Cumpărarea unui apartament ca cumpărător pentru a se proteja Litigii

Cine este un cumpărător de bună credință?

Conform Codului civil, un cumpărător de bună credință este considerată a fi un cumpărător care a achiziționat în necunoștință de proprietate de la o persoană care nu are dreptul să vândă proprietatea. Acesta este un cumpărător de bună-credință la momentul tranzacției nu au știut sau nu a putut ști despre imposibilitatea împlinirii sale în absența drepturilor vânzătorului de proprietate expropriat.

Restituirea bunurilor proprietarului de drept

Contrar credintei populare despre imposibilitatea de a reveni la proprietarul său a vândut în mod ilegal proprietatea de a revendica proprietăți de la un cumpărător de bună credință este încă posibil. Cu toate acestea, va trebui să dovedească faptul de pierdere a proprietății pentru locuințe a avut loc împotriva voinței proprietarului său, de exemplu, ca urmare a:

• înșelăciune;
• abuz de încredere;
• fabricarea de documente false și așa mai departe.

Precedentul vieții: cum să se protejeze bona fide cumpărător

Unul din caz fără precedent în jurisprudența proprietății rechiziționare de la un cumpărător de bună credință a face cu numele interesant „Gladyshev împotriva România“, considerată de Curtea Europeană de la Strasbourg a Drepturilor Omului (CEDO).
Obiectul procedurii formulate plat, care au fost privatizate ilegal stocul de locuințe din orașul Moscova o soție fals de chiriaș decedat. Certificat de căsătorie, pe baza căruia a carcasei a fost transferată din posesia orașului într-o proprietate privată, a fost un fals. Adică, o femeie care a introdus soția sa a decedat, nu avea dreptul de a privatiza, ci ca urmare a fraudei a fost capabil de a obține dreptul de proprietate și de a vinde apartamentul. La momentul depunerii cererilor de către autoritățile orașului, locuințe a fost în proprietatea altei persoane - dobânditorului Gladysheva SM

instanțele din România care se ocupă de caz, a decis în favoarea statului, constatând că privatizarea documentelor falsificate a dus la pierderea dreptului de posesie împotriva voinței autorităților orașului. Prin urmare, actualul proprietar este obligat să restituie apartamentul în proprietatea orașului. Dar Gladysheva SM Nu am fost de acord cu această decizie și a făcut apel la Curtea Europeană a Drepturilor Omului.

Slujitorii lui Themis CEDO a considerat faptul privatizării ilegale de motive suficiente pentru a revendica proprietăți de cumpărător, deoarece autoritățile de la Moscova au avut toate resursele administrative necesare, în timp util pentru a stabili autenticitatea certificatului de căsătorie pentru o altă etapă a privatizării.

Acest precedent judiciar a dat înșelat cumpărătorii speră să apere proprietatea dobândită. Recunoașterea acțiunilor autorităților locale, cum ar fi cele care încalcă Convenția europeană a drepturilor omului, devine baza pentru revizuirea majorității deciziilor luate anterior de instanțele din Moscova.

Cerințe către cumpărător

Un nou studiu al practicii judiciare include mai multe cerințe stricte pentru cumpărător imobiliar. Încercarea de a se absolvi de responsabilitate, statul impune controale apartament cu puritate legală și biroul de proprietarul său numai dobânditorului. Acum, pe umeri vrea sa cumpere o casa pentru a merge la datoria de a studia întregul lanț de tranzacții efectuate înainte de apartament. În caz contrar, cumpărătorul nu va putea să fie recunoscută ca o bona fide, în cazul unui litigiu.

Cum de a studia istoria apartamentului?

Potențialii cumpărători ar trebui să fie conștienți de faptul că informații despre istoricul tranzacțiilor cu apartamentul nu este clasificat. Prin urmare, în ciuda asigurărilor unora dintre Agenții imobiliari, probleme în obținerea de documente suplimentare ar trebui să nu fie. Cumpărătorul are dreptul de a cere de la proprietar toate informațiile necesare pentru achiziționarea de locuințe. Dar, uneori, proprietarii de proprietate nu se grăbește să-l ofere din cauza reticenței banale sau lipsa de timp pe documente. În acest caz, se recomandă să se consulte un avocat calificat pentru a ajuta la verificarea purității legale a apartamentului achiziționat.

Refuzul de a emite documente

Contrar credintei populare, proprietarul apartamentului are dreptul de a obține orice document referitor la obiectul de bunuri sale, inclusiv extins (arhivă) un extras din registrul casei. Posibila excepție a documentelor care conțin date cu caracter personal ale altor persoane, pentru care este necesar acordul lor. În acest caz, proprietarul de proprietate poate solicita autorităților competente, solicitând o declarație generală cu retragerea datelor cu caracter personal ale unor terțe părți.

