împrumut de credit ipotecar
În prezent, serviciile imobiliare companii din tranzacții cu bunuri imobile sunt efectuate folosind ipotechnogokreditovaniya.
Drepturile asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acestea afectează interesele aproape tuturor cetățenilor și persoanelor juridice.
Ce este un credit ipotecar?
Ipoteka- acest angajament organizațiile de contract, clădiri, apartamente și alte bunuri imobiliare. clădire sau structură Ipoteca este permisă numai cu ipoteca simultană a terenurilor (sub același contract), care este o clădire sau structură, sau o parte a terenului, funcționalitatea oferă proprietăți sau deținute de drepturile de leasing mortgagor ale acestui site sau partea sa relevantă (punctul 3 articolul 340 din Codul civil).
În cazul în care garanțiile ipotecare a terenurilor nu se extinde sau sunt ridicate la locul clădirii și facilitățile de pledgor, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul părților (paragraful 4 al articolului 340 din Codul civil).
În conformitate cu paragraful 1 al articolului 2 din Legea №102-FZ privind contractul de ipotecă de bunuri imobile (contract de ipoteca), o parte - gajist este creditorul obligației garantate prin ipoteca, are dreptul de a satisface pretențiile sale monetare împotriva debitorului în temeiul acestei obligații din valoarea a promis bunuri imobiliare pe de altă parte - pledgor înainte de alți creditori ai pledgor, excepțiile stabilite de lege federală.
În conformitate cu articolul 2 din Legea №102-FZ ipoteca poate fi realizat:
- externalizare și altele asemenea.
Părțile ipotecile sunt:
- mortgagor - debitorul obligației garantate printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această întreprindere (terț) (alineatul 1 al articolului 1 din Legea №102-FZ).
- creditor ipotecar - un creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă (paragraful 1 al articolului 1 din Legea №102-FZ).
Subiectul poate fi ipoteca de bunuri imobile menționate la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil, drepturile la care sunt înregistrate în modul prevăzut pentru înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea.
Clauza 2 Informații Scrisoare №90 a constatat că:
„Subiectul ipoteca poate fi o cameră separată, dreptul la care ca obiect independent de bunuri imobile înregistrate în modul stabilit, și nu fac parte din zona spațiilor.“
Astfel, din cauza scrisorii rezultă că din suprafața de camere separate (pardoseli, dulap) pe orice proprietate a obiectului supus ipotecare nu poate fi.
Subiectul ipotecar este proprietatea reală, dreptul la care este înregistrată în Registrul de stat unificat, inclusiv:
· Teren, cu excepția terenurilor aflate în proprietatea de stat sau proprietate municipală, sau o parte din suprafața de teren este mai mică decât standardul stabilit;
· Enterprises, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în afaceri;
· Case de locuit, apartamente și părți de case și apartamente, compuse din unul sau mai multe camere izolate;
· Cabane, casute de gradina, garaje și structuri în scopuri de consum;
· Navele aeriene și maritime, navele de navigație interioară și obiecte spațiale.
· Nefinisat imobiliare constructii imobiliare fiind construit pe teren, în conformitate cu legislația românească.
Având în vedere prevederile paragrafului 1 al articolului 338 GKRumyniyazalozhennoe proprietate rămâne cu pledgor, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract.
Proprietatea pe care este stabilită ipoteca, precum și bunurile gajate în circulație nu sunt transferate la gajist.
Organizațiile și întreprinderile să se stabilească pe ipoteca poate fi doar de proprietate, dreptul la care este înregistrată în conformitate cu legislația aplicabilă (toate active independente care pot fi transmise în gaj), adică, proprietatea trebuie să aparțină organizației, mortgagor privind dreptul de proprietate.
Și cum proprietarii de clădiri și structuri care sunt în parcela de teren sub contractul de închiriere, în cazul în care terenul este deținut de către autoritățile federale sau municipale. O serie de probleme:
1). Ipoteca de teren în stat sau proprietate municipală nu este permisă (paragraful 1 al articolului 63 din Legea № 102-FZ).
