Cum de a face pentru a proteja drepturile în dispute cu proprietarul

Agenți contractuali de viață

Multe aspecte ale contractului de închiriere nu sunt reglementate direct de drept civil. Un număr mare de prevederi importante (de exemplu, așezări particulare între părți, de transport ordine și a reveni la fața locului, efectuarea de reparații, costurile de exploatare, etc.), părțile trebuie să se stabilească în contractul de închiriere. Dacă în etapa încheierii chiriaș a reacționat la conținutul acordului nesupravegheat, în cazul unui litigiu nu trebuie să se aștepte că va fi capabil să-și apere interesele sale.

În practica noastră, a fost un caz în care clientul (proprietarul rețelei comerciale) au semnat un contract de leasing pentru un nou magazin de spații fără un studiu adecvat. Când omul de afaceri l-a vrut să pună capăt, sa constatat că contractul prevede o penalizare fabulos pentru încetarea anticipată a lui. În plus, la acel moment deja era un rezultat pozitiv pentru practica proprietar de terenuri pentru recuperarea acestor sume. Locatarul a trebuit să rămână până la sfârșitul perioadei contractului, în ciuda punctului de vânzare în pierdere.

Prioritate - închirierea pe termen lung

Lease încheiat pentru o perioadă de mai puțin de un an, acesta nu este supus înregistrării de stat. Desigur, procedura de încheiere mai ușoară, dar, de asemenea, să vă alung din camera (chiar înainte de expirarea duratei contractului de leasing), proprietarul va fi, de asemenea, mai ușor. Chiar dacă ați făcut în renovarea camerelor.

Informații despre închirierea pe termen lung a intrat în Registrul de stat unificat și sunt de fapt un local sarcina în favoarea locatarului. Toate investițiile sale în cameră va fi mai sigur, iar prognoza pentru perioada de afaceri.

Mulți proprietari oferă chiriașilor lor de a încheia un contract pentru primele 11 luni, apoi promițând să-l semneze pe termen lung. Evitați acest lucru dacă intenționați să intre într-o cameră pentru a rămâne. Fie negocieze imediat un contract de leasing pe termen lung, sau când este necesar acordul preferențial dreptul de a închiria pentru un nou termen cu sancțiuni pentru eșecul proprietarului de a închiria.

Unul dintre clienții noștri au cheltuit milioane de sume pentru cazare si instalarea de echipamente de producție într-un depozit închiriat, bazându-se pe faptul că, după contract pe termen scurt cu ei intră în acordul de 5 ani, așa cum a promis de către proprietar. Dar directorul companiei, o schimbare de proprietate, pentru a intra într-un nou acord nu au fost. Clientul a trebuit din nou să suporte cheltuielile privind exportul imens de proprietate și căutarea de noi spații.

Plățile reciproce ar trebui să fie transparente

Nu este mai puțin frecvente, atunci când un litigiu între chiriaș și proprietar provine din diferite înțelegere a ordinului de plată a plăților chirie. Nu permiteți contractul de limbă lipsită de ambiguitate și taxe voalate. definesc în mod clar termenii de plăți periodice, precum și procedura de plată și de rambursare cazuri de plată de garanție așa-numitul depozit sau.

În cazul în care contractul de închiriere „moneda“, care în mod necesar moneda îngustă sau de unități convenționale pentru toate cazurile: reziliere, restituiri, daune de compensare proprietarului, etc.

În practica noastră, să îndeplinească în mod constant dispute juridice legate de restituirea depozitelor de securitate. Într-un caz, un conflict judiciar între proprietar și chiriaș în eliberarea spațiilor în legătură cu expirarea termenului contractului de leasing. Părțile nu au putut determina cantitatea de depozit de securitate, stabilită în contractul de închiriere în moneda, dar plătit în ruble la zi rata TsBRumyniyana cu plată. Cazul a fost câștigat de către client, dar în cazul în care detaliile contractului reglementează această întrebare lungă și înconjoară instanța ar fi putut fi evitate.

Nu face cadouri

De multe ori, companiile sunt obligate să efectueze într-un birou sau la locul de muncă, reparație sau reconstrucție. Astfel de investiții sunt substanțiale și în raport cu plățile de leasing pe termen lung.

Nu uitați să rezolve problema de compensare pentru locator de „îmbunătățiri permanente de proprietate“ (reparații, reconstrucție, instalare de echipament nedetașabil, etc.) la încetarea contractului de închiriere. Legislația actuală „implicit“ nu prevede compensații locatarului de astfel de investiții. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract.

Și sunt de acord în avans pentru a asigura rezoluția sau procedura de determinare astfel de compensare (de exemplu, prin estimare independentă), precum și ordinea și calendarul plăților sale. De asemenea, este de dorit să se prevadă în contract și obligarea părților stabilească faptul de astfel de lucrări, și volumul acestora.

Unul dintre clienții noștri, care doresc să deschidă un restaurant, pentru a negocia cu proprietarul pentru a îmbunătăți sediul numai în cuvinte. În contractul nu a fost făcută nici o prevedere. Când a pus o mare cantitate, iar restaurantul a fost deschis, cu proprietarul unui conflict. Pentru cele din urmă chiriaș a trebuit să părăsească incinta după ce a pierdut investițiile în reabilitarea sa, finisaje si renovari. Se aplică la instanța de judecată a fost lipsită de sens.

Ai grijă cu proprietatea ta

În cazul unui conflict sunt de multe ori chiriaș este un dezavantaj, deoarece proprietar poate refuza accesul la cameră și pentru a bloca proprietatea companiei acolo sub nici un pretext. În acest caz, proprietarul de multe ori se referă la normele „păstrarea“ a legii și justifica acțiunile sale pretins garantează despăgubiri pentru pierderile lor.

Există o mare probabilitate ca activele vor fi păstrate până la soluționarea de către instanța de judecată, și poate chiar să dispară fără urmă. Prin urmare, în cazul în care conflictul sa mutat la faza deschis, este mai bine să ia măsuri pentru eliberarea rapidă a spațiilor cu eliminarea proprietății.

În cazul în care proprietatea este reținut în mod abuziv de către locatar, atunci contactați autoritățile de aplicare a legii, cu o declarație de activități ilicite de st.330 UKRumyniya (arbitrar). Sau, poți declara un proces pentru recuperarea bunurilor din posesie ilegală.

Clientul nostru (proprietarul unui magazin de articole sportive) în timp ce blocarea magazinul său de către proprietar a chemat poliția. Sam lăsând și au fost înregistrate argumente ale părților. Apoi a fost să depună o cerere privind o infracțiune în cadrul acestui articol. Inițierea cauzei penale a fost ulterior respinsă, dar proprietarul nu a comunicat cu chiriaș, permițându-i să se mute din proprietatea lor. După aceea, litigiul a continuat în ordinea civilă.

Timothy Ermak senior partner al firmei de avocatură „Yurlov și partenerii“