Îndepărtarea și livrarea de apartamente cum să se protejeze de riscurile juridice

tranzacții de leasing, mai degrabă, închirierea de apartamente - cele mai frecvente pe piața imobiliară metropolitane. Conflicte și dispute în jurul lor, de asemenea, există multe

Evgeniy Strahov, un expert avocat și imobiliare, vorbește despre cum să evitați problema prin închirierea un apartament sau de a lua altcuiva.

Piața de închiriere - una dintre cele mai dinamice, activ, profitabilă și opacă capital imobiliar din lume. Statisticile oficiale care au raportat despre cât de mulți oameni în fiecare zi, încercând să închirieze sau să închirieze un apartament, dar toți cei care o dată a încercat să o fac eu, știe că lipsa, fie în apartamente închiriate sau în București nu locatari simt. Este pe baza acestor relații există numeroase conflicte și probleme de pe ambele părți ale tranzacției - de la închirierea de apartamente pentru evacuarea ilegală pentru a doua din apartament înainte de o anumită perioadă a acordului. Drepturile și obligațiile părților cel mai adesea înregistrate în același tip de contract de închiriere, care se rătăcește pe un apartament din Moscova nu este primul an, și că este de a obține o înțelegere doar în căutarea unor condiții clar nefavorabile.

Evgeniy Strahov, avocat imobiliar, a răspuns și a spus întrebări Restate.ru despre cum să se protejeze, prin semnarea unui acord de a închiria un apartament și cum să rezolve problema, în cazul în care a ajuns la cel mai rău - evacuări forțate.

În primul rând, primul lucru pe care trebuie să învețe partea interesată de relația apartament său juridic - este că într-adevăr tot ce știm de închiriat - nu de închiriat. În limbajul juridic corect, aceste relații sunt numite destul de diferit.

Relațiile dintre cetățeni cu privire la punerea în folosință a proprietății este reglementată de kodeksaRumyniya Civil (Codul civil), angajarea comerciale. În acest caz, persoana care depune un apartament, numit proprietarul, iar persoana se bucură de apartament - chiriaș. Între părți este un contract de angajare comerciale. Chirie are loc în cazurile în care o casă are organizație. În aceste cazuri, termenul contractului. Contractul de muncă trebuie să specifice obligațiile angajatorului, răspunderea sa și posibilitatea de reziliere la inițiativa proprietarului contractului, adică, toate condițiile care ar putea fi utilizate în a face proprietarul deciziei de a rezilia relația cu angajatorul și fără scrupule și evacuarea lui din apartament.

Lista principalele riscuri generate de proprietar în momentul în care apartamentul în angajare:
1. Întârzierea plăților de angajator pentru închirieri.
2. Refuzul angajatorului de a elibera apartamentul.
3. Neplata de către angajator a serviciilor publice (în cazul de stabilire în temeiul contractului pe angajator).
4. Avarierea chiriaș proprietar.
5. Pierderile cauzate de, vecini (golfurilor, incendii etc.).
6. Transferul apartamentului în subinchiriere (închiria altora).

Faptul că amenda de imprimare

Mulți proprietari și chiriași, a făcut o afacere sunt șablonul gata „leasing“ acord, care, de obicei, aduce cu ea un agent imobiliar. Și judecând după faptul că diferiți agenți, nu există nici o contradicție în această chestiune, același tip de model și merge pe piață de ani de zile. Și chiriași, proprietarii și semnează un contract, verificați dacă există condiții care sunt contrare dorințelor lor. Întrucât, în plus față de acest lucru, este necesar să se verifice, dacă sunt incluse în contract sunt condițiile care vor proteja drepturile părților. Sau cel puțin partea ta.

Expertul nostru face următoarele recomandări proprietarilor, care doresc să protejeze proprietatea și venitul de la angajatori lipsiți de scrupule:

1. În plus față de taxa lunară pentru tine angajarea trebuie să instalați depozit de securitate într-o sumă nu mai mică decât taxa lunară pentru angajare. În același timp, cu atât mai mult că un depozit de securitate, mai angajatorul va gândi despre performanța bună-credință a contractului. Pentru a stabili că, în cazul în care oricare dintre proprietarul de risc de mai sus are dreptul de a reține de la ea de a rambursa orice datorie a angajatorului.

2. Setați perioada pentru care este transferat apartamentul. Nu intra într-un contract de muncă pe o perioadă mai mare de 12 luni. Trebuie avut în vedere faptul că angajarea unui contract încheiat pe o perioadă de 1 an sau mai mult, se înregistrează în Rosreestra.

