De ce în tranzacție la „locuințe secundare“, au nevoie de un act de recepție și transmitere de locuințe

În cele mai multe cazuri, la încheierea tranzacțiilor pe partea „secundară“ includ transferul de proprietate către momente nesemnificative. În tranzacții doar în jumătate din cazuri, procedura de plăți legate de prezentarea actului de recepție și transmitere de locuințe. De multe ori starea de transmitere includ textul contractului (notar) cumpărarea și vânzarea de apartament, iar contractul în sine devine atât un act de recepție și transmisie. Uneori, actul este semnat separat, la momentul primirii efective a bunului.

Sfatuieste avocat Alexey Komarov

Dar cele mai multe părți ignora, în general, acest document de înregistrare. Și pentru un motiv bun: ea poate juca un rol crucial în diferite situații controversate.

Cea mai mare parte cumpărătorii sunt insistând asupra actului la încheierea tranzacției notariale, astfel ca notarii să includă textul acordului de a lega art. 556 din Codul civil, care spune că transferul către cumpărător de bunuri imobiliare este efectuată printr-un act de transfer sau de alt document.

Actul de transfer de adrese două întrebări.

În primul rând. care poartă locuințe, cumpărătorul stabilește starea tehnică a obiectului. Actul poate fi semnat ca indicând lipsa de defecte tehnice și cu indicarea prezenței lor.

În al doilea rând. a semnat actul - acesta este stadiul de execuție a tranzacției de transfer și de acceptare de bunuri imobiliare. Din însăși sensul definiției contractului de vânzare trebuie să fie cumpărătorul este de acord să accepte și să plătească pentru obiect.

Forma de transfer a permis actul de a primi un simplu scris, indiferent de forma în care a făcut un contract de vânzare: în scris simplu sau notarial. Cu toate acestea, așa cum sa arătat mai sus, nimic nu împiedică părțile laterale ale documentului menționat notarial. Mai mult decât atât, în ciuda cerinței exprese a legii instrumentului de scris, litigii este în modul în care cumpărătorul efectiv a invadat locuința este considerat a fi acceptat de apartament. Cumpărătorul, care a luat un apartament, dar nu de fapt, locuirea în ea (hârtie acceptată), instanțele nu sunt considerate a fi, în general acceptată, ca adoptarea obiectului presupune un transfer posesia noului proprietar al.

În cazul unui litigiu în momentul în posesia bunului va fi crucială pentru stabilirea transferului de apartament, indiferent dacă actul a fost semnat de către părți sau nu. În practică, semnarea actului de primire și transmitere are loc după înregistrarea de stat a drepturilor la noul proprietar.

La intrarea lucrurilor ... sau nu?

În cazul în care carcasa este vândut cu un set de elemente (cazan de gaz, mobilier, electrocasnice, și așa mai departe. D.), pe care un acord trebuie să rămână cu cumpărătorul, dar calculul obiectului nu este „legat“ la actul de transfer, există adesea o neînțelegere. După specificat în contract de vânzare de timp pentru eliberarea cumpărătorului proprietății vine la acceptarea și transferul apartamentului, și se pare că unele dintre lucrurile care au fost acolo să rămână, lipsă sau un apartament gol, în principiu.

În acest caz, trebuie să includeți două contractul de vânzare și cumpărare separată: pe proprietate și bunurile mobile în apartament.

În acest caz, contractul pentru vânzarea de bunuri mobile pot fi încheiate cu o condiție de înregistrare precedent a transferului de proprietate a contractului de locuințe. Evident, cumpărătorul nu are nevoie de lucruri în apartament, în cazul în care dreptul la contract, indiferent de motiv, nu va trece înregistrarea în registru.

Dacă locuința este defectă

Situația în cazul în care articolele achiziționate au găsit fisuri în pereți sau alte deficiențe structurale nu sunt mai puțin frecvente. Această poveste poate evolua în moduri diferite, în cazul în care cumpărătorul a luat de proprietate, fără rezerve cu privire la defecte în actul de recepție și transmitere, în cazul în care actul nu a fost semnat și, dacă este compilat de act reflectă aceste puncte slabe.

În prima și a doua cazuri, atunci când deficiențele într-un timp rezonabil, în conformitate cu normele art. 477 din Codul civil, în termen de doi ani de la data transferului (a intra în posesia fizică), iar în acest din urmă caz, într-un termen rezonabil după semnarea actului de recepție și transmisie, cumpărătorul precizează cerințele pentru vânzător în conformitate cu art. 475 din Codul civil.

Cumpărătorul are dreptul să ceară o reducere a costului de locuințe, rambursarea cheltuielilor efectuate pentru corectarea deficiențelor sau cerințele de performanță ale vânzătorului pentru a elimina dezavantajele lor proprii. În cazul în care defectul este o încălcare gravă a cerințelor de calitate și de a elimina acordul de achiziție disproporționată poate fi reziliat prin acordul părților sau de către instanțele care solicită despăgubiri pentru prejudiciul cauzat reclamantului.

cazuri controversate și fraudă

Vorbind despre transferul de proprietate în ceea ce privește executarea tranzacției, aveți nevoie pentru a evidenția două puncte.

În primul rând. rezilia contractul cu acordul reciproc al părților în afara instanței are dreptul numai la data executării sale. Ca regulă generală, în curs de execuție este destinat pentru locuințe (acceptarea plății de către vânzător) și transferul obiectului (obiectul care primește cumpărătorul), înregistrarea transferului titlului în registru.

În al doilea rând șef. cele mai multe tranzacții de locuințe din România sunt în scris. Este pentru această formă de tranzacții, există fraudă de bază - duble, triple vânzări.

schemă de fraudă este simplu: în cazul în care acordul fără un avocat, notar public după semnarea acordului de toate documentele originale rămân în mâinile vânzătorului, iar părțile la documentele semnate vor înregistra transferul de drepturi, de obicei prin proxy-uri. Cu toate acestea, pe cale de a reprezentanților autoritatea de înregistrare cu vânzătorul mă opresc pentru câteva tranzacții pentru vânzarea de același apartament.

Ca rezultat, avem un vânzător și de bună credință fără scrupule puțini cumpărători, între care se ridică o întrebare legitimă: cine este proprietarul unei case?

Deci, instanța constată proprietarul a cumpărătorilor, care au luat mai întâi obiectul actului de transfer și de acceptare!

Alți cumpărători (creditori) vor fi mulțumiți cu dreptul la despăgubiri în temeiul art. 398 din Codul civil.

Separat, este de remarcat faptul că, în cazul unui litigiu între cumpărător și vânzător dreptul la locuință după încheierea contractului de vânzare și înainte de înregistrarea transferului de proprietate în registrul cumpărătorului care a făcut cumpărătorul imobiliar are prioritate proprietarului dreptul de a trăi în ea până la încetarea contractului sau recunoașterea de către o instanță ca invalid.