Concluzie Conținutul de management hotelier contract și reglementarea legală
Criza a afectat, fără îndoială, atât starea actuală a industriei hoteliere din România, precum și perspectivele sale de dezvoltare. În acest an a cunoscut o scădere semnificativă a veniturilor din hotel, numărul de camere nu sunt ocupate, hotel de afaceri face o pierdere. Cu toate acestea, experiența arată că, în ciuda situației economice nefavorabile, construcția de hoteluri din România continuă.
Una dintre cele mai importante aspecte care decurg din dezvoltator în proiect este o modalitate de a controla viitorul hotelului. Deci, dezvoltatorul (proprietarul hotelului) poate controla obiectul de unul singur sau de a aduce la un management operator hotelier profesional. În ultimii ani, un număr tot mai mare de proprietari ales a doua opțiune de control are un număr de avantaje.
În primul rând, operatorii, în calitate de profesioniști în acest domeniu, au experiență în piața hotelieră. În acest sens, se pare a fi o experiență deosebit de valoroasă a operatorilor internaționali mari, care deja lucrează în România și cunosc specificul pieței românești. Având un hotel în control, operatorul atribuie un nume cu recunoaștere la nivel mondial. În plus, operatorul activează un hotel din rețeaua sa, care poartă o serie de avantaje suplimentare: apare Informații despre hotel pe site-ul operatorului, acesta este inclus în programele de sistem de rezervare si de marketing. În timpul construcției și urmărirea operatorului hotelului oferă proprietarul diverse servicii de consultanță, organizează programe de formare pentru angajați. Este evident că toate cele de mai sus poate crește în mod semnificativ vânzările hotelului.
În cazul în care proprietarul decide să coopereze în continuare cu operatorul între părți este un contract de management hotelier. Practica românească, un astfel de contract este, de obicei, împărțit în mai multe contracte distincte: contractul pentru furnizarea de servicii de management, acordul de licență pentru transferul drepturilor de utilizare a mărcii comerciale (hotel de brand), contractul pentru furnizarea de consultanță în curs de construcție, un acord care reglementează aspectele activităților de marketing, rezervări și furnizarea altor servicii conexe. „Managementul contractului“, termenul se înțelege întregul complex de astfel de contracte.
Deci, în conformitate cu acordul privind controlul proprietarului este responsabil pentru toate costurile asociate cu operațiunile de construcție și hotel, angajarea de personal în toate sau majoritatea lucrătorilor și operatorul direcționează astfel de activități. Cu toate acestea, deciziile privind cele mai importante probleme (legate, de exemplu, contractele de leasing pe termen lung, de capital și costuri recurente semnificative, litigii, convenții colective) necesită în mod normal acordul proprietarului. În plus, proprietarul controlează activitățile operatorului, prin adoptarea veniturilor și cheltuielilor bugetare pentru anul următor, precum și studiul rapoartelor operatorului cu privire la activitățile curente ale hotelului.
În plus față de potrivire latura comercială a problemei în gestionarea contractului important să se ia în considerare cerințele legii. Conform subiectelor de drept civil român (în cazul nostru - proprietarul și operatorul hotelului) sunt libere să stabilească drepturile și obligațiile pe baza contractului (clauza 2, articolul 1 din Codul civil ..). Cu toate acestea, libertatea părților poate fi limitată prin lege. Astfel de restricții sunt cuprinse în legea obligatorie (obligatoriu) civilă, precum și în normele publice (de exemplu, taxa și antitrust) lege.
În cea mai mare parte a contractului privind managementul hotelier este un contract de servicii, reglementarea juridică generală este conținută în GKRumyniya (Ch. 39). contract special privind reglementarea de management hotelier prevăzut în legislația românească. Cu toate acestea, în ciuda reglementării mai degrabă limitate ale contractelor de servicii (total 5 articole speciale), normelor peremptorii GKRumyniyaustanavlivayut anumite drepturi și responsabilități care nu pot fi modificate prin acordul părților. De exemplu, în conformitate cu legea clientului (proprietarul hotelului) au dreptul de a refuza să efectueze prestarea de servicii cu plata executorului (operator) costurile suportate efectiv (Sec. 1, art. 782 din Codul civil). Acesta este GKRumyniyanadelyaet proprietar al hotelului drept în orice moment să rezilieze contractul de administrare în mod unilateral; în timp ce valoarea compensației este limitată prin lege cuantumul cheltuielilor reale suportate de către operator.
Aceste condiții nu sunt acceptabile pentru mulți operatori care sunt interesați în semnarea unui contract pe termen lung și să încerce orice mod posibil de a limita proprietarului posibilitatea de a rezilia contractul unilateral (cel puțin, fără un motiv să facă acest lucru), și, în orice caz, necesită numai plata cheltuielilor suportate dar, de asemenea, pierderea de profit (de exemplu, remunerația pe care operatorul ar primi în cazul în care contractul nu a fost încheiată). Pentru a da forță juridică acestor operatori cerințe oferă adesea un contract subordonat de a gestiona o lege limbă străină (engleză). Această posibilitate este prevăzută Legea română (p. 1, Art. 1210 Cod civil), cu condiția ca tranzacția se încheie între părți "element străin complicat" (p. 1, Art. 1186 CC RF). În cazul unui contract pentru gestionarea unui astfel de element străin este un operator, în cazul în care este o persoană juridică străină. Cu toate acestea, prezentarea contractului de a gestiona legea străină nu înseamnă că acest drept este pe deplin înlocui legislația românească. Este important să ne amintim că unele dintre normele de drept civil român (se face referire în literatura de specialitate „sverhimperativnye“) „ca urmare a unor orientări ele însele normelor peremptorii sau datorită importanței lor speciale“, care urmează să fie aplicată părților în temeiul contractului, indiferent de părțile selectate ale legii (Sec. 1, Art. 1192 Codul civil).