În plus față de declarațiile de casa, cumpărătorul înainte de tranzacție este recomandat să primească:

1. Istoria procesele care au loc în legătură cu apartamentul ales.
2. Informații despre persoanele care au solicitat informații din registrul bunurilor imobile. Cele mai multe dintre aceste cereri provin de la notar, investigatorul sau instanța de judecată.
3. O declarație de transfer de proprietate. Prin acest punct ar trebui să acorde o atenție deosebită. Schimbări prea frecvente ale proprietarilor, fără explicații logice pot indica posibile fraude cu apartamentul selectat.
4. Un extras al conținutului documentelor din titlu, care definește lista actelor documentate de dovedirea proprietății. De exemplu, în situația ca o decizie de acte constitutive indică și hotărârea instanței, iar vânzătorul a oferit doar unul dintre aceste documente. În acest caz, ar trebui să acorde o atenție deosebită la autenticitatea titlurilor primite și să ceară elementele lipsă.
5. Extras din registrul incapacitatea sau capacitatea juridică limitată a proprietarului. Acest document stabilește dacă tranzacția este posibil cu acest vanzator particular.
6. pașaport cadastrală. Dispunerea efectivă a camerelor ar trebui să fie așa cum se arată în apartamente planul de pașaport. Ilegale re-planificare nu constituie un motiv de a revendica proprietăți de la un cumpărător de bună credință, dar poate deveni un pretext pentru returnarea forțat apartamentul la starea sa inițială. Dar acest lucru ar necesita bani suplimentare, timp și efort.

În calitate de cumpărător pentru a dovedi buna sa credință?

Argumentul principal al vânzătorului, cumpărătorul nu dorește să furnizeze toate documentele, poate fi un indiciu că înregistrarea tranzacției, aceste documente nu sunt necesare. Într-adevăr, Rosreestru nu au nevoie de toată lista de mai sus de declarații și referințe. Dar, în caz de invalidare a tranzacției, aceste documente vor fi principalul argument în apărarea cumpărătorului, care va trebui să dovedească buna credință.

În acest scop, cumpărătorul va fi obligat să furnizeze documente justificative în instanță a luat „măsuri rezonabile pentru a determina puterile vânzătorului la înstrăinarea proprietății.“ Aceste măsuri includ:

1. Verificarea datelor Vendor incluse în USRR (registru unic), la momentul tranzacției.
2. Verificați absența în Registrul de stat unificat de note deținute înainte de litigii în ceea ce privește proprietatea înstrăinată.
3. Motivul de identificare care a dus la apariția de proprietate de la vânzător.
4. Inspecția proprietății înainte de tranzacție (faptul că inspecția trebuie să fie documentate).
5. O indicație a circumstanțelor care au însoțit procesul de achiziție a proprietății și ar putea determina cumpărătorul să îndoieli justificate cu privire la drepturile vânzătorului expropriate. Astfel de circumstanțe includ următoarele:

• schimbarea frecventă a proprietarilor de proprietate, ca urmare a revânzării repetate;
• subestimat costul;
• urgența cu care proprietarul încearcă să vândă proprietatea și așa mai departe.

Există cazuri când, după o verificare preliminară a tuturor documentelor de la etapa de înregistrare a tranzacției încă se dovedește că apartamentul achiziționat arestat. Cel mai adesea, astfel de situații apar din cauza lipsei de profesionalism a persoanelor care au efectuat acest control.

Prin urmare, pentru a evita eventualele pierderi financiare din cauza incapacității de a observa faptul arestării, se recomandă să efectueze plăți către vânzător prin intermediul băncii. Închirierea unui seif, cumpărătorul poate fi sigur de a returna banii în cazul în care tranzacția pentru orice motiv nu a avut loc.

Curtea confruntare: înșelat de către proprietar împotriva unui cumpărător de bună credință

Practica judiciară arată că, în cazurile împotriva bona fide deciziilor judiciare de achiziție de multe ori făcute în favoarea proprietarului afectat. Aceasta, la rândul său, înseamnă recuperarea bunului către cumpărător. O astfel de poziție de justiție datorită faptului că, în cele mai multe astfel de cazuri, proprietatea este în afara proprietății împotriva voinței proprietarului, ca urmare a unei infracțiuni. De exemplu, în cazul în care apartamentul a fost vândut la o putere de fals avocat. Pentru a identifica persoana care comite o astfel de infracțiune, nu este întotdeauna posibil, chiar și ca urmare a unei investigații aprofundate.

Prin urmare, cumpărător de bună credință este responsabil nu numai pentru propriile sale acțiuni, ci și pentru selectarea contractorilor și părțile la contract.

Cumpărătorul ar trebui să fie conștienți de faptul că, în cazul în care tranzacția să fie nulă, el are tot dreptul să adreseze o cerere de restituire și compensare a daunelor direct la cea de a doua parte a acordului - vânzătorul.