Complexe multifuncționale

În plus față de tipurile de mai sus de bunuri imobiliare comerciale de pe piață sunt complexe multi-funcțional - imobiliare destinate pentru punerea în aplicare a mai multor funcții în aceeași clădire sau pe același teritoriu. Acesta este de obicei alocat funcția de bază (profilare), în timp ce restul funcțiilor atribuite rolul asociat (în continuare). Destul de des, cu toate acestea, diferite caracteristici ale obiectului sunt independente unul față de celălalt, fără a fi combinate, dar nu interfera unele cu altele. Luați în considerare combinația cea mai frecventă a funcțiilor - care indică funcția de formare de la început aici cu complexul (a se vedea [18].).

Centre comerciale și de birouri. Funcția principală a acestor centre - tranzacționare, puse în aplicare pe primele trei etaje (cu o scădere a prezenței pentru fiecare din poveste următoare). etajele superioare, destinate pentru funcțiile de birou. Numărul total de povestiri este determinat printr-o combinație de condiții optime de eficiență și de amenajare creștere de urbanism reglementări restricții. Acest lucru este valabil și în orașe, în cazul în care terenul este scump, iar clădirile sunt grupate pe verticală. În București, aceste facilități sunt concentrate în centrul istoric. Pentru suburbii, în cazul în care terenul este mai ieftin, poate fi înlocuirea mai adecvată a verticale combinații orizontale de grupare de clădiri joase.

O altă versiune a Office și funcții comerciale puse în aplicare în centre de afaceri clasa „B“ și „C“, precum și în centre de afaceri în afara clasificării. În aceste centre, chiriasi de spatii de birouri sunt principalii consumatori de servicii de întreprinderi mici comerciale, care ocupă primul etaj al clădirii, de aceea este important să se asigure accesul la chiriasii centrului de afaceri în aceste magazine. În acest caz, comerțul este o funcție concomitentă cu biroul și ultimele chiriasi a crea sau a ajuta la formarea de trafic de client.

Complexe oficii si depozite. Combinația de funcții de birou și depozit într-un singur obiect este posibilă în acele cazuri în care toate camerele - spatii de birouri si de depozitare - ocupă același chiriasi. Această combinație este cel mai adesea pus în aplicare în obiecte de clasa „B“ și „C“.

complexe hoteliere și de cumpărături. această combinație se realizează în mai multe obiecte, dacă profilarea este funcția de hotel (etaje deasupra a doua), iar la primul etaj sunt magazine de suveniruri achizițiile de impuls. In aceasta specializare magazine - cum ar fi în centre high-end de afaceri: buticuri, parfumuri, bijuterii, saloane de înfrumusețare, servicii bancare, restaurante, farmacii. magazine Klassnost depinde de nivelul de hotel, aceste magazine folosi camerele sunt dotate pentru a atrage turiști ca principalii cumpărători.

clădiri comerciale și rezidențiale. Combinația de funcții comerciale, cum ar fi crearea de profiluri și ospitalitate ca însoțitor este dificil: pierde oaspeții hotelului, care nu-i place o mulțime de oameni din complex, magazine reduce numărul de vizitatori la barul și restaurantul hotelului. În același timp, mall-ul beneficiaza de disponibilitatea hotelului, ceea ce contribuie la un flux de cumpărători bogați.

Hotel și complex de birouri. Având în vedere intensitatea de capital mare de proiecte hoteliere și dorința de dezvoltatori pentru a face un profit pe termen scurt, se pare oportun să se combine această funcție nu numai de comerț, dar, de asemenea, cu o funcție de birou. Conceptul de succes al obiectului va ajuta să se asigure nu numai cazare în personalul hotelului detașat la partea de birouri a complexului, dar și participanți din alte orașe pentru a soluționa numeroase evenimente (conferințe, seminarii și ateliere de lucru), a avut loc în partea de birouri a complexului.

Hotel complexe rezidentiale. Format, care combină hoteluri și cazare - combinația cea mai rară de funcții. Exemple de astfel de complexe multifuncționale izolate. Aceste facilități necesită un studiu detaliat al proiectului și înalta calificare a companiei de operare.

