere. Această prevedere este necesar să se ia în considerare. Înainte de înregistrare a transferului de drepturi și obligații de către terțe părți de proprietate sunt suportate de către proprietar, nu mandatarului.

Nerespectarea cerințelor de înregistrare a transferului de proprietate atrage după sine nulitatea contractului de încredere.

Înregistrate sau nu,

Un acord cu privire la modificarea sau rezilierea contractului, ca regulă generală, este în aceeași formă ca și acordul în sine (alin. 1, art. 452 din Codul civil). În conformitate cu articolul 1017 din Codul civil, contractul de administrare a proprietății de trust se încheie în scris. În caz contrar, atrage după sine nulitatea contractului. Din aceasta rezultă că toate Acordul adițional la contractul de administrare fiduciară ar trebui, de asemenea, să fie întotdeauna făcută în scris.

Rezultă din prevederile legislației civile, a Federației Ruse, tratatul însuși de gestionare a încrederii imobiliare în înregistrarea de stat nu este necesară. Trebuie doar să se înregistreze un transfer de bunuri imobile în încredere. Prin urmare, în cazul în care modificările la acord nu în mod specific legate de imobiliare, ci doar despre managementul acesteia, înregistrarea, de asemenea, ele nu necesită.

Chiriașii ar trebui să fie informați

În conformitate cu articolul 1012 din Codul civil, transferul de proprietate în gestionarea încredere nu atrage după sine transferul dreptului de proprietate a acesteia, mandatarului. În același timp, efectuarea de gestionare de încredere al managerului de proprietate are dreptul de a face cu privire la orice acțiuni în interesul beneficiarului (Sec. 2, art. 1012 Cod civil). Desigur, acestea ar trebui să fie efectuate în strictă conformitate cu Actul Trust. Vă rugăm să fiți conștienți de faptul că tranzacțiile în administrator de încredere imobiliare face în numele lor (pag. 3 din art. 1012 din Codul civil). Astfel, trebuie subliniat faptul că aceasta acționează ca un control.

Astfel, transferul de bunuri imobile în încredere în nici un fel afectează chiriașilor: contractele lor cu proprietarul bunului rămâne în vigoare. Cu toate acestea, proprietarul și mandatarul este interesat de a aduce în atenția chiriașilor fapt a contractului de administrare. Acest lucru este de a se asigura că obligațiile sale în cadrul chiriașilor de leasing efectuate mandatarului. Pentru el, de asemenea, acestea ar trebui să se ocupe și punerea în aplicare a drepturilor lor în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru se poate face prin semnarea unui acord adițional la contractul de închiriere a bunurilor imobile a schimbării persoanelor în obligația. Trebuie avut în vedere faptul că contractele de leasing de clădiri sau structuri, încheiat pe o perioadă mai mare de un an, sub rezerva înregistrării de stat (art. 651 din Codul civil). Prin urmare, este necesar să se înregistreze toate acordurile suplimentare pentru astfel de contracte de leasing.

În ceea ce privește contractele de închiriere care urmează să fie încheiat mandatar în acțiune în timpul acordului de încredere, problema nu se pune aici. Ele se vor aplica regulile obișnuite ale contractului de leasing. Singura caracteristică va fi faptul că acestea vor fi semnate de către proprietarul bunului și mandatarul acesteia.

În cazul în care ar trebui să existe un marcaj

După cum sa menționat deja, în tranzacțiile cu activele transferate în managementul trustee ar trebui să se sublinieze că nu este. Această condiție este îndeplinită în cazul în care comisia de acțiuni care nu necesită forma scrisă, cealaltă parte informat despre săvârșirea mandatarului ca atare. În documentele scrise după numele sau numele unui administrator trebuie să fie marcate ca „DU“.

Astfel, utilizarea fie „DU“ nu ar trebui să fie în conflict cu regulamentele care stabilesc procedura de înregistrare a documentelor într-o anumită zonă.

Cum să nu ofenseze controlul

Luând imobil în încredere, mulți administratori au stabilit proprietarul următoarea întrebare. Acestora li se cere să le ofere o parte de birou a spațiilor din clădirea de transport pentru punerea în aplicare a funcțiilor de gestionare a acordului de încredere. Trebuie avut în vedere faptul că, controlul nu poate fi un beneficiar în temeiul acordului de management de încredere (p. 3 al art. 1015 din Codul civil). În acest sens, este important să se aranjeze în mod corespunzător o astfel de relație. Puteți sugera câteva moduri de a rezolva această problemă. Cel mai simplu - este de a exclude de la transferat la gestionarea de încredere a camerei de proprietate, care managerul va folosi ca un birou. În schimb, ar trebui să-l treacă la el de închiriat în baza unui contract separat. De exemplu, în gestionarea activelor pot fi transferate clădirii, cu excepția numărul camerei 1-15 la primul etaj al acesteia.

În conformitate cu articolul 1023 din Codul civil, mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută de contractul de administrare fiduciară. De asemenea, este necesar să se compenseze cheltuielile rezonabile suportate în conformitate cu gestionarea proprietății încredere. Acest lucru ar trebui să se facă în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți. În acest sens, pot fi furnizate următoarele în Actul Trust. Dreptul de a utiliza sediul într-o clădire, în încredere, poate fi considerată ca fiind una dintre componentele acestor remunerații. De asemenea, în contract se poate stabili că dreptul de a utiliza o parte a spațiului în clădire, în încredere, este compensat costurile de control. În acest sens, o parte a spațiilor ar trebui să fie luate în considerare separat de administrator al proprietății transferat la el în încredere.

Sfat: nu se grăbesc să transfere

Ascuți atenția cititorului pe una aspectele litigioase legate de transferul proprietăților imobiliare în încredere. Acesta este direct legat de minimizarea impozitării.

Nu este nici un secret faptul că de multe ori societatea-mamă este nevoie în transferul proprietății (inclusiv imobiliare) a filialelor sale. Astfel, în general, mai preferat pentru proprietarul grupului este liber de transfer. Această metodă vă permite să evite plata impozitului pe venit. Norma, indicând faptul că este conținută în paragraful 11 ​​din paragraful 1 al articolului 251 din Codul fiscal.

Concluzia este simplă. Dacă ați primit o filială a proprietății a fost transferată într-un an de încredere, apoi să plătească impozitele pe venit încă. Prin urmare, în cazul în care nu un grup de companii serios interesate de minimizarea taxelor, vă sfătuiesc să se grăbească cu transferul unei astfel de proprietăți în încredere. Dupa ce a petrecut donația, trebuie să așteptați să nu o perioadă mai mică de un an.

Material furnizat de către Consultant revista