Fundamentele teoretice de creditare ipotecară, piața imobiliară

Caracteristici ale proprietății ca obiect de gaj.

lucruri imobile (bunuri imobiliare, imobiliare) sunt: ​​terenuri, subsol, corpurile de apă izolate și tot ceea ce este ferm conectat cu pământul, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în raport cu scopul lor, inclusiv păduri, plante perene, clădiri, structuri.

Conform legislației românești, a bunurilor imobile sunt supuse unor nave maritime, nave de înmatriculare interioare, obiecte spațiale. Real proprietate este, de asemenea, o punte de legătură poate fi atribuită, și alte bunuri.

Astfel, conceptul general de proprietate include două în mod semnificativ diferit de fiecare alte tipuri de lucruri: de proprietate, în virtutea originii sale și motivată prin naștere, ci de legiuitor atribuibil imobiliare. Cu alte cuvinte:

· „Proprietate a naturii“;

· „Drept de proprietate“.

Inclusiv condus de natura lucrurile imobiliare „în condițiile legii“, legiuitorul stabilește pentru ele un regim juridic special, impunând o serie de restricții privind utilizarea lor (înregistrarea de stat obligatorie a obiectelor și proprietarii drepturi asupra lor, restricțiile privind posibile cazuri de utilizare).

Legislația București introduce o diviziune a proprietății imobiliare pe terenurile în sine, imobiliar primar și secundar:

· Teren - este o parte din suprafața pământului, care are limite legale și geodezic-parametru definit, puncte care sunt fixate pe sol de către kami ZNA limita de cotitură;

· Proprietatea primară - un imobil nou creat și construit: toate puternic asociat cu obiecte de teren, mutați-le fără a deteriora incomensurabil-TION scopul lor (clădiri);

· Imobiliare secundar - este o adevărată parte în mod corespunzător spațiu a clădirii, a cărei construcție are statut juridic, diferit de statutul juridic al imobilului primar (apartamente, camere, camere, etc.).

De o importanță deosebită în determinarea obiectului de gaj face parte din imobil.

Imobiliară - teren este teren cu o resursă naturală care îi aparțin (solul, apa și alte resurse minerale și vegetale), precum și aparținând clădirilor sale. Ca parte a imobiliare există trei elemente de bază: pământ, îmbunătățiri funciare, prinadlezhnost.6

1. Land - o resursă care este utilizată pentru producția agricolă, pentru a construi case, orașe și căi ferate; Una dintre componentele principale proizvodstva.7 Aceasta este o bază naturală pentru prima parte a oricărei proprietăți. Deoarece utilizarea de clădiri, structuri pot include schimbări în arhitectura lor, numirea lor poate fi schimbat, dar întotdeauna rămân atașamentul lor față de un anumit loc de pe suprafața pământului. Această atașare la terenul care determină locația lor, care are un impact asupra parametrilor economici, cum ar fi prețul, lichiditatea, rentabilitatea de bunuri imobiliare. Acest lucru se datorează impactului asupra mediului facilitatea imobiliar - clădiri adiacente, rute de transport, situația ecologică din regiune și altele.

2. Îmbunătățirea terenurilor - sunt orice modificări aduse terenului, după cum care pot acționa ca îmbunătățirea solului, ca urmare a făcut să funcționeze (de îmbunătățiri funciare, de drenaj, pregătirea de inginerie complexă pentru construcție), și a construit pe sol a clădirii și facilități. Ca o regulă, teren cu îmbunătățiri are un preț mai mare decât terenurile netratate.

în legislația românească nu există o definiție clară a ceea ce este suficient pentru a fi considerat o bucată de teren, „teren cu îmbunătățiri.“ Acest lucru este valabil mai ales pentru constructii nezaver-shennogo. În unele țări, cum ar fi Marea Britanie, prezența unui pachet de documentație de proiectare și estimare a clădirii, legat de o bucată de pământ, este deja usovershenstvova-și Pământul cu această îmbunătățire, care intră în circulație pe piață, are un preț diferit decât pământul.

3. Apartinând (LAT fi [mice.) - etodvizhimye în lucrurile naturale, care sunt atașate la proprietatea non-mobile (terenuri, clădiri) și este o parte integrantă (tehnologică și logic sau legal, contractul) parte. De regulă, ele nu pot fi separate de proprietate directă de proprietate reală, fără daune disproporționate atât de proprietate, și porțiunea detașabilă. De exemplu, echipamente de inginerie, built-in mobilier, sisteme de încălzire, de ridicare, usi metalice auto-secară, elemente decorative de arhitectură și decorațiuni etc.

Dacă un lucru este la toate semnele exterioare de apartenență a proprietății, aceasta nu va fi descrisă în acordul ca atare (de exemplu, detaliile de finisare interior), îi conferă dreptul deplin de a-l și vânzătorul a elementului de proprietate pentru a transforma într-o separat „mobil haves-TION.“ Prin urmare, una dintre cele mai importante condiții pentru încheierea de acorduri privind înstrăinarea (integral sau parțial) bunul imobil este o descriere exactă a acestei proprietăți, cu sale consumabile-Ness.

