managementul proprietății Trust, avocat

În ultimii ani, o proliferare de gestionare a încrederii activelor imobiliare. proprietarii de imobiliare individuale a început să dea nu se inchiriaza, si in managementul activelor.

În conformitate cu contractul de închiriere locatorul cedează proprietatea posesia temporară (utilizare) către o altă persoană (locatar) și primește o recompensă sub formă de chirie. Valoarea chiriei este stabilită prin contract. De exemplu, chiria poate fi stabilită ca procent din veniturile primite de la utilizarea bunului. Baza legală a contractului de închiriere - Ch. 34 din Codul civil.

Potrivit proprietarului contractului de administrare fiduciară primește venituri sub forma rezultatului financiar din utilizarea bunului transferat, gestionat de către manager.

Înainte de a încheia acorduri de încredere, este necesar să se analizeze toate argumentele pro și contra ale acestor contracte în comparație cu contractele de închiriere.

Baza legală pentru managementul proprietății încredere

proprietate Relația de încredere guvernată de Capitolul părți. 53 din Codul civil.

Potrivit acordului de management de încredere, una dintre părți (fondatorul managementului) transferurile către o altă parte (mandatarul) pentru o anumită proprietate perioadă în încredere, iar cealaltă parte este de acord să gestioneze această proprietate în interesul fondatorului sau persoana care a spus (beneficiar).

instituție de management nu atrage după sine încetarea drepturilor de proprietate, se transferă sau suspendarea.

Motivul pentru încheierea acordului de încredere poate fi de a atrage specialiști; dorința de a se elibera de povara de management al proprietății, dar cu păstrarea profiturilor, deși a redus prin plata taxelor de administrare a investițiilor.

În conformitate cu art. 1016 termeni GKRumyniyasuschestvennymi ale acordului de încredere sunt după cum urmează:

- o parte a proprietății transferate la gestionarea de încredere;

- numele trustor sau beneficiar;

- dimensiunea și forma controlului de compensare;

- durata contractului.

acord de management de încredere este încheiat pentru o perioadă de cel mult cinci ani.

În conformitate cu art. 1017 GKRumyniyadogovor de gestionare a încrederii trebuie să fie în scris. Nerespectarea formei și condițiile materiale ale contractului poate duce la invaliditate a acestuia.

Transferul de bunuri imobile în încredere sunt supuse înregistrării de stat în același mod ca transferul de proprietate asupra bunului.

În conformitate cu art. 1012 GKRumyniyaperedacha proprietate în managementul de încredere nu implică transferul de proprietate asupra bunului mandatarului.

Dar, în ciuda faptului că proprietatea transferată în încredere, rămâne în proprietatea fondatorului, se află în afară de alte active, precum și administrator al proprietății.

Numai proprietăți definite în mod individual poate fi într-o capacitate fiduciară:

Acesta nu poate fi obiectul de gestionare a încrederii:

- bani (cu excepția cazurilor prevăzute de lege);

- proprietate în managementul economic sau de management operațional.

La rezilierea contractului de administrare fiduciară a proprietății în administrare de încredere, este transferat la fondatorul, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract.

contabilitate

Un avantaj al acordului de încredere la contractul de închiriere pentru proprietar este că contabilitatea tranzacțiilor cu proprietatea transferate la gestionarea de încredere, este de gestionare.

Care sunt diferențele?

Separarea de proprietate transferat la încredere de management în vechi a avut loc prin eliminarea acestei proprietăți cu trustor echilibru.

Această proprietate a trecut la un echilibru special și separat, exact la fel, care se desfășoară în cadrul acordului privind activitatea comună.

Prin urmare, este utilizat de 79 „așezări intraorganizationala“ în planul de contabilitate a activității financiare și economice pentru contul în conformitate cu contractul de management al operațiunilor de încredere.

Pentru fiecare acord de încredere în contabilitatea fondatorului trebuie să fie deschis subcont „Decontări în cadrul unui contract de administrare fiduciară a proprietății.“

Dar ține evidențe cu privire la manager de afaceri separat, însărcinat cu echilibrul managementului încredere.