În ceea ce privește contractul de gestionare a majorității acestor standarde se referă la relația sverhimperativnyh pentru a furniza operatorului dreptul de a utiliza marca comercială (hotel de brand). De exemplu, un contract de licență (care face parte din contractul de administrare sau dedicat unui acord separat) se supune legislației în vigoare supuse înregistrării de stat obligatorii ROSPATENT.În. În plus, legea română stabilește cerințele pentru conținutul acordului de licență, și anume lista fixă de condiții care trebuie să fie convenite în contract este obligatorie. Astfel, contractul trebuie să specifice obiectul său (de exemplu, mărci comerciale, drepturi la care sunt trimise la proprietar, cu numărul și data certificatului de înregistrare în România), prețul (drepturi de autor), modul de utilizare a mărcii comerciale și clasă de bunuri și servicii, pentru care este permisă utilizarea, valoarea competențelor licențiatului (proprietarul hotelului), ca parte a drepturilor exclusive sau neexclusive transferate.
Ales de către părți au dreptul și nu poate anula normele de drept public românesc. În practică, multe dintre întrebări este ordinea de impozitare a diferitelor tipuri de plăți care urmează să fie plătite de către operatorul de proprietar. Unele dintre aceste plăți sunt supuse TVA-ului în România. TVA-ul este un impozit indirect, și ca regulă generală se plătește de către cumpărător (proprietar al hotelului), care se reflectă în contract.
Este mult mai dificil de impozit pe profit. Conform legislației românești, veniturile obținute de către o societate străină (operator) vor fi impuse în România, în cazul în care acestea sunt asociate cu un operator de afaceri pe teritoriul România, și astfel de activități a crea un sediu permanent în România (de exemplu, operatorul furnizează servicii în România), sau în cazul în care veniturile corespunzătoare calificate ca venituri din surse din România (surse de venituri, în special, sunt recunoscute costurile de împrumut redevențe, dividende, și ei pot Cleared care urmează să fie dat de acordul fiscal românesc pentru evitarea dublei impuneri încheiate între România și operatorul țării).
Prin urmare, se pune întrebarea: care parte (proprietar sau operatorul) va suporta povara economică a plății impozitului pe venit în România? Pentru a găsi o soluție echitabilă ar trebui să fie împărțită în două plăți către grupul operatorului. Primul grup a inclus taxele de gestionare a operatorului și redevențe pentru utilizarea mărcii. Aceste plăți sunt declarația de venit principal, câștigurile, ele formează profiturile sale. Cu acești operatori, de obicei, să plătească veniturile rezultate din orice impozit pe venit pe propria lor cheltuială.
Al doilea grup a inclus plăți aferente operatorului (inclusiv taxa de rezervare, plățile pentru marketing și servicii de consultanță în construcții). Diferența principală dintre aceste plăți de la plata primului grup este faptul că ele nu conțin un element de profit. Aceasta este, valoarea acestor plăți este de obicei egală cu suma operatorului costurilor activităților conexe. În consecință, acești operatori de plăți necesită în mod rezonabil rambursarea proprietarilor de impozit pe venit (în cazul în care există o astfel de taxă și plătită operatorului român). Pentru a evita disputele convenite de părți distribuția sarcinii fiscale este recomandată pentru a asigura contractului.
Un alt aspect la fel de important este capacitatea proprietarului hotelului includ plățile către operator în componența costurilor sale în calculul impozitului pe venit. Cele mai multe dintre riscurile fiscale în acest domeniu referitoare la taxele de administrare. La prima vedere, faptul controlului operatorului hotelului și fezabilitatea economică a plăților relevante sunt evidente. Cu toate acestea, forma exterioară a relației dintre operatorul și proprietarul nu corespunde întotdeauna la conținutul acestor relații. Gradul de risc în acest caz depinde de structura, care este utilizat de către operator pentru furnizarea de servicii de management. De fapt, operatorul își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului (de exemplu, să supravegheze operațiunile hoteliere) prin intermediul persoanelor în funcții de conducere în hotel (aceste persoane sunt ofițerul șef executiv, directorul financiar, și așa mai departe. D.). În același timp, formală și legală, aceste persoane sunt fie angajați ai operatorului, sau transferat la personalul hotelului, care este, să devină angajați ai proprietarului. Și dacă întrebarea naturală poate apărea în primul caz, „prezența“ a operatorului de la hotel și a le oferi servicii de administrare este evidentă, în a doua activitate a operatorului „neclare“, datorită faptului că, controlat în mod oficial de către proprietarul lor proprii, și, prin urmare, autoritățile fiscale din plăţile economice nefondate. Dezmintă o astfel de poziție ar fi dificilă.
Astfel, la încheierea contractului de gestionare a părților nu trebuie numai de acord în condiții comerciale, dar, de asemenea, să ia în considerare cerințele legislației românești, relațiile de structurare competente și rezonabilitate a limbii contractului poate reduce multe riscuri în viitor.
partener Denis Sosedkin DLA Piper din Bucuresti; Natalia Nikolaeva, Senior Associate DLA Piper din Bucuresti