Pentru gestionarea eficientă a proprietății și a tranzacțiilor cu imuschest-TION reale pentru fiecare obiect trebuie să aibă o caracterizare calitativă și cantitativă a tipurilor de patru tyreh:

· Caracteristicile fizice ale terenului, clădiri, structuri, etc.;

· Proprietate și Descriere juridică: drepturi de proprietate, restricții, servituți;

· Indicatori economici ai cererii, costuri, prețuri, rentabilitate, ocuparea forței de muncă, etc.;

· Starea mediului extern: de transport, climă, ecologie, zgomot, apropierea de „urât“ site-uri, seismicitate, hidrologie și altele.

Caracteristicile fizice ale proprietății includ: staționare, unicitatea, durabilitatea, durata, crearea de obiecte, complexitatea (în combinație de elemente naturale și artificiale), limitate, non-reproductibilitate.

La încheierea tranzacțiilor imobiliare este, de asemenea, valoarea proprietății sale și descrierea juridică.

Fig. 2. Conceptul de bunuri imobiliare

În Statele Unite, în general, proprietarul privat al terenului este considerat a fi proprietar și toate părțile sale componente: resursele naturale sub formă de depozite minerale, situate în non-nuclee ale unui complot, iar spațiul aerian de deasupra zonei. Dar proprietarul are dreptul de a gestiona acest volum de spațiu aerian deasupra solului, pe care el mo-Jette folosit cu înțelepciune, ținând seama de restricțiile legale. În special, există o podea TION a suveranității guvernului asupra navigare, spațiul aerian, și anume, dreptul la spațiul aerian este restricționat. În același timp, proprietarul are dreptul de a avea acces la lumina soarelui.

Nu este absolut și secțiunea din dreapta a proprietarului subsolului. În unele zone ale SUA drepturilor-Nye a resurselor minerale subterane, de asemenea, aparțin statului, și nu proprietarul bunului.

Proprietarii de terenuri din România au dreptul numai minerale comune situate pe site-ul lor (argila, nisip, etc.). Depozitele de cărbune, petrol, minereu etc. care nu sunt incluse în proprietatea proprietarului, ca și subsolul aparțin statului complet. Nu sunt incluse în fizic, și, prin urmare, în componența proprietății instituționale și spațiul aerian deasupra suprafeței de teren sau că proprietar. Ea are un caracter social și este deținut de către stat.

Numai pe terenurile conceptului fondului proprietății de stat include toate părțile sale componente într-o proiecție verticală.

Un drept de proprietate conferă deținătorului acestuia la maximum posibil în cadrul sistemului juridic de competențe în ceea ce privește proprietatea:

· Proprietatea (lat. Juspossessiopis) se acordă posibilitatea de posesia efectivă a lucrului și țineți-l în propria lui stăpânire.

· Dreptul de a utiliza (lat. Jusutepti) se bazează pe legea posibilitatea de exploatare a proprietății, extrage din ea proprietățile utile și / sau de a primi de la el fructe și venituri.

· Dreptul de eliminare (lat. Possidepdi de jus) este asigurată de proprietarul oportunitatea la propria discreție și în propriile sale interese să ia măsuri care determină soarta juridică a proprietății.

Aceste puteri pot fi distribuite între diferiții actori. De exemplu, proprii-Vanik transferurile unei proprietăți în încredere, și mandatar le închiriază. Dreptul de a dispune aparține proprietarului, mandatarul are dreptul la comenzi parțiale (în limitele specificate Actul Trust), drepturile de proprietate și de utilizare vor fi distribuite între consiliile-guvernare mandatar, iar chiriaș. Distribuirea acestor drepturi vor fi incluse în respectivul câine-rah.

Un set de drepturi asupra bunurilor imobile poate fi prelungit. În plus față de acestea sunt:

· Eligibile pentru costul capitalului (dreptul la alienare, distrugere);

· Dreptul la securitate (de la ekspropriatsii8);

· Dreptul de a moșteni;

· Dreptul la perpetuitate;

· O interdicție privind utilizarea dăunătoare;

· Dreptul la responsabilitate (capacitatea de a folosi lucruri pentru a plăti datoriile);

· Dreptul la natura reziduală a (posibilitatea unei reveniri a puterilor în cazul unor chestii terțe părți).

înțelegere proprie ca un „pachet“ de drepturi vă permite să selectați dintr-un pachet complet de competențe individuale, să le combine cel mai eficient mod; le distribuie între diferiți actori, astfel încât să se asigure o eficiență maximă de utilizare a proprietății.

De exemplu, aceeași cameră poate fi utilizată ca o cameră de formare, și ca sală pentru reuniuni, întâlniri, și ca sală pentru activități sportive, etc. Puteți diviza dreptul de a utiliza aceste facilități, în timp între mai multe chiriași.