Cum de a vinde o locuință neterminată
Punerea în aplicare a transferului de proprietate de locuințe în construcție necesită o compilație a diferitelor documente. Decizia de a vinde sau de a cumpăra astfel de locuințe, citiți cu atenție legislația în acest domeniu, astfel încât să nu fie înșelați de dealeri necinstit.
Este revânzarea proprietar privat de bunuri imobiliare în construcție posibil? Pare a fi o întrebare ridicolă, pentru că, de fapt, ce diferență cum să-și vândă o casă? Dar, totuși, există diferențe fundamentale. Se pare că lucrarea nu este încă finisat si mobilat toate documentele. apartament nou, dacă nu, de ce nu poate fi vândut, dar aveți posibilitatea să atribuiți cerințele corecte.
apartament virtual
Este foarte rar ca dezvoltatorii de a vinde facilitatea rezidențiale în contractul de vânzare. așa cum se face în piața secundară. Acest lucru nu se întâmplă aproape niciodată. O criză, dar situația nu sa schimbat. Oferă mai mult decât suficient, nici o vânzare, deci de ce nu oferă un cumpărător cusurgiu pentru a achiziționa o clădire nouă în proprietate, creând astfel o rară pe piața de produs primar.
S-ar părea simplu, dar acum este imposibil. Până în prezent, dezvoltatorii oferă viitori chiriași de neînțeles, și chiar semi-împrumut acord sau co-investiții, note, acorduri preliminare, etc. Prin intrarea într-un astfel de contract, o persoană nu dobândește statutul de proprietar, dar primește doar dreptul de a solicita ca, în viitor, pe langa apartamentul nu este ca atare (fizic și / sau din punct de vedere). Numai după înregistrarea în proprietate a construit casa, dezvoltatorul are dreptul de a transfera proprietatea lor în posesia noilor veniți în mod legal. De multe ori de la data vânzării la înregistrarea proprietății este deținută de mai mulți ani.
„Cumpărare“, într-o clădire de apartamente. nu obține un spațiu de locuit reală, ci doar dreptul de a pretinde. Conform Codului civil, deveniți creditor al constructorului, și el - debitor. Vanzarea la cineva care nu există proprietate, tu treci drepturile creditorului la o altă persoană. Aceasta se numește o cesiune a creanței. Această din urmă zi creditorul își asumă toate drepturile și obligațiile care au avut loc în momentul tranzacției. Într-un limbaj juridic a cedat dreptul de a fi numit cedent și a primit - cesionar. Acum, cedentul este obligat să informeze cesionarului toate informațiile necesare și să prezinte toate documentele prevăzute de lege.
Contractul de capital
Prin urmare, în conformitate cu o astfel este, de asemenea, a înregistrat o atribuire a contractului de drepturi. Aceasta se realizează în gestionarea Serviciului federal de înregistrare al raionului respectiv, adică la locul casei (la Moscova sau regiunea Moscova). Pentru această procedură, părțile trebuie să depună o cerere, un pachet de documente și să plătească taxa de stat de 500 de ruble. Legea prevede că transferul drepturilor la „cota“ poate fi efectuată de la data înregistrării contractului inițial în organele de stat și până când părțile semnează certificatul de transfer sau un alt document care atestă transferul de bunuri imobiliare. Practica arată că Fed trebuie să semneze contractul înainte de acceptarea de origine al Comisiei de Stat. Cu toate acestea, poate dura mai mulți ani de la procedurile de admitere de transfer de proprietate către client al apartamentului. Aceasta este, în această perioadă, este imposibil să treacă de locuințe care orice. De obicei, du-te la truc și să semneze un contract de cesiune cu o zi înainte Comisiei de Stat (retroactiv). Părțile de obicei, aceasta nu amenință nici o sancțiune.
Dar, pentru a încheia un acord privind participarea social este posibilă numai în cazul în care permisiunea de dezvoltator pentru construcții se obține după intrarea în vigoare a legii numărul 214 din data de 01.04.05 federală. Acest lucru se întâmplă foarte rar, deoarece nu este profitabil pentru dezvoltator. Contractul leagă obligațiile sale, iar cumpărătorul acordă prea multe drepturi. Bilet la ordin, un contract preliminar și alte opțiuni de ocolire nu necesită înregistrare. În acest caz, transferul de doar un acord scris obișnuit. Uneori, în funcție de client-l notariala.