2). În cazul în care terenurile transferate în temeiul acordului de închiriere unui cetățean sau o persoană juridică, arendaș are dreptul de a trimite terenurile lor de închiriere ca garanție în termenul unui contract de leasing de terenuri, dar numai cu acordul proprietarului terenului (punctul 1.1. Din articolul 62 din Legea №102- FZ).
Informații Scrisoare №90 dă explicații ce să facă într-o astfel de situație:
„5. În conformitate cu punctul 9 al articolului 22 din Codul Funciar al proprietarului clădirii, situată pe un teren de teren de stat și municipale închiriate pentru a le pentru mai mult de cinci ani, de stabilire simultan într-un singur contract de construcție ipotecare și drepturi în temeiul contractului de închiriere a acestui site au dreptul de a stabili aceste drept, fără consimțământul locatorului la cunoștință.
Subiectul România, care a trecut de închiriat aparținând proprietății sale de teren timp de 49 de ani, a dat în judecată cu privire la aplicarea consecințelor nulității contractului de ipotecă, pentru care locatarul teren pus drepturile chiriaș în temeiul contractului de închiriere, fără a primi acordul locatorului.
Reclamantul a subliniat că, în conformitate cu termenii contractului de leasing și paragraful 2 al articolului 615 GKRumyniyaarendator nu avea dreptul, fără acordul locatorului de a lua terenul închiriat în subinchiriere (subinchiriere) și să transfere drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană (transferul de leasing), să furnizeze gratuit pentru utilizare precum și pentru a da o garanție a drepturilor de leasing și le contribuie ca un capital de contribuție vustavny parteneriatelor economice și companii, sau a unei contribuții la o cooperativă de producție. Reclamantul, de asemenea, remarcat faptul că, în conformitate cu punctul 1.1 din articolul 62 din Legea cu privire la ipoteca atunci când terenurile transferate în temeiul acordului de închiriere unui cetățean sau persoană juridică, un chiriaș de teren are dreptul de a trimite terenurile lor de închiriere ca garanție în termenul contractului de arendă cu acordul proprietar de teren.
Chiriașul a obiectat la cererea, el a declarat că drepturile care decurg din contractul de arendă a terenului le-a pus, în același timp, cu un credit ipotecar care îi aparțin pe dreapta de proprietate clădire situată în această zonă, în conformitate cu cerințele stabilite în paragraful 3 al articolului 340 GKRumyniyai partea 2 din articolul 69 din Legea cu privire la ipotecă. Dreptul titularului de a dispune în mod liber de clădirea prin credit ipotecar sa nu poate fi din cauza primirii sau nu a primit acordul proprietarului de gaj dreptul de a închiria terenul de sub clădire. În special, paragraful 3 al articolului 552 GKRumyniyapredusmatrivaet că vânzarea de bunuri imobiliare situate pe teren, nu este deținută de către vânzător la dreptul de proprietate, este permisă fără acordul proprietarului terenului, în cazul în care nu contrazice termenii de utilizare a acestor site-uri, stabilite prin lege sau contract. Atunci când vând o proprietate cumpărătorul dobândește dreptul de a utiliza partea relevantă a terenului în aceleași condiții ca și vânzătorul imobiliar.
Curtea de Arbitraj a refuzat să satisfacă cererea pentru următoarele motive. În cadrul unui contract încheiat între pârât și reclamant, reclamantul a dat inculpatului în contractul de închiriere de 49 de ani de teren din terenurile publice deținute de pârât cu privire la dreptul de proprietate al clădirii. au fost furnizate de contract de închiriere trebuie să obțină acordul prealabil al chiriaș proprietar de a ipoteca drepturile de leasing. Cu toate acestea, această cerință în conflict cu o normă imperativă a paragrafului 9 al articolului 22 din Codul Funciar, care prevede că locatarul fără acordul locatorului la cunoștință are dreptul de a stabili drepturile sale în temeiul contractului. Prevederile paragrafului 9 al articolului 22 din Codul Funciar nu este contrar alineatului 2 al articolului 615 din Codul civil, ca în conformitate cu alineatul 2 al articolului 607 GKRumyniyazakonom pot fi instalate în special închirierea de terenuri.
