Caracteristici de investiții în datorii imobiliare sau capital propriu - studopediya

Utilizarea specifică a capitalului datoriei în comparație cu investiții proprii:

1) o rată de randament mai mare, în prezența unui levier pozitiv;

2) lichiditatea de bunuri imobiliare mai puțin, deoarece Obligatiunile nu sunt, de obicei transferate către noii proprietari (datorită faptului că proprietarii dau preferință pentru a elibera de proprietate garanție și pentru a primi un împrumut pentru noua proprietate) și depinde de starea pieței (cu o cantitate semnificativă a capitalului investit pe valoarea de piață financiară de bunuri imobiliare de pe piață scade) ;

3) numărul de riscuri mult mai mult (în legătură cu oportunitatea serviciului datoriei, riscurile de neplata a creditului principal, exacerbată de condițiile regionale și modificări ale ratelor dobânzilor).

Urmatorul instrument de investiții - ipotecare. Ipoteca - nu este nimic altceva decât unul dintre soiurile de forme de investiții de capital împrumutat.

Ipoteci și ipoteci pentru credite ipotecare poate acționa ca un portofoliu de active imobiliare. Pentru deținătorii de bunuri imobiliare ipotecare se caracterizează prin fluxuri stabile de numerar previzibile de venit, pentru că proprietarii lor au un preemptive, fixat prin contract dreptul la o anumită sumă de venituri flux de numerar de blocare a pieței. Acest tip de instrument de investiții furnizează fluxul de numerar mai stabil, printre alte instrumente.

Unul dintre principalele obiective ale investitorului în emiterea de credit ipotecar - obtinerea cel mai mult în ceea ce privește veniturile și un grad mai mare de control decât în ​​alte cazuri, de exemplu, achiziționarea de active financiare, astfel încât rata de rentabilitate pe ipotecare este mai mare în comparație cu investițiile de capital. Conform practicii internaționale, majoritatea veniturilor ipotecare depășesc costurile serviciului datoriei cu 15-20%. În acest caz, investitorul trebuie să sacrifice ceva. Această victimă este o lichiditate și un nivel ridicat de risc.

Ipoteci comerciale sunt moderat nelichide. De ce folosim acest termen? Acest lucru se datorează faptului că, în primul rând, în ciuda faptului că acestea pot fi vândute pe piața secundară, încorporate în majoritatea cazurilor sunt înainte de scadență în cauză le instituție de credit, și anume a pierdut controlul dorit de clienții lor. În al doilea rând, în piață există anumite restricții privind vânzarea lor din cauza imperfecțiunea sistemului juridic și limitările actelor de reglementare și legale disponibile. Și al treilea motiv, ea poate fi indirectă, dar ipoteca de tranzacționare - este costisitoare și necesită o cantitate mare de timp exercițiu. În ceea ce privește costul, vânzătorul suportă costurile de brokeraj ipotecar, examinarea, studiul mediului, inginerie și de înregistrare legală. În general, costurile pot fi de până la 1% din ipotecare în cazul vânzării sale. Aceeași vânzare poate dura până la 3 luni sau mai mult. Acesta este timpul necesar pentru a pregăti o propunere, cumpărătorul direct și include detectăm activitate cumpărător.

riscuri tipice includ: riscul de întârziere a plății; riscul de inflație și de reinvestire.

Risc de inflație rezultă din faptul că fluxul de numerar furnizat de contract, din cauza inflației poate fi mai mică decât era de așteptat, în timp ce ratele dobânzilor vor crește, datorită posibilității apariției altor, potențial atractive și la prețuri accesibile de investiții cu venit fix. Reinvestirea risc este riscul inflației și invers este faptul că investitorul nu va fi în măsură să reinvestească investiții venituri în numerar, cu aceeași cu venituri mari ca ipoteca. Această problemă poate apărea, de asemenea, din cauza ratelor dobânzii mai mici. Și ipotecare cu acumularea și risc zero cupon reinvestire au mai puțin de ipoteci convenționale cu plata curente.

O altă întrebare se referă la opțiunile de rambursare a datoriilor ipotecare, care este de asemenea importantă în gestionarea portofoliului imobiliar de active care pot fi încorporate la creditele ipotecare. În practică, puteți utiliza o varietate de opțiuni de rambursare a datoriei ipotecare, dintre care fiecare are avantajele și dezavantajele sale și pot fi luate în considerare de către gajist și pledgor oferit pentru a rambursa creditul ipotecar.

Opțiuni de rambursare ipotecare

1. Pentru un credit ipotecar cu o rată a dobânzii fixă ​​- rata dobânzii și valoarea de rambursare lunară fixă ​​pe întreaga durată a împrumutului. Avantajul de a debitorului este că el cunoaște valoarea pasivelor lor.