Soldul operațiunilor de control nu sunt reflectate pe managementul de încredere. În managerul de cont sunt înregistrate numai taxele și cheltuielile pentru punerea în aplicare a activităților de gestionare a proprietății încredere.

Înainte de a analiza organizarea contabilității de către fondator, administrator, beneficiar, se va concentra pe unele dintre caracteristicile.

În primul rând, în pregătirea situațiilor financiare ale fondatorului nu este exclus valoarea transferată la gestionarea de încredere a proprietății.

În al doilea rând, o foaie de date separată, rând mandatar a prezentat adăugat la datele de bilanț ale fondatorului activităților principale.

În al treilea rând, în balanța fondatorului datelor de control pe cont 79 subcont „în cadrul contractului de administrare fiduciară a calculelor“ nu sunt incluse.

În al patrulea rând, controlul prevede operațiuni contabile legate de punerea în aplicare a acordului de gestionare a încrederii, înregistrările de venituri și cheltuieli, activele și pasivele dintr-o foaie separată, în conformitate cu politicile contabile adoptate de conducerea fondatorului. De exemplu, durata de viață utilă, metoda de amortizare pentru bunurile transferate în încredere, stabilit de fondatorul politicilor contabile.

În al cincilea rând, toate operațiunile de control de gestionare a activelor executate în mod normal. Pe documentele contabile primare să fie etichetate cu „control“.

În al șaselea rând, o atenție deosebită trebuie acordată organizării contabile a mijloacelor bănești și respectarea regulilor de art. 1018 din Codul civil. În conformitate cu art. 1018 GKRumyniyaupravlyayuschy se deschide un cont bancar separat pentru activitățile legate de gestionarea proprietății încredere, marcate cu „control“.

Contabilizarea de fondator

Transferul de proprietate a fondatorului acordului de management al încrederii întocmit de documente primare (raport de acceptare, factură) etichetate „Control“. În cazul în care transferul de proprietate în fondator de management de încredere reflectă costul la care proprietatea a fost reflectată în bilanț la data semnării contractului de administrare fiduciară.

Caracteristici ale contului este faptul că transferul la gestionarea de încredere a proprietății este reflectată fără utilizarea de contabilitate de vânzări și alte conturi de pensionare.

Metodele de amortizare, duratele de viață utilă a proprietății, în încredere, stabilite de fondatorul politicilor contabile.

Prin urmare, în plus față de actul de acceptare și de transfer, alte documente primare fondator este obligat să transfere extrasul de control din ordinul politicii contabile în scopuri contabile în scopuri fiscale.

În contabilizarea tranzacțiilor de administrare fiduciară este foarte importantă clasificare a veniturilor și a cheltuielilor de fondator și director general.

Fondator venit este venitul din utilizarea proprietății transferate în încredere. De exemplu, în cazul în care chiria proprietății transferate în încredere, de gestionare contracte de leasing. În contabilitate, soldul veniturilor izolate reflectate de înregistrare: cont de debit conturile de credit 62 90.

Costurile fondator sunt împărțite în trei grupe.

Primul tip de costuri - costurile efectuate în utilizarea proprietății transferate în încredere.

Al doilea tip de costuri - recompensa managerul.

Al treilea tip de cheltuieli - cheltuieli rambursabile fondatori manager. GKRumyniyapredusmotreno manager de dreptul la rambursarea cheltuielilor necesare suportate de aceștia în timpul conducerii de încredere a proprietății, veniturile din utilizarea acestei proprietăți. Lista de cheltuieli rambursabile ar trebui să fie enumerate în contractul de administrare fiduciară. Toate cheltuielile de efectul fondator în bilanț izolat și contabilizate în contul de debit 26 „Cheltuieli generale“ și creditul contului 76 „Decontări cu diferite debitori și creditori“. În cazul în care transferul efectiv al acestor sume sunt reflectate în contul de debit 76 „Decontări cu diferite debitori și creditori“ în corespondență cu creditul conturilor de fonduri.

Gestionarea veniturilor este suma compensației. Valoarea remunerației sunt creditate în contul 90 „vânzări“. Costurile pentru punerea în aplicare a activităților de control legate de gestionarea proprietății de încredere sunt înregistrate în debitul contului 20 „principală de producție“, sau 26 „costuri economice totale“.