Prin urmare, condiția de închiriere a terenurilor, care prevede obligatorie pentru a obține consimțământul locatorului de către locatar a gaj dreptul de a închiria, este nevalid în temeiul articolelor 168 și 180 din Codul civil.
În ceea ce privește punctul 1.1 din articolul 62 din Legea cu privire la ipoteca, dispozițiile capitolului XI din Legea cu privire la ipotecă, inclusiv dispozițiile acestui paragraf, să determine caracteristicile terenurilor ipotecare, spre deosebire de capitolul XII din Legea, care stabilește caracteristicile ipotecare companii, clădiri și structuri. Prin urmare, stabilite la punctul 1.1 al articolului 62 din Legea privind condițiile de ipotecare pe arendaș ipotecare dreptul de a închiria numai cu acordul locatorului se extinde la acele drepturi de leasing cazuri ipotecare în țara în care acest drept este singura (auto) ipotecate și așezată fără ipotecă simultană a clădirilor ( clădiri) sau în caz de drepturi ipotecare să închirieze terenul din terenurile agricole.
Deoarece, în acest caz, ipoteca drepturilor de arendă a pământului a fost efectuată în legătură cu un credit ipotecar a unei clădiri situate pe această secțiune, punctul 1.1 al articolului 62 din Legea cu privire la ipoteca la un astfel de tratat nu se aplică. "
„Înregistrarea de stat:
contract de ipoteca, inclusiv introducerea Registrului de stat unificat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ei ca o înregistrare a grevarea ipotecare a drepturilor la imobiliare:
- persoane fizice - 500 ruble;
- Organizații - 2000 ruble;
un acord cu privire la modificarea sau rezilierea contractului pe ipotecare, inclusiv efectuarea de modificări corespunzătoare în înregistrarea Registrului de stat unificat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu ea:
- persoane fizice - 100 ruble;
- organizații - 300 ruble ".
În cazul în care contractul de ipotecă sau un contract, care include un acord cu privire la ipoteca, oferind o performanță a unei obligații, cu excepția acordului, atrage după sine apariția unei ipoteci pe baza legii, încheiat între o persoană fizică și persoană juridică, taxa de stat pentru acțiuni juridice în cadrul sub-paragraful 22 al articolului 333.33 din Codul fiscal Federația Rusă, va fi taxat la tariful stabilit pentru persoane fizice.
Ipoteci, spre deosebire de gaj, impune respectarea anumitor condiții:
1) Subiectul ipoteca poate fi doar proprietate reală care trebuie să aparțină organizațiilor - mortgagor privind dreptul de proprietate sau de gestionare economică;
2) contractul de ipotecă este supus înregistrării de stat obligatorie în registrul uniformă a drepturilor de bunuri imobile;
3) transferul de credite ipotecare emise în contractul de ipotecă, și de descărcare de gestiune de multe ori ipoteca - este o garanție care atestă dreptul titularului său de a primi o obligație monetară sau furnizarea de proprietatea sa.
Ipoteca este emisă, în cazul în care contractul conține o dispoziție privind ipoteca la identitatea valorilor mobiliare ale drepturilor gajist, care este interesat de ea, deoarece fondurile imobilizați ar putea avea nevoie de ea mai devreme decât s-ar fi returnat în conformitate cu tranzacția. Trecerea prin ipoteca aprobare, el primește fondurile necesare, iar noul proprietar al securității devine creditorul ipotecar.
Să ne amintim că proprietatea pe care este setat ipoteca, rămâne la deponent în posesia și utilizarea acestuia (paragraful 1 al articolului 1 din Legea №102-FZ).
Subiectul gaj poate fi orice proprietate, cu excepția proprietății și cerințele prevăzute la alineatul 1 al articolului 336 din Codul civil. Acordul de gaj trebuie să indice obiectul gajului și evaluarea acesteia, creatura, dimensiunea și perioada de executare a obligației garantate prin gaj. Și, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 339 contractului GKRumyniyav ar trebui să conțină o indicație, în care o parte este proprietatea ipotecat.