2. Ipoteci cu rate ale dobânzii variabile. În acest caz, rata dobânzii pentru împrumutul reflectă modificarea ratelor dobânzilor pe piața de capital, care crește incertitudinea și expunerea la riscul de credit pentru debitor, deoarece creșterea ratelor dobânzilor ar putea duce la riscul de faliment.

3. Atunci când o plată ipotecar la fiecare două săptămâni - se plătește o sumă egală cu jumătate din datorii lunare la o rată fixă ​​a dobânzii și, de regulă, pe o perioadă de treizeci de ani. Avantajele acestei variante sunt de plată substanțial mai mică.

4. Ipotecile cu plata ratelor dobânzilor în creștere este după cum urmează: la începutul maturității plăților lunare de împrumut la o rată fixă ​​pe o perioadă de treizeci de ani, iar apoi crește cu 4-7% pe an, iar împrumutul este rambursat în termen de douăsprezece - cincisprezece ani . Avantajul acestei forme de realizare este accelerată obligațiile de plată la o reducere în perioada timpurie.

5. În cazul în care plata lunară privind datoria tot mai sume în rambursarea anticipată a împrumutului rambursat sumă relativ mică, și apoi escaladarea. În acest exemplu de realizare, termenul împrumutului și rata dobânzii nu se schimba pentru împrumut. Avantajele acestui exemplu este acela de a facilita faza inițială de plată.

Astfel, prin alegerea metodei de rambursare a datoriei ipotecare este posibil de a rambursa creditul ipotecar, luând în considerare caracteristicile individuale ale mortgagor și condițiile gajist expuse.

Opțiuni în aplicarea generală, fără accent pe tipul de activ este unul dintre instrumentele financiare cele mai comune ale unei economii de piață în nivelul economiei mondiale. Într-un sens, opțiunile sunt dezvoltarea de idei la termen, dar spre deosebire de contracte futures și contracte forward nu prevăd vânzare obligatorie sau cumpărare a activului suport, care, în condiții nefavorabile, cum ar fi predicții eronate, schimbarea condițiilor economice generale și altele. Poate avea ca rezultat direct semnificativ sau indirect pierderea uneia dintre părți. În general, opțiunea permite limitarea pierderilor și, astfel, considerate ca fiind o modalitate de acoperire (riscuri de securitate).

În sensul cel mai general, opțiunea (opțiunea) este un contract între două părți, dintre care una și scrie opțiunea vândute, și dobândește al doilea și obține astfel dreptul pentru o perioadă determinată, în ceea ce privește opțiunea:

a) să refuze să execute contractul;

b) să vândă contractul de către o altă persoană, înainte de expirarea termenului său;

c) să-și îndeplinească contractul, și anume, sau să cumpere la un preț fix o anumită cantitate de activele suport ale unei persoane care a atras opțiunea de a vinde active, fie să-l.

Persoana care dobândește drepturile care decurg dintr-o opțiune este numită cumpărător opțiune sau titularul unei persoane care preia obligațiile corespunzătoare, - vânzătorul (emitentul sau nadpisatelem) opțiunea.

Opțiunile care dau dreptul de a cumpăra - opțiunea de apel (opțiune call) opțiune numită, care dă dreptul de a vinde se numește opțiune de vânzare (opțiune vanzator). Suma plătită de cumpărător către vânzător, și anume persoana a fost descărcată opțiunea este numită preț (prețul opțiunii) său. O caracteristică specială este prețul pe care această sumă nu este rambursabil, indiferent dacă cumpărătorul va utiliza drept dobândit sau nu. Prețul de bază specificat în contract opțiunea prin care proprietarul poate vinde (cumparare) activul suport este numit prețul de exercitare.

Opțiunile pot fi exercitate într-o singură clădire sau grup de clădiri. În acest caz, proprietarul proprietatea oferă o opțiune, ci mai degrabă drepturile care decurg din aceasta, în scopul de a atrage cumpărătorul de posibilitatea de a emite un credit pentru un credit ipotecar în condiții avantajoase (obligație hibride). Și de multe ori cumpărătorii de opțiuni sunt la 85%, este potențialii creditori.

Fluxurile de numerar de la cumpărători de venit sau deținătorii de opțiuni pe acțiuni ca atare, nu sunt disponibile, deoarece acest tip de instrumente de investiții este un drept, dar nu și obligația, de a cumpăra o proprietate la un preț prestabilit de către un anumit număr de ani. Astfel, nu a cumparat un activ, precum și dreptul de a vinde sau de a cumpăra un activ la un preț prestabilit.

