Ce este ipoteca modernă

Una dintre principalele probleme ale metropolele la nivel mondial este de locuințe. Pentru a rezolva problema în lume există scheme diferite, printre care locul de conducere a sistemului de creditare ipotecară. Pe particularitățile de aplicare și dezvoltarea sa în astăzi spune România managerul de proiect de direcție „Reforme în fond imobiliar“ Institutul de Economie Urban „Natalia Rogozhina.

Să ne definim mai întâi noțiunea de ipotecare, pentru că în România există o înțelegere diferită a termenului și o mulțime de sisteme diferite, care sunt considerate a fi, uneori, ipoteca, nu are de a face cu ei.

Când vorbim despre dezvoltarea de creditare ipotecară, ne referim la acordarea de împrumuturi pentru achiziționarea de proprietăți privind securitatea proprietății rezidențiale achiziționate. Este această opțiune de creditare se referă la ipotecare clasice. În cadrul acestui sistem, locuințe este achiziționată pe cheltuiala proprie a debitorului și bani de împrumut, și devine o dispoziție împrumut.

În ipoteci clasice au propriile lor atribute, dintre care cel mai important este un împrumut pe termen lung. Și acum, în țara noastră, procesul de creștere a duratei creditului. Anterior, el a fost undeva în 5 ani, iar acum putem vorbi despre programele ipotecare concepute pentru 10, 15 sau chiar 20 de ani.

Ea - ipoteca în sensul clasic. Toate celelalte sisteme, cum ar fi locuințele în rate, diverse opțiuni pentru a acumula fonduri sau să participe la construcția comună, pot fi considerate doar ca scheme speciale pentru locuințe finanțe, care, cu toate acestea, de asemenea, să permită oamenilor să îmbunătățească condițiile de viață. Un alt lucru este că același lucru, de exemplu, sistemele de partajare în construcții este acum destul de riscant.

Pachetul de proiecte de lege pentru a crea condițiile pentru crearea unei piețe de locuințe la prețuri accesibile, care este acum în curs de examinare în Duma de Stat, cu condiția ca facturile ar trebui să guverneze finanțarea forma neipotechnogo de locuințe. Aceasta va include locuințe și sistemele de economii, participarea cetățenilor diverse scheme de cooperative în construcția de locuințe în comun. Astfel, în viitorul apropiat, un regulament specific va fi asigurat, care va face astfel de sisteme mai puțin riscante pentru cetățeni.

- Ce altceva oferă un pachet de legi cu privire la locuințe?

Acest pachet de legi care vizează, pe de o parte, pentru a stimula cererea efectivă de locuințe, deoarece nivelul de venit al populației este încă în mod clar insuficientă și, pe de altă parte, stimularea ofertei de locuințe de pe piață.

- Care sunt principalele probleme ale pieței?

Împreună cu venituri mici și economii personale insuficiente pentru achiziționarea de locuințe, trebuie să se constate slaba dezvoltare a creditării ipotecare ca un instrument care îi ajută pe oameni să cumpere case. Aceasta se datorează faptului că băncile au un risc crescut de astfel de împrumuturi pentru o varietate de motive. Unul dintre ei - dificultățile de tratament de sancțiuni pentru locuințe.

Creșterea riscurilor de creditare a condus la o creștere a ratelor dobânzilor la credite, și, în consecință, creditele devin mai puțin disponibile pentru persoanele cu venituri medii, adică, pentru cea mai mare parte a populației. În plus, este demn de remarcat lipsa unor resurse pe termen lung de la bănci, care pot fi utilizate pentru a finanța creditele „lungi“, care limitează prezența băncilor în această piață. Ca urmare, se dovedește că locuințele devin inaccesibile.

Acest lucru a condus la faptul că persoanele implicate în schemele, nu numai în legătură cu ipoteca, care, pe de o parte, a făcut posibilă într-o anumită măsură, pentru a reduce prețul de achiziție de locuințe, iar pe de altă parte, a avut încă destul de riscant pentru oameni. Prin urmare, măsurile luate în prezent, inclusiv cele care vizează să reducă riscurile pentru băncile cu participarea la creditare ipotecară.

Modificările aduse legislației, după adoptarea lor, să fie, de exemplu, să faciliteze procesul de aplicare și formalizeze. Chiar dacă a cumpărat pe credit de locuințe este singura, este încă în viitor, poate fi percepută. Aceasta a furnizat o serie de modificări la Codul civil și de procedură civilă, care va permite această procedură pentru a face o civilizat.