Pe baza articolului 343 GKRumyniyazalogodatel sau gajist, în funcție de faptul dacă unul dintre ei are proprietatea angajat este obligat, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contract:
- pentru a asigura ca urmare a imobilului ipotecat mortgagor la valoarea sa completă de riscurile de pierdere sau deteriorare, iar în cazul în care valoarea totală a proprietății depășește valoarea de gaj - într-o sumă nu mai mică decât cerințele de dimensiune;
- să ia măsurile necesare pentru a asigura conservarea bunului promis, inclusiv să-l protejeze de ingerințe și pretențiile unor terți;
- notifică imediat cealaltă parte cu privire la amenințarea pierderii sau deteriorării bunului gajat.
În acest caz, în cazul în care mortgagor nu își îndeplinește obligațiile, garantate printr-o ipotecă, atunci se percepe executarea imobilului ipotecat.
Regula generală stabilită de paragraful 1 al articolului 350 din Codul civil, este faptul că punerea în aplicare a garanției se face prin vânzare a bunurilor la licitație publică, în conformitate cu procedura stabilită de legislația procedurală. Cu toate acestea, punerea în aplicare a imobilului ipotecat trebuie să fie verificate, care stabilește ordinea Legii №102-FZ. Pe baza prevederilor prezentei legi, se poate concluziona că impunerea de sancțiuni asupra proprietății și punerea sa în aplicare este oarecum diferit de ipoteca „normale“.
Ca o regulă generală de blocare a pieței asupra imobilului ipotecat se bazează pe o hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, această regulă are două excepții.
Una dintre ele se referă la imobil: dacă au existat motive pentru repunerea în posesie, părțile pot încheia un notar public, un acord prin care se confirmă faptul neîndeplinirii obligației garantate de proprietate. Acest acord face posibilă punerea în aplicare a imobilului ipotecat fără a merge la tribunal.
În conformitate cu dispozițiile articolului 56 din Legea №102-FZ, obiectul punerii în aplicare a gaj se poate face în două moduri: prin vânzare publică sau licitație.
diferența de licitație de la licitație publică este momentul în care organizatorul licitației este executorul judecătoresc, și organizatorul licitației - o organizație specializată. Părțile au dreptul de a alege modul în care va fi realizarea garanției, sau suma licitată la licitație.
- prima - parte se definesc prin acordul lor;
- al doilea - prețul de pornire stabilit de instanța de judecată.
Ca regulă generală, garanția nu merge în blocare a pieței, cu toate acestea, ca și ipoteca convențională, Legea №102-FZ prevede creditorul ipotecar posibilitatea de a rezerva de proprietate. În cazul în care părțile au ales că bunul ipotecat este vândută la licitație, iar ofertele declarate nule, licitația repetată, prețul inițial pentru care este redus cu 15%, poate fi declarată pe obiectul gajului.
În cazul în care ofertele repetate declarată nulă, gajist are dreptul de a reține garanția reală la o reducere de cel mult 25% din prețul inițial al proprietății în prima licitație și a pornit împotriva prețul de achiziție a creanțelor lor garantate cu ipoteci.
Ipoteca reziliat de normele generale prevăzute la articolul 352 din Codul civil:
„1. Gajul se încheie:
1) terminație obligației garantate;
2) La cererea în cazul în care mortgager motive prevăzute alineatul 3 al articolului 343 din Cod;
3) în caz de deces al bunului gajat sau încetarea gajat drept excepția cazului în care pledgor a utilizat dreptul prevăzut de paragraful 2 al articolului 345 din prezentul cod;
4), în cazul unei vânzări prin licitație publică a imobilului ipotecat, precum și în cazul în care realizarea sa dovedit a fi imposibilă (alineatul 4 al articolului 350).
2. Încetarea ipotecii trebuie să fie marcate în registru, care a fost înregistrat un acord de credit ipotecar.
3. La încetarea garanției ca urmare a îndeplinirii obligației garantate sau la cererea pledgor (paragraful 3 al articolului 343), creditorul ipotecar care a ipotecat proprietate este situată, este obligat să-l întoarcă la pledgor imediat. "