Procedura specială de înregistrare prevăzută pentru cheltuieli rambursabile.

cheltuieli rambursabile în conformitate cu clauza. N. 13 și 16 din Ordinul Ministerului Finanțelor din România numărul 97n recunoscut gestionarea conturilor de credit de 90 de „vânzări“. În același timp, partea corespunzătoare a costurilor pentru a furniza servicii de administrare a activelor pentru a scrie pe contul de cheltuieli în contul de debit 90 sub-cont „Costul vânzărilor“. Vorbind de costuri recuperabile, trebuie remarcat faptul că, pe de o parte, în conformitate cu Ordinul № costurilor de control 97n GKRumyniyai rambursabile vor fi acoperite de veniturile din utilizarea proprietății transferate în încredere, și înregistrate în bilanțul de izolat. Pe de altă parte, ca urmare a Ordinului Ministerului Finanțelor din numărul România 97n, managerul trebuie să reflecte această restituire ca venituri în bilanțul său, în timp ce scris de pe partea relevantă a costurilor furnizării de servicii de gestionare a activelor cu conturile de contabilitate a costurilor în contul de debit 90 „vânzări“.

În procesul de gestionare a încrederii

Fluxul de numerar este recunoscut părți în mod normal. Trebuie amintit că, în conformitate cu art. 1018 calcule GKRumyniyadlya cu privire la activitățile legate de gestionarea proprietății de încredere, trebuie să deschideți un cont bancar separat, marcat de „control“.

Fluxurile de numerar în cadrul acordului de încredere

A primit bani de la fondatorul managementului pentru investiții pe termen lung

Enumerând cuantumul remunerației mandatarului

Transferul de venituri datorate fondatorul acordului de management de încredere

Transferul de fonduri sub forma pierderii de profit ca urmare a fondatorului sumelor daune

Rentabilitatea soldurilor de numerar la fondatorul data încetării contractului de administrare de încredere

contabilitate fiscală

Impozitul pe proprietate

Obiectul de impozitare pe proprietate pentru companiile românești este mobilă și bunuri imobile (inclusiv proprietate transferate pentru posesie temporară, utilizarea, eliminarea sau gestionarea de încredere, a contribuit la activități comune) sunt înregistrate în bilanț ca active fixe, în conformitate cu setul de proceduri contabile contabilitate.

În cazul în care termenii contractului, conform instrucțiunilor fondatorului plății taxei impuse administratorului, trebuie să respecte procedurile stabilite în ceea ce privește reprezentarea intereselor contribuabilului. Atribuțiile respective Mandatarul ar trebui să fie emis o procură la cerințele n. 3 linguri. 29 din Codul fiscal.

sunt considerate Plătitorii de persoane fiscale de transport, care, în conformitate cu vehiculele zakonodatelstvomRumyniyazaregistrirovany sunt recunoscute supuse impozitării, în conformitate cu art. 358 din Codul fiscal. Vehiculele au trecut sub managementul de încredere, este deținut de către fondator.

Astfel, obligația de a plăti impozit vehicul impusă fondatorul managementului.

Procedura de calcul a impozitului pe profit participanților în contractul de management al proprietății este reglementată de art. 276 din Codul fiscal.

Procedura de determinare a bazei de impozitare a fondatorului, în conformitate cu revendicarea. 3 linguri. 276 NKRumyniyapostavlen depinde de coincidența fondatorul și beneficiar.

În cazul în care sunt transferate titlurile de încredere, fondatorul (beneficiar) trebuie să țină cont de veniturile și cheltuielile de administrare fiduciară a valorilor mobiliare, în conformitate cu art. 280 din Codul fiscal.

Contabilitatea fiscală Managerul de organizare a acordului de management al încrederii este definit alin. 1, art. 332 din Codul fiscal. Contabilitatea fiscală a veniturilor și a cheltuielilor asociate cu utilizarea acordului de încredere, ar trebui să fie efectuată separat de veniturile încasate sub formă de comisioane de administrare a activelor în cadrul fiecărui contract. Datele registrele fiscale ar trebui să conțină următoarele:

- data intrării în vigoare a contractului;

- de la data încetării contractului;

- costul și compoziția obținută în gestionarea activelor;

- despre ordinea și calendarul plăților în cadrul contractului.