De asemenea, sunt aduse modificări legislației, care vizează dezvoltarea pieței ipotecare secundare, piața valorilor mobiliare ipotecare, ceea ce va permite băncilor de a mobiliza fonduri pe termen lung de pe piață. Astfel, sunt create condiții pentru a se asigura că băncile au dat împrumuturi la rate ale dobânzii mai mici și pe scară largă, deoarece în cele din urmă vor avea acces la resurse suplimentare.

În plus, se propune un set de măsuri care să reducă plata inițială. La urma urmei, pentru a cumpăra un apartament pe credit, trebuie să efectuați o plată inițială de 20-30 la suta din costul de locuințe. Acesta este de a face, de asemenea, modificări la Legea „Cu privire la ipotecă (credit ipotecar)“, care ar trebui să creeze condiții pentru dezvoltarea de asigurare a riscului de credit.

de asigurare a riscului de credit creditării ipotecare va permite băncilor să reducă plata inițială pentru debitori, și apoi, de exemplu, promițând tinerilor cetățeni cu un salariu obișnuit, chiar și fără a avea o economie poate lua un împrumut cu o plată mai mică în jos, de exemplu, 5-10 la suta.

- nu ar fi o mai mare disponibilitate de locuințe achiziționate și o creștere corespunzătoare a cererii pentru ei mai scump?

Există o problemă, deoarece construcția nu este pe deplin oferă nevoile cetățenilor în carcasă. Și dezvoltarea ipotecare poate duce la o creștere a prețurilor locuințelor, în cazul în care nu este compensată de cererea de pe piață. Mai mult decât atât, cele existente prețurile locuințelor ridicate restricționează disponibilitatea cetățenilor. Este evident.

În plus față de cererea tot mai mare, există, de asemenea, probleme care sunt direct legate de construcție, care afectează prețul locuințelor. În special, există o procedurile de aprobare lungi și costisitoare la aprobarea proiectelor în construcție. Dar acum, măsurile au ca scop eliminarea barierelor administrative în aceste proceduri. Acest lucru ar trebui să permită dezvoltarea producției de construcție, creșterea volumului acesteia. Ideea este că rezultatul trebuie să devină piață mai activă și mai accesibile locuințe pentru populație.

În acest pachet este acum acasa, la un număr de legi legate de locuințe și servicii comunale, Codul de dezvoltare urbană - un set de măsuri, care, în general, ar trebui să creeze o piață modernă de locuințe civilizate, variind de la construcția, achiziționarea, cumpărarea de locuințe și se termină utilizarea de locuințe.

- Ei spun că prețurile caselor, de exemplu, la Moscova, este foarte mare. Există o anumită oportunitate de a face locuințe mai ieftine?

Considerat o serie de măsuri menite să elimine monopolul în domeniul construcției de locuințe, care este cunoscut de a contribui la menținerea prețurilor ridicate locuințelor. Prin urmare, pachetul legislativ include măsuri pentru dezvoltarea unor proceduri competitive de alocare a terenurilor, furnizarea infrastructurii și o serie de alte măsuri destul de eficiente.

- Este ceea ce privește, probabil, deja legislația antitrust?

Nu numai. legea anti-monopol intră în vigoare, atunci când se determină existența unui monopol. Și există încă unele monopol ascunse, care este acum încorporat, de exemplu, în procedurile de alocare a terenurilor.

- Monopoly par a pus în client.

Absolut. Prin urmare, procedurile de licitație trebuie să acționeze și alocarea terenurilor, precum și în distribuția ordinii urbane.

- Acesta este motivul pentru costul ridicat al locuințelor de la Moscova?

În esența sa, acest necaz preocupările multor orașe mari. Eu nu exclud faptul că prețurile locuințelor în Samara, de exemplu, este de asemenea realități inadecvate. Problema monopolului - nu pur Moscova, și obscherumynskaya.

- Ia-o altă componentă a ipotecii - banca emitentă credite ipotecare. Acum, ei trebuie să dăm înapoi cantități mari de emiterea de credite riscante, inclusiv ipoteci. Oferă unele măsuri pentru a face împrumuturi ipotecare mai atractive pentru bănci?

Acum, Banca Centrală opțiunile oferite pentru instrucțiuni privind modificările creditelor ipotecare rezidențiale în diferite aspecte.