În ceea ce privește atribuirea drepturilor la noile cerințe de construcție. atunci concluzia este posibilă, indiferent de contract, inițial încheiat cu dezvoltatorul. Dificultățile pot apărea numai în cazul în care oferta este încadrată de un bilet la ordin. Cu acest sistem, contractul de cesiune nu prevede. Aceasta este, de fapt revinde proiectul de lege către o altă persoană, nu un apartament. Nu folosit pentru a fi contracte de co-investiții, atunci tranzacția în misiune a fost mai ușor să efectueze. Atunci când vând facturi realizat avizare (aprobare). În cazul în care cumpărătorul să încheie contracte de asigurare pentru plata de locuințe noi va trebui să semneze unul nou. De obicei, se întâmplă că în prețul contractului inițial de locuințe este mai mică decât valoarea cesiunii, în timp ce Cedentul este obligat să plătească NDLF. 13% din diferențele rezultate, indiferent de tipul de acord încheiat.
consimțământul constructor
În cazul în care clientul nu achită până la sfârșitul sumei datorate și dezvoltatorul vrea să treacă o casă a unui contract de cesiune cu datoriile sale, el trebuie să obțină consimțământul dezvoltator. Excepția este moartea ofensator titularului interesul, atunci toate drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului sunt transferate automat către moștenitori. Aici, dezvoltatorul nu are dreptul de a refuza. Cesiunea nu poate fi interzisă în cazul în care cumpărătorul a plătit chiria complet, dar este necesar, în acest caz, pentru a informa dezvoltator despre afacere în curs în scris.
Dar deținătorii de interese vor fi cu greu putea transfera drepturile la apartament, fără participarea dezvoltator, deoarece dezvoltatorul trebuie să transfere la noul client o autorizație scrisă pentru a atribui întregul set de documente de casă (de exemplu, ca și în cazul în care cesionarul cumpără o casă de la el), condițiile de plată, plata comisioanelor bancare și actele care confirmă plata cedentului. Pentru a minimiza riscul de viitor proprietar ar trebui să învețe de la dezvoltator, în ce stadiu este construcția, datele de livrare, plățile în rate, dobânda la rate, penalități, reduceri, etc. De obicei, dezvoltatorul nu refuză să acorde consimțământul pentru atribuirea și reînnoirea documentului, dar se va percepe o taxă considerabilă pentru aceasta (de la 1000 $. Până la 5% din prețul de cumpărare).
În plus față de alocarea (atribuirea de drepturi de acord), există o altă modalitate de a proiecta transferul de apartamente neterminate - renegocierea contractului direct cu dezvoltatorul. La primirea cererii de către vânzător a drepturilor cererii de transfer către o altă persoană, dezvoltatorul face modificările necesare în contract și încheie un acord suplimentar privind schimbarea persoanelor în obligația. Acest sistem a fost recent utilizat pe scară largă.
afacere nervos
În cazul în care achiziționarea unui nou cumpărător apartament a luat un împrumut, se atribuie destul de dificil, dar este posibil. Această operațiune trebuie să dea acordul la banca implicată în tranzacție. Pentru a obține un împrumut, unele instituții financiare trebuie să fie nu mai puțin de 50% din costul de locuințe. Apoi, cu acordul noului proprietar, este un credit să-l treacă obligația de a plăti suma rămasă a ipotecare. Alte bănci impun o condiție obligatorie pentru plata valoarea totală a apartamentului. Dar, totuși, în cazul în care împrumutul nu este rambursat integral, este probabil ca eșec, deoarece este necesar să se verifice viabilitatea financiară a unui client nou, și există un risc de delincvență, neplata din partea sa. În plus, în cazul în care încă moratoriu valabil privind rambursarea anticipată a împrumutului, atribuirea de drepturi va fi imposibil să se facă, datorită faptului că acesta este înregistrat ca rambursarea integrală a creditului și încheierea simultană a unui alt.
La încheierea contractului de cesiune există un risc de vânzări duble. Acest lucru este teoretic posibil să se transmită același apartament neterminat în același timp, de către mai multe persoane. Datorită faptului că astfel de contracte nu sunt luate în considerare, și nu au fost înregistrate (cu excepția participare la capital), pentru a urmări un anumit obiect este destul de dificil. deținători de interese, atribuie proprietăți, acesta pierde dreptul de a pretinde, dar el mai are încă documente în casă, astfel încât el poate manivela o afacere din nou. Singura garanție poate fi reputația dezvoltatorului, deoarece companiile de renume înregistrează toate tranzacțiile lor și, prin urmare, poate certifica drepturile cedentului.
Un alt pericol așteaptă contrapartidă - apartament ar putea fi trecut de-a lungul lanțului de mai multe ori. Pentru a nu fi înșelați, este necesar să se urmărească „destinul“ ei: să verifice legalitatea tuturor tranzacțiilor, să plătească pentru ele și dacă împrejurările din cauza pe care acestea pot fi declarate nevalabile sau nule. De asemenea, poate acționa ca garant al dezvoltatorului cu o reputație pozitivă. Anterior, aceste lanțuri nu au fost mai puțin frecvente, dar a părăsit legea №214 interzisă tranzacția privind atribuirea de la o entitate la alta.
Dar, totuși, în comparație cu achiziționarea de bunuri direct de la dezvoltator. probleme în contractul de cesiune apar mult mai frecvent. În cazul în care autoritățile de capital trebuie să controleze cumva dezvoltatorii, și se ridice în picioare pentru clienții fraudate, în domeniul riscuri mai mari. Frauda de protecție poate oferi doar cunoașterea legii și cooperarea cu un constructor de încredere. Opțiunea ideală este de a face contractul de capitaluri proprii înregistrate în organele de stat.