Încetarea contractului de închiriere de către locatar, Zhukova Olga Sergeevna

Încetarea contractului de închiriere de către chiriaș

Încetarea contractului de închiriere de către chiriaș este permisă de lege pe baza unei hotărâri judecătorești. Conform revendicării 2 st.450, st.451 GKRumyniyapo cererea uneia dintre părțile la contract poate fi modificat sau reziliat prin hotărâre judecătorească:

  1. încălcarea substanțială de către cealaltă parte la contract;
  2. în alte cazuri prevăzute de Codul civil și alte legi sau contract;
  3. cu o modificare substanțială a circumstanțelor, din care părțile a procedat la încheierea contractului.

încetarea anticipată a contractului de închiriere chiriaș

încetarea anticipată a contractului de închiriere de către locatar prin instanțele este posibilă în două cazuri:

1) În caz de încălcare a contractului de către locator (p.2 st.450 Codul civil, st.620 Codul civil, și anume, dacă putem dovedi instanței că:

  • proprietar împiedică utilizarea proprietății, în conformitate cu termenii contractului sau denumirea bunului;
  • transferă locatarului proprietatea este de natură să împiedice exercitarea deficiențelor lor, care nu au fost specificate de către proprietar în contract, nu au fost cunoscute anterior chiriaș și nu ar fi fost detectată de către locatar în timpul inspecției a proprietății sau verificarea serviceability sale la încheierea contractului;
  • proprietarul nu face responsabilitatea de a fi o revizuire majoră a proprietății în termenii contractului de leasing, iar în absența acordului într-un termen rezonabil;
  • proprietate în virtutea unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, este într-o stare care nu se potrivesc pentru utilizare;
  • proprietarul a făcut o altă încălcare semnificativă a contractului de închiriere. Astfel, o încălcare semnificativă a contractului recunoaște una dintre părți, care provoacă cealaltă parte astfel de daune, care este în mare măsură lipsit de ceea ce a avut dreptul la contract (p.2 st.450 CC RF).

2) Atunci când o modificare substanțială a circumstanțelor. din care părțile a procedat la încheierea contractului (st.451 Codul civil).

Potrivit st.451 circumstanțe GKRumyniyaizmenenie considerate semnificative în cazul în care s-au schimbat atât de mult încât, dacă părțile ar fi putut prevedea în mod rezonabil, contractul nu ar fi fost încheiate de acestea sau ar fi fost încheiate în condiții semnificativ diferite. Acest fapt trebuie să dovedească în instanță.

Pe lângă faptul unei schimbări semnificative în circumstanțe, partea care solicită să rezilieze contractul trebuie să dovedească prezența simultană a următoarelor patru condiții (paragraful 2 al articolului 451 din Codul civil ..):

  • la momentul încheierii contractului părților provenite din faptul că o astfel de schimbare a circumstanțelor care nu apar;
  • schimbarea circumstanțelor cauzate de motive pentru care reclamantul nu a putut depăși după ce acestea apar atunci când gradul de îngrijire și diligență care a fost cerută de el prin natura contractului, precum și condițiile de cifra de afaceri;
  • executarea contractului, fără a schimba reclamantul ar fi lipsit în mare măsură de ceea ce avea dreptul să se aștepte la încheierea contractului;
  • din obiceiurile comerciale sau de natura contractului nu implică faptul că reclamantul suportă riscul unei schimbări în circumstanțe.

Cu excepția cazului în tine, ca un chiriaș are dreptul de a rezilia contractul de închiriere devreme, adică înainte de expirarea contractului de închiriere în mod unilateral, notificarea celeilalte părți pentru o perioadă determinată, rezilierea pe orice alte motive, este imposibil să se contracteze în contractul de închiriere.

Astfel, singura bază de reziliere a contractului de închiriere, fără acordul locatorului este o încălcare a acordului de către locator.

Încetarea contractului de închiriere de către locatar sau rezilierea contractului?

Opțiuni pentru rezilierea contractului de închiriere:

  1. Încetarea legal - prin eliminarea chiriaș.
  2. Terminarea de fapt - prin reorganizarea locatarului.

Încetarea contractului legal

Conform revendicării 1 și revendicării 8 Articolul 61 63 din GKRumyniyafakt de lichidare atrage după sine încetarea existenței persoanei juridice fără transferul de drepturi și obligații în ordinea succesiunii altor persoane.

Potrivit st.419 GKRumyniyaobyazatelstvo reziliat lichidarea persoanei juridice (debitor), cu excepția cazului în care legea sau a altor acte juridice ale executarea unei obligații a persoanei juridice lichidate este atribuit unei alte persoane.

În conformitate cu revendicarea 8 GKRumyniyalikvidatsiya 63 al persoanei juridice se consideră încheiată, iar persoana juridică - a încetat să mai existe după efectuarea acestei înscrierea în Registrul de stat unificat al unităților de drept. Momentul încetării contractului de închiriere, în acest caz, va fi momentul încetării persoanei juridice.

Astfel, cu eliminarea obligațiilor chiriaș în conformitate cu contractul de închiriere încheiat pe baza st.419 Codului civil.

Încetarea contractului de închiriere, de fapt

În conformitate cu partea 1 a articolului 58 GKRumyniyapri fuziune a persoanelor juridice drepturile și obligațiile fiecăreia dintre ele transferate persoanei juridice nou înființate. Astfel, pentru a efectua reorganizare, pot fi trimise obligații în temeiul contractului de închiriere către noua entitate, eliminarea lor din ei înșiși.

Astfel, atunci când juridic (eliminare) și reale (reorganizare) contractul de închiriere reziliere chiriaș încetează.

Încetarea contractului de închiriere de către locatar a contractului: Forță Majoră

În conformitate cu partea 3 din st.401 GKRumyniyaesli prevede altfel prin lege sau contract, o persoană care nu a efectuat sau a efectuat în mod necorespunzător o obligație în desfășurarea activităților de afaceri, este responsabilă, cu excepția cazului în care dovedește că performanța corespunzătoare a devenit imposibilă din cauza forță majoră, și anume extraordinare și inevitabile în condițiile date. Pe baza acestui standard, se poate presupune că contractul a încălcat chiriaș poate fi exonerat de către instanța de judecată, în cazul în care instanța constată o încălcare a rezultatului de forță majoră.

Cu toate acestea, aplicarea de forță majoră, în majoritatea cazurilor, nu are perspective. Pentru că, în primul rând, conform revendicării 3 st.401 GKRumyniyak forță majoră nu include, în special, încălcarea atribuțiilor din partea contrapartidelor debitoare, lipsa de bunuri necesare în magazine, lipsa fondurilor necesare debitorului.

Astfel, numărul de pe scutirea de răspunderea pentru încălcarea contractului de închiriere din cauza de forță majoră este inutil.