- Credite pe termen lung ar trebui să fie luate în considerare și inflația, precum și multe dintre riscurile asociate cu lipsa de onestitate sau eventuala insolvabilitate a debitorului.

Desigur. Dar băncile însele trebuie să acopere riscurile lor. Și o fac cu ajutorul procedurilor de selecție debitorilor de înaltă calitate și diferitele instrumente financiare. Acum, de exemplu, Agenția pentru Locuințe Ipoteca Creditarea a anunțat dezvoltarea produsului ipotecar rublei cu o rată a dobânzii variabilă, care protejează banca împotriva inflației.

- Dar, în acest caz, există un element de imprevizibilitate clienților.

anumite limite creșterea ratei, care va trebui să fie cunoscute în prealabil clientul. Nu știu în ce formă se va manifesta în țara noastră, dar în Occident contractul prevede limita maximă de creștere la sută.

- A treia componentă a pieței ipotecare sunt, de fapt, cei pentru care există - potențialii proprietari. Care segmente din populație se poate califica pentru un nou credit ipotecar acasă? Există vreun sistem care poate ajuta familiile cu venituri mici să achiziționeze locuințe?

Se preconizează elaborarea unei plăți inițiale a subvenției atunci când cumpără o casă sau obținerea unui credit. Și dacă subvenționa 30-50 la sută în jos de plată, pentru a primi 50 la sută din creditul rămas mai ușor, un astfel de împrumut devine mai accesibil.

- Cu alte cuvinte, nu este vorba doar despre credite ipotecare, precum și pe un program mai larg?

Da. Acesta nu este un program de creditare ipotecară, precum și pachetul de propuneri legislative care vizează formarea unei piețe de locuințe la prețuri accesibile.

- Ipoteca este valabilă numai pe piața secundară?

Acum, băncile preferă, în general, pentru a da credite ipotecare numai cu privire la locuințe secundare, adică, în conformitate cu achiziționarea de pe piața de locuințe gata. Dar un număr de bănci și dezvoltarea programului de creditare ipotecară a unei construcții în comun. Dar, în acest caz, perioada de construcție, ca regulă, să stabilească o rată a dobânzii mai mare, deoarece riscul pentru banca o anumită măsură, crește.

- Uneori, un credit ipotecar, din păcate, pornit și a patra parte. Acest lucru se întâmplă într-o situație de urgență, în cazul în care debitorul nu este în măsură să execute contractul până la sfârșitul anului.

Dacă există, de exemplu, problema de rambursare a creditului, la început, desigur, este de lucru pentru a găsi o soluție reciproc acceptabilă. Puteți schimba programul de rambursare a plăților, întârzierea în rambursare a principalului. Băncile de fapt, o abordare destul de flexibilă pentru rezolvarea problemei.

Atunci când se dovedește că debitorul are situația sa schimbat, astfel încât rambursarea împrumutului nu este posibil, în principiu, este de preferat din nou, pentru ambele părți să elaboreze o soluție pe bază de voluntariat. Cea mai probabilă opțiune este vânzarea de bunuri și achiziționarea de restul de bani de locuințe mai puțin confortabil sau chirie. Și toate acestea se poate face în ordinea preventivă.

Uneori apare încă situație cele mai nedorite, atunci când a făcut o blocare judiciară. Dar, în acest caz, debitorul nu este aruncat afară în stradă. Acum, legislația prevede stabilirea unor așa-numitele locuințe temporare de locuințe, sau cum este numit în noul proiect, manevrării stocul de locuințe.

Dar, așa cum lumea și practica noastră, astfel de situații reduceri de credite sunt rare.

- Starea actuală a lucrurilor suntem în general, bine gândite. Și care sunt perspectivele de dezvoltare a ipotecii în România?

Sper că adoptarea are în vedere acum o propunere de modificare a legislației pentru a crea condiții pentru creditele ipotecare dezvoltate mai activ. Și, după cum arată studiul nostru, realizat la inițiativa Centrului de Cercetare Strategică și comandat de Vneshtorgbank, șapte ani mai târziu, la dezvoltarea favorabilă a economiei, precum și toate procesele care au loc, de creditare ipotecară va fi suficientă pentru a satisface nevoile societății.

Ipoteca se va dezvolta în toate circumstanțele, precum și amploarea și viteza de dezvoltare va depinde de modul în care condițiile favorabile sunt create în acest scop.