Introducerea de bunuri imobiliare de vânzare-cumpărare obiect

Vânzare și cumpărare Acordul - principalul tip de răspundere civilă aplicabil cifra de afaceri de proprietate. Nu este un accident dispozițiile care reglementează relațiile legate de cumpărarea și vânzarea, deschide a doua parte a Codului civil al România, dedicat tipuri specifice de obligații civile. Și, în opinia noastră, contractul de vânzare de bunuri imobiliare ocupă o poziție-cheie, printre alte tipuri de vânzare.

În ultimii ani, o serie de tranzacții imobiliare în creștere, în special, cu clădiri, structuri, spațiile non-rezidențiale, care, în cele mai multe cazuri, sunt utilizate de către firme și companii ca centre de birouri. S-a intensificat interesul pentru cumpărarea și vânzarea de comerciale, depozit, producție și alte spații non-rezidențiale. În acest domeniu există o mulțime de probleme ascuțite, controversate, care sunt mai mult interes că poziția legiuitorului cu privire la această problemă nu este întotdeauna fără cusur.

Relevanța temei alese se explică în primul rând prin faptul că contractul în țara noastră în ultimii ani vânzarea de bunuri imobiliare în legătură cu creșterea economică, creșterea numărului și calității de afaceri devine din ce în ce mai importantă. Relevanța subiectului indicat de faptul că natura juridică a acestor tranzacții este influențată de mai mulți factori, de exemplu, în funcție de spațiile deținute de o persoană fizică (fizică sau juridică) sau a statului; la orice tip de proprietate se referă la sediul înstrăinate, etc.

Conceptul Real Estate dat în paragraful 1, articolul 130 din Codul civil. Acestea subliniază următoarele caracteristici:

În primul rând, de proprietate (imobiliare) - acesta este lucrul care este obiectul lumii materiale, care este proiectat pentru a satisface nevoile specifice și care pot fi în posesia persoanei ... Alte tipuri de proprietate, inclusiv drepturile de proprietate, imobiliare poate fi fie prin natura lor sau din cauza instrucțiunilor legii.

În al doilea rând, imobiliare este țara și tot ce este ferm conectat la sol.

În al treilea rând, circulația bunurilor, fără daune disproporționate în raport cu scopul său este imposibil.

Aici, în partea 1 a articolului 130 revendicării 1 GKRumyniyadaetsya Lista exemplificativă a anumitor tipuri de bunuri imobiliare: terenuri, subsol, izolat corpurile de apă, păduri, plante perene, clădiri, structuri și alte bunuri, care îndeplinește caracteristicile de mai sus.

Această listă de bunuri imobiliare incluse în kodeksRumyniyane civilă pentru ilustrare numai dispoziții privind semne imobiliare. Această listă este importantă în sine. Luarea în considerare a semnelor unui imobil în legătură cu această listă ne permite să înțelegem nu numai textul, dar subtextul legii, nu numai „litera“, dar, de asemenea, spiritul. Prezența a listei menționate ca cel „fâșia specificat“ care delimitează bunurile mobile și imobile. Deci, este clar că nu poate fi plasată într-o serie logică de teren sau de construcție și banca de grădină, chiar dacă este foarte puternic asociat cu pământul și mișcarea sa este imposibilă fără un prejudiciu disproporționat utilizării lor. Banca Gradina, în ciuda existenței unor astfel de circumstanțe, imobiliar nu este recunoscută.

GF Shershenevich a spus: „Este de la sine înțeles că problema rezistenței și structura relației cu terenul nu poate fi rezolvată, în principiu, cu o precizie completă a soluției sale depinde de circumstanțele fiecărui caz în parte.“.

Este clar că decizia va fi făcută nu numai pe baza unor criterii obiective stabilite la articolul 130 din Codul civil, dar, de asemenea, sub influența unor factori subiectivi. Acestea din urmă includ nivelul de cunoștințe juridice a factorilor de decizie, precum și capacitatea de a transforma o idee generală a proprietății în raport cu o situație specifică, ținând cont de specificul unui subiect, și așa mai departe. D. La fel de importante sunt dezvoltarea teoretică a clasificării problemelor de proprietate asupra mobile și imobile.