Centre comerciale. Având în vedere creșterea concurenței pe segmentul de imobiliare comerciale, mall-uri forțat să-și reconsidere conceptul lor și să ofere vizitatorilor mai multe servicii cu valoare adăugată. O modalitate de a atrage vizitatori la astfel de complexe este de a crea niveluri suplimentare de infrastructură de divertisment a clădirii. Această combinație de caracteristici este considerat un succes și foarte promițătoare, iar avantajele de cartier obține ambele linii de afaceri.

facilitate de divertisment (cinema, sport și facilități de divertisment, restaurante) sunt de obicei situate la etajele superioare ale clădirii, în timp ce primele două sau trei etaje ocupate de format de vânzare cu amănuntul. Clienții zona de divertisment, ridicandu-se la etajele superioare, oferă cumpărătorilor și curge la a doua și a treia etaje sunt angajate firme comerciale.

Din păcate, aranjamentul multiplex în mall-ul nu este întotdeauna posibil, deoarece pentru a găzdui necesită facilități specifice. Dezavantajul este că suplimentar cinema este, de obicei, ocupă o suprafață foarte mare și, în calitate de chiriaș ancora, necesită o reducere semnificativă a ratelor de închiriere, reducerea venitului proprietarului.

Bun „ancora“ pentru centrul comercial este, de asemenea, considerate cluburi de bowling, cluburi de sănătate, parcuri acvatice, patinoare, parcuri de distracții și așa mai departe.

Disponibilitatea elementelor de infrastructură de divertisment enumerate mai sus ajută la formarea de vizitatori „privykaemost“ la centrul comercial. La un nivel de subconștient, a creat imaginea „oază“, în care puteți „obține“ pentru orice scop - fie că este vorba de cumpărături, de agrement sau de divertisment. La etapa de creștere a concurenței între centrele comerciale de divertisment forme de componente de un avantaj competitiv semnificativ, oferind prezență sporită a tuturor unităților complexului.

Rezumând discuția despre problemele acestui segment al pieței imobiliare, să acorde o atenție la unele particularități ale creării de proiecte complexe multifuncționale.

Atunci când alegeți un format, compatibilitate, și împărtășesc diverse funcții ar trebui să se bazeze pe cercetarea de piață, selectarea unei combinații de realizat fizic de fezabilitate admisibilă din punct de vedere,, economică, fezabilitatea financiară de a oferi cea mai mare rată de rentabilitate posibilă a proiectului. Trebuie avut în vedere faptul că complexele multi-funcțional dificil de gestionat: este necesar să se asigure camere raționale funcționale zonare, precum și servicii de logistică și fluxurile de consum ca funcție, chiar și atunci când sunt separate, sunt conectate rigid la unul pe altul cu sisteme de inginerie, de comunicare și de control. În special, așa cum este indicat mai sus, în cazul în care cele două funcții sunt separate unul de altul, este necesar să se prevadă două intrări separate, funcționează autonom, eliminând inconvenientul ambelor obiective.

În cele din urmă, să acorde o atenție la avantajele și dezavantajele de a stabili proiecte complexe multifuncționale. Avantajele includ:

-cea mai eficientă utilizare a terenurilor pentru dezvoltare la cheltuielile economice a resurselor și reducerea perioadei de recuperare a investiției;

-capacitatea de a crea complexele multifuncționale prin conversia și reconstrucția spațiilor abandonate, neocupate;

- manifestare de sinergii - fluxuri complementare de vizitatori, oferind un avantaj competitiv complex multifuncțional de peste monofuncțional;

- creșterea atractivității investiționale a proiectului, ca urmare a diversificării riscurilor de a investi simultan în diferite tipuri de bunuri imobiliare pe un teren;

-Formatul versatilitate, permițând o mai bună cont de eventualele restricții privind utilizarea și dezvoltarea terenurilor funcționale;

- posibilitatea de a organiza o punere în etape - finanțarea exploziile ulterioare, prin exploatarea părții deja construite.

Formatul destinație multifuncțional al proprietății are unele dezavantaje:

-complexitatea proiectului în planificarea, zonare și aplicarea funcțională (complexitatea proiectarea, construcția și de stabilire a rețelelor inginerești);

- dificultate în mișcarea obiectului pe piață la inexactitățile inevitabile în funcțiile de accent și zonare;

- o creștere semnificativă a costului și complexitatea operațiunii și de gestionare - ținând seama de prezența concurenței între funcțiile de locuri de parcare;

-dificultăți în menținerea „klassnosti“ clădire.