În conformitate cu n. 2 linguri. 276 NKRumyniyadlya mandatar cu condiția ca ordinul de includere a veniturilor și a cheltuielilor în baza de impozitare, care este identic cu regulile generale pentru determinarea veniturilor și cheltuielilor stabilite Ch. 25 din Codul fiscal.

În conformitate cu art. 332 NKRumyniyadohodom administrator este numai remunerația prevăzută în contract. Veniturile din dobânzi sunt recunoscute în mod egal pe durata contractului.

Cheltuielile deductibile, pot fi recunoscute drept cheltuieli suportate în mod direct de curator pentru executarea contractului, dar nu Trustor recuperabile. Astfel, controlul contabil fiscal, spre deosebire de contabilitate, suma cheltuielilor rambursabile nu vor fi incluse în orice venituri sau cheltuieli în control.

Venitul beneficiarului în temeiul acordului de încredere, în conformitate cu alin. 4, art. 276 NKRumyniyavklyuchayutsya o parte din veniturile sale de nefuncționare și supuse impozitării în modul prevăzut. Costurile asociate cu punerea în aplicare a tratatului nu este considerată ca o parte a fonda costurilor, în conformitate cu alin. 2 al art. 276 NKRumyniyauchityvayutsya în scopuri fiscale pentru beneficiar.

Acesta are caracteristicile incluse în baza fiscală a beneficiarului acestui tip de cheltuieli, ca un manager de gestionare a activelor recompensa.

În cazul în care condițiile de plată a remunerației la contractul realizat prin reducerea veniturilor primite în executarea prezentului contract, managerul de atribuire este inclusă în cheltuielile de la impozitul pe venit pentru beneficiar. În cazul în care plata dobânzii nu se face în detrimentul reducerii veniturilor primite de Actul Trust, debitul este luată în considerare în scopuri fiscale nu este beneficiarul, iar fondatorul acordului de încredere. Beneficiarul nu are dreptul să recunoască în scopuri fiscale pierderea de utilizare a bunurilor în încredere.

„În sensul prezentului capitol, menținerea contabilității generale pentru tranzacțiile care fac obiectul impozitării, în conformitate cu articolul 146 din Codul fiscal ... responsabilitatea membru al societății, care este o organizație românească sau întreprinzător individual (denumit în continuare în acest articol - parteneriat parte) Toate tranzacțiile sunt efectuate în conformitate cu simplu de contract. parteneriat (contract privind activitatea în comun), sau un acord de management al încrederii pe membru de asociere sau de mandatar este responsabil nalogo plătitor stabilit în prezentul capitol. "

În conformitate cu art. 174,1 NKRumyniyana administrator este dat responsabilitatea contribuabilului să calculeze și să plătească TVA în comiterea unui contract de administrare fiduciară a operațiunilor de proprietate.

Astfel, pentru mandatar închirierea de bunuri imobile aparținând fondatorului, mandatarul trebuie să plătească taxa pe valoarea adăugată.

Sub rezerva TVA la controlul sunt:

- valoarea compensației în temeiul contractului de administrare fiduciară;

- valoarea veniturilor obținute din utilizarea proprietății în cadrul acordului de încredere.

În conformitate cu acest articol, vânzarea de mărfuri (lucrări, servicii), transferul drepturilor de proprietate în punerea în aplicare a mandatarului de gestionare a activelor trebuie să calculeze și să plătească TVA la buget, precum și exponate în numele său facturii pe baza alin. 2 al art. 174.1 din Codul fiscal.

Conform p. 2 linguri. 174,1 NKRumyniyavychetam este suma taxei pe valoarea adăugată plătită de un contribuabil pentru mărfuri (lucrări, servicii) achiziționate pentru operațiuni, a recunoscut obiecte pentru a TVA-ului.

În operațiunile care implică utilizarea de proprietate nu este transferat în încredere, contribuabilul TVA este un mandatar, nu fondatorul managementului. Astfel, în conformitate cu art. 171 NKRumyniyau gestionare motive fondator pentru deducerea sumelor de TVA la serviciile de administrator al proprietății nu are control.