Instrumente de investiții în imobiliare

Eseuri >> Managementul >> Departamentul de programe de construcție de investiții de la Moscova în punerea în aplicare a programelor de construcție de investiții

Acordul de investiții definește relația dintre proprietari sau proprietarii fondurilor investite în obiecte de activitate de afaceri, interacțiunea în procesul de realizare a proiectului de investiții, distribuția veniturilor din exploatarea ulterioară a proiectului, precum și, de asemenea, stabilește dreptul de opoziție.

Investitor ca figura principală a proiectului de investiții, are dreptul de a determina volumul, natura și eficiența investițiilor; monitorizarea destinației lor; poseda, folosi și dispune de rezultatele de investiții (cu excepția cazurilor specificate în legislație); transfera o parte din puterile lor altor organizații.

Obiectele de activitate de investiții pot fi: re-creat și modernizate fixe și de capital, depozite de numerar de încredere, produse științifice și tehnice, drepturile de proprietate intelectuală, drepturile de proprietate, precum și alte subiecte ale proprietății de lucru.

Statul acționează atât ca un investitor și ca inițiator al investițiilor pentru a răspunde intereselor societății. Reglementarea de stat a activității de investiții pot lua forma de: programe de investiții publice, managementul investițiilor publice directe, politica fiscală, oferind un ajutor financiar pentru dezvoltarea anumitor zone, sectoare, industrii, financiare, de credit, tsenoobrazovatelnoy și politica de amortizare, politica în domeniul concurenței, privatizarea proprietății de stat, monitorizarea respectării reglementărilor și standardelor.

Finanțarea se efectuează în detrimentul statului byudzhetaRumyniyai surselor bugetare, și anume de către entitățile implicate în punerea în aplicare a acestor programe. investițiile pot fi o sursă de împrumuturi și bănci sub garanții de stat.

Volumul preliminar al investițiilor de capital de stat, stabilite de Ministerul Economiei și clienții au raportat de stat. Acestea se bazează pe volumele preliminare, să dezvolte o listă de obiecte cu studiul de fezabilitate și calculele necesare. Lista aprobată este baza pentru licitarea contractului. Rezultatul licitației este considerată a fi încheierea de contracte publice, care sunt specificate toate datele necesare: costul, calendarul, etc.

Reglementarea de stat a activității de investiții este de a asigura drepturile persoanelor și protecția investițiilor. Statul garantează drepturile mai presus de toate de stabilitate, care este esențială pentru investițiile pe termen lung. Investițiile pot fi suspendate numai în caz de dezastre naturale, recunoașterea investitorilor starea de urgență în stare de faliment și încălcări de mediu.

Din păcate, este de remarcat faptul că cele mai multe dintre garanțiile prevăzute în lege, sunt un caracter pur declarativ, deoarece nu a dezvoltat mecanisme pentru punerea în aplicare a acestora.

În conformitate cu Legea „Cu privire la investițiile străine în Federația Rusă“ sunt recunoscute de către investitori străini: persoane juridice străine, cetățeni străini, state străine și organizații internaționale. Oportunități pentru obiecte de investiții străine nu sunt limitate la - orice obiecte cu excepția interzise de lege. În plus, în unele cazuri, prevede cerințe suplimentare pentru documentele de constituire și procedura de înregistrare și examinare independentă.

1.3. Instrumente de investiții în imobiliare.

În practică mondială, o gamă largă de instrumente de investiții în imobiliare: ipotecare, opțiuni, forme hibride de angajament, de finanțare cu închiriere, leasing, întreprinderi mixte și consorții de investitori.

- Ipoteca - un instrument financiar este de a oferi credite garantate cu bunuri imobiliare. Strict vorbind, din punctul de vedere al dreptului civil român, termenul „ipoteca“ înseamnă un credit ipotecar, care este o formă de securitate.

- O opțiune de cumpărare (vânzare) de bunuri imobiliare - este corect, dar nu și obligația, de a cumpăra (vinde) o anumită proprietate la un preț convenit într-o anumită perioadă. De obicei, aceasta este o tranzacție privată între cumpărător și vânzător, prin care opțiunile sunt puse în aplicare pe o singură clădire sau de grup. proprietar oferă opțiunea de a cumpărătorilor interesați în punerea în aplicare a altor metode, suplimentare pentru a finanța tranzacția, de exemplu, pentru a obține un credit ipotecar împrumut mai mare în condiții avantajoase (care are loc în cazul așa-numitelor pasive hibride). În cazul în care valoarea proprietății nu depășește prețul de exercitare înainte de expirarea mandatului său, opțiunea este considerată fără valoare, iar dacă este depășită, atunci este în valoare anumită cantitate de creștere a valorilor de proprietate, determinată de condițiile contractului. [10]

- forme hibride de obligații în finanțarea de bunuri imobiliare - este, de exemplu, combinația unui credit ipotecar și o opțiune. Titularul unei opțiuni de apel oferă proprietarului finanțarea unei prime ipotecare de condiții mai favorabile în comparație cu media pieței, și primește o opțiune pentru a crește valoarea de bunuri imobiliare în viitor. În primul rând ipotecare furnizate de ipoteci hibride investitor, de multe ori dă proprietarul mai mulți bani decât prima ipotecă, fără o opțiune, și are o rată a dobânzii mai mică. Termenii opțiunii (ținând cont de creșterile viitoare ale valorilor de proprietate) variază considerabil.

- Dreptul de a arendă preferențial este creat atunci când drepturile de proprietate reale sunt împărțite într-un drept limitat de proprietate a clădirii pe bază de contract de leasing (de exemplu, dreptul de a fi chiriaș și subînchirieze) și dreptul de a ateriza de proprietate. In practica mondiala, primul drept este adesea prelungită pentru o perioadă de 10 ani, timp în care titularul are dreptul de a închiria libertatea de responsabilitate de a utiliza proprietatea, ca și cum ar fi fost proprietarul. La sfârșitul contractului de leasing proprietarului terenului intră în posesia clădirii. Proprietarul clădirii de împrumut să plătească regulat chiria. În cazul în care taxa nu este plătită, proprietarul terenului poate intra în posesia unui imobil complet. Prin urmare, chiria are un avantaj față de contractul de închiriere de construcție. Uneori, proprietarul terenului depinde de sursele de finanțare de proprietate pe o bază de închiriere. În acest caz, contractul de închiriere a terenurilor numite subordonate.