În literatura de specialitate juridică sugerează, potrivit căreia imobiliare în domeniu. 130 GKRumyniya- este un concept juridic, nu reală. În susținerea acestei poziții indică faptul că proprietatea poate fi recunoscută ca „o proprietate care poate fi setat la dreptul de proprietate și a altor drepturi. Și pentru apariția unor astfel de drepturi necesită o înregistrare corespunzătoare de stat“.

Este puțin probabil ca o astfel de abordare poate fi considerată corectă. Divizia de lucruri pe mobile și imobile, datorită diferențelor existente în mod obiectiv între aceste două tipuri de lucruri (natura acestor lucruri). Imobilitatea imobiliare opus mobilității mobile, iar această diferență este, desigur, consecințele juridice.

Se pare că jurisprudența ar trebui să fie revizuită concept foarte răspândită, potrivit căreia neagă existența ca proprietate clădiri construite ilegal, într-adevăr clădiri, facilități și așa mai departe. P. înainte de înregistrarea de stat a acestor obiecte existente.

Faptul că astfel de lucruri nu există nici un drept de proprietate, nu ar trebui să conducă la concluzia că faptul că acestea nu sunt considerate bunuri imobile, sunt bunuri mobile, și așa mai departe. N.

Abordarea opusă ridică o serie de întrebări. În special, în cazul în care construcția neautorizată nu este real, atunci ce trebuie să fie demolată? Atunci când în pasul 3 222 GKRumyniyarech este posibilitatea de recunoaștere a drepturilor de proprietate pentru construcții neautorizate, este a însemnat bunuri mobile? Desigur, este vorba despre recunoașterea drepturilor de proprietate a unei case sau a altei clădiri, structuri, t. E. Pe proprietatea. Dar, odată ce a rezolvat problema recunoașterii drepturilor de proprietate, prin urmare, există un lucru ca imobiliar.

În Sec. 1 222 GKRumyniyapryamo afirmă că construcția neautorizată este o casă de locuit, alte clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare. Persoana care efectuează construcții neautorizate, nu dobândește drepturi de proprietate. Ultima indicație că este inclusă la punctul 2 al articolului 222 din Codul civil, desigur, nu „trece“, având în vedere conceptul de construcție neautorizată a bunurilor imobile. În caz contrar, contrar legilor logicii, „va atârna în aer“ toate normele prevăzute la alineatele 2, 3 Articolul 222 din Codul civil.

Dreptul la un bun imobil nou create înregistrat pe baza documentelor care confirmă faptul creației sale.

Astfel, nu există nici un motiv să se creadă că imobilul devine astfel numai după înregistrarea de stat. Ea există în mod obiectiv, și la acest act (în caz contrar înregistrarea nu este posibilă), dar dreptul de proprietate loc după săvîrșirea ei. Nu este înregistrarea în bunul imobil se transformă, dar „stabilitatea imobilului face posibil să-l înregistreze.“

În ore. 2 n. 1 lingura. 130 GKRumyniyapredusmatrivaetsya că pentru proprietăți imobiliare sunt, de asemenea, obiectul înregistrării de stat a navelor maritime, aeronave și nave interioare, obiecte spațiale. În plus, Legea a stabilit posibilitatea de a atribui imobiliare și a altor bunuri.

Recunoașterea navelor și a obiectelor spațiale, t. E. Subiecții, economic și din alte motive destinate mișcare (mobil în natură), bunurile imobile este scopul principal de distribuție a acestor obiecte regimul proprietății legale. Practic, utilizat în acest caz este mijloacele legale și tehnice ca o ficțiune: faptul realității „hrănite“ de conceptul (formula), în mod direct contrară acestui fapt.

nave considerate proprietate și obiecte spațiale care fac obiectul înregistrării de stat și nu ultima astfel de înregistrare. Prin urmare, aceste obiecte sunt lucruri imobile de la crearea (și nu de la înregistrarea de timp).

La articolul 1 ZakonaRumyniyaot 21.07.97g. „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“ este dat o gamă largă de bunuri imobiliare, în comparație cu lista cuprinsă în paragraful 1, articolul 130 din Codul civil. În plus față de obiectele menționate în articolul menționat din Codul civil, actul menționat rezidențiale și non-rezidențiale spațiilor comerciale, condominii, afaceri.