3. Pentru a stabili responsabilitatea pentru angajator sub formă de amenzi și penalități pentru încălcarea condițiilor de plată a plăților în cadrul contractului.

4. Pentru a stabili că, în cazul unei părți apartamente în termenul stabilit prin contract, angajatorul este obligat să plătească o taxă pentru angajare, înainte de eliberarea sa actuale.

5. Stabilirea unei baze pentru rezilierea unilaterală a contractului în caz de întârziere a plății de către angajator de angajare, utilități și alte încălcări. Este important să se stabilească mecanismul detaliat astfel de rezilieri.

6. Pentru a semna certificatul de transfer de la angajator să-l transfere la apartament.

O practică comună pe piață a fost încheierea contractului de închiriere unui apartament de până la 12 luni. Acesta nu este un accident: la încheierea contractului de închiriere pentru o perioadă de mai mult de un an, este supusă înregistrării în Rosreestra. Cu toate acestea, un angajator care va inchiria un apartament pe termen foarte lung, este cea mai bună opțiune. locuitorii din Moscova de multe ori chirie apartamente de ani de zile, transformându-le într-o temporar, dar este o adevărată casă, și acolo îi va ajuta în special contracte pe termen lung a ocupării forței de muncă - și, mai presus de toate, în cazul în care angajatorul nu va fi capabil de a pune într-un apartament închiriat, de avertizare în 2 săptămâni după cum se specifică în modelul de contract standard de.

Nu mai târziu de trei luni înainte de expirarea unui contract de închiriere rezidențiale proprietarul trebuie să furnizeze angajatorului să încheie un acord cu privire la aceleași sau diferite condiții sau împiedică un angajator să refuze să reînnoiască contractul în legătură cu decizia de a nu trece timp de cel puțin un spațiu de locuit an de închiriat. Proprietarii sunt adesea conștienți de această obligație și nu trimite astfel de notificări către angajatori. Rezultatul este un eșec al angajatorului de a elibera un apartament, deoarece în lipsa unei astfel de notificări, acordul este considerat a fi prelungită în aceleași condiții și în același timp.

Dacă nu se întâmplă să fie de acord

1. În cazul încălcării și luarea deciziei de a rezilia contractul proprietarul, proprietarul trimite o notificare către angajator (angajatorul sub mâinile sale o confirmare de primire, sau trimise prin poștă cu confirmare de primire la lista conținutului). Anunțul trebuie să specifice perioada în care angajatorul este obligat să elibereze apartamentul și mână-l proprietarului de pe certificatul de transfer. De regulă, această perioadă corespunde perioadei de evacuare specificate în contract.

2. În cazul neîndeplinirii obligațiilor de către obligațiile angajatorului pentru eliberarea proprietarului apartamentului are dreptul de a merge la tribunal cu un proces pentru a evacua chiriaș.

3. După ce a primit decizia instanței, proprietarul va primi un mandat de executare, care va transporta executorii judecătorești. Executorilor la rândul său, va da chiriaș 5 zile pentru executarea benevolă a deciziei instanței. În cazul neîndeplinirii obligațiilor de către angajator decizia instanței se va face evacuarea voluntară de către executorii judecătorești.

4. Trebuie amintit că, în conformitate cu articolul 35 din Codul de locuințe al Federației Ruse, un cetățean al evacuarea din apartament este posibilă numai pe baza unei hotărâri judecătorești. În consecință, atracția pentru evacuarea chiriașului districtului sau a altor poliție de multe ori nu are nici un sens, deoarece acestea nu sunt autorizate prin lege să efectueze evacuarea, dar se poate verifica doar documentele din oamenii apartament. În acest caz, angajatorul sau auto-deportare „prezintă lucruri“ angajator a ușii poate duce la consecințe negative în formă de cereri de angajator pentru a găsi un apartament cu lucruri valoroase și cererile proprietarului pentru daune până la depunerea cererilor, la arbitrariului poliției (st.330 penal Codul RF).

Și, în final, aș dori să reiterez recomandarea Evgeniya Strahova, care se aplică tuturor tipurilor de tranzacții: alegeți cu atenție proprietar sau chiriaș, pentru a re-citit contractul, nu ezitați să solicitați o examinare mulțumit cu elemente, pentru a monitoriza performanța și ușor și să completeze treptat tranzacția, inclusiv verificarea proprietate, plata sumelor prevăzute prin contract și semnarea certificatului de acceptare.