Caracteristicile societății ca proprietate dată în Codul civil. Deci, acum recunoscut ca un subiect complex al drepturilor de proprietate utilizate în scopuri comerciale. Întreprinderea ca un complex de proprietate include toate tipurile de proprietate destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, echipamente, inventar, materii prime, produse, creanțe, datorii și drepturi de desemnare individualizează întreprinderea, produsele sale, locul de muncă și servicii (denumire comercială, mărci comerciale, mărci de servicii), precum și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contract (articolul 132 din Codul civil, articolul 22 din legea „cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la IMU imobile. EU ETS și Tranzacții „).

Un condominiu este numit un singur set de bunuri imobiliare, inclusiv terenuri în limitele stabilite și situate pe ea o clădire rezidențială, alte bunuri imobiliare, în care părțile individuale destinate în scopuri rezidențiale sau alte (camere) sunt în proprietatea cetățenilor și persoanelor juridice, entități din România municipalități din România (proprietari) - privat, de stat, municipale și alte forme de proprietate, iar restul de (proprietate comună) sunt în proprietatea lor comună cota. spațiile de locuit este recunoscut corespunzător sanitar stabilit, protecția împotriva incendiilor, dezvoltarea urbană și cerințele tehnice și este proiectat pentru cetățenii care trăiesc. Pentru spațiile de locuit sunt: ​​case, apartamente, camere de zi in apartamente sau case.

Principala sursă de reglementare juridică de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare este Codul civil al România. În primul rând, să considere că Tratatul sunt aplicabile norme privind contractul de vânzare de bunuri imobile, care sunt încorporate în Codul civil separat într-un alineat 7 (Articolul 549 -. 558 din Codul civil).

Caracteristici specifice ale proprietății - o legătură puternică cu pământul, valoarea specială, nepotreblyaemost în timpul utilizării, etc - .. Dictarea necesitatea de a defini reguli speciale care reglementează participarea unor astfel de obiecte în cifra de afaceri de proprietate. Deja în prima parte dintr-o serie de astfel de norme GKRumyniyapredusmotren privind înregistrarea obligatorie de stat de proprietate și a altor drepturi reale asupra imobilului, precum și originea, limitele și transferul acestor drepturi.

Să luăm acum în considerare sursele de reglementare legală de înregistrare a transferului drepturilor de proprietate imobile.

În primul rând, aș dori să atrag atenția asupra priorității absolute GKRumyniyanad actelor normative care reglementează înregistrarea drepturilor, ceea ce înseamnă că divergența din Codul civil cu alte acte ar trebui să fie ghidate de normele Codului civil.

Dar piesa principală a legislației care reglementează procedura de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate real este Federal zakonRumyniya „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“.

După cum se prevede la articolul 3 din lege, „legislația românească cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea constă din Codul civil al România, Legea federală prezent, alte legi federale și de alte acte normative din România.

Subiecții din România să adopte acte normative privind stabilirea treptată a organismelor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ea. "

Astfel, relațiile cu privire la înregistrarea de stat la nivel federal, împreună cu actele legislative pot fi reglementate prin decrete de reglementare ale Președintelui România, care nu trebuie să contrazică actul de mai sus și alte legi federale. Guvernul federal poate face reglementări care să conțină reguli dedicate înregistrării de stat, dar numai în cazurile expres prevăzute de legile federale sau decrete ale Președintelui România.

Aceste acte includ:

Datorită faptului că Ministerul român al Justiției însărcinat cu dezvoltarea de materiale educaționale pentru practica de a conduce la înregistrarea de stat a drepturilor, ar trebui să rămână pe actele normative departamentale adoptate de către Ministerul Justiției din România.

În prezent, aprobat și reguli de a face documente titlu de afaceri și cărți contabile înregistrate. Mai mult decât atât, justiție acționează pregătirea România, care sunt caracteristici care fac obiectul statului de înregistrare a tipurilor de proprietate individuale (întreprinderi, condominii și altele.).