În ceea ce privește opțiunile de lichiditate pentru imobiliare practic nelichide, deoarece acestea sunt vândute sau cumpărate doar în privat. Și ceea ce face lucrurile mai rău este faptul că cele mai multe dintre opțiunile asociate cu alte forme de finanțare imobiliare, cum ar fi capitalul împrumutat.

Din punct de vedere al riscului - opțiune este forma cea mai riscantă de investiții în imobiliare, de la primirea sau neprimirea a venit dintr-o opțiune în proprietate determinată de modificarea valorii sale pe durata de viață a opțiunii. deținătorii de opțiuni sunt limitate în controlul asupra operațiunilor din domeniul imobiliar. Ai putea spune chiar că controlul deținătorilor de opțiuni pe acțiuni nu sunt disponibile, astfel încât acestea nu pot afecta prețul de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, în cazul în care deținătorii de opțiuni sunt, de asemenea, creditori (de obicei 85%) atunci când cumpără o proprietate, ei au dreptul de a aproba decizii (referitoare la îmbunătățiri majore de capital sau finantari imobiliare), dar numai în cazul în care se presupune că aceste decizii vor avea un impact asupra viitorului valorile de proprietate.

Opțiunea de proprietate practic nelichide și este considerată ca fiind opțiunea cea mai riscantă de a investi. Se poate face în trei moduri:

- proprietatea opțiunii pot fi vândute la un terț, iar încasările din vânzarea este împărțit între proprietar și deținătorul opțiunii ca o opțiune este o anumită parte din valoarea proprietății;

- banii plătite titularului unei opțiuni din cauza fluxului de venituri imobiliare;

- deținătorii de opțiuni în numerar se plătesc în detrimentul datoriilor noi.

datoria hibrid - o modalitate de a investi în imobiliare printr-o combinație de opțiuni ipotecare și de împrumut.

Titularul de apel opțiunea (cumpărare) oferă proprietarul imobiliare finanțare finanțare (în primul rând), ipotecare în condiții mai favorabile în comparație cu media pieței. Ipoteca, datoria garantată (investitor) hibrid oferă adesea proprietarul mai mulți bani decât ipoteca fără opțiunea (85%, comparativ cu 75% din costul), în prezența unor rate ale dobânzii mai mici. Ie juca doar la rate ale dobânzii mai mici.

Proprietarii prefera datoriile hibrid din următoarele motive:

1) utilizarea datoriei hibrid este adesea un bun substitut pentru vânzarea imobiliare. După plata veniturilor fiscale din vânzarea poate fi de fapt mai mare decât veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare fără garanție, în cazul în care proprietarul are o bază de impozitare relativ scăzut de proprietate. Când baza este scăzută, vânzarea va avea ca rezultat deduceri fiscale semnificative, în timp ce finanțarea nu este baza de impozitare;

2) datoriile hibrid poate fi mai atractiv decât finanțarea ipotecară, în cazurile în care debitorul nu are suficient capital propriu. Atunci când se utilizează datoria hibrid proprietarul de proprietate poate reține o parte a creșterii viitoare a valorii proprietății ce se pierde în vânzarea de liber garanții imobiliare. Aceste beneficii „depășesc“ dezavantajele (din punctul de vedere al proprietarului), legate de costul ridicat al operațiunilor și dificultăți în gestionarea funcționării viitoare a proprietății imobiliare în parteneriat cu creditorul cu privire la datoria hibrid.

Fluxul de numerar din venituri datoriile hibrid seamănă fluxul de numerar de venituri din ipotecare, cu excepția faptului că rata dobânzii la împrumut de mai jos. In timp ce lichiditatea datoriei hibrid este aproape egală cu opțiunile de lichiditate. Deci, este mai mic decât majoritatea altor instrumente de investiții în domeniul imobiliar (este practic nelichide). Acest lucru se datorează faptului că acest tip de vehicul de investiții este un acord între două părți, care este urmată de o multitudine de circumstanțe neprevăzute (adică, elementele comune sunt trasate cu opțiuni). În plus, operațiunile datoriei hibrid practic standardizat în comparație cu alte tranzacții imobiliare. Și al treilea motiv este un instrument relativ nou, iar în acest caz, nu numai pentru România, ci pentru piața occidentală foarte dezvoltat imobiliare, în cazul în care ponderea datoriei hibrid este foarte scăzută.

Argumentul principal în favoarea investi în datorii hibrid au acceptat nivel mai scăzut de risc decât investițiile de capital în imobiliare nerestricționate.

Dacă vorbim despre veniturile fluxul de numerar în comparație cu fluxurile de numerar din ipoteca, atunci datoria hibrid o scădere a fluxului de numerar din venituri imobiliare. Ea apare în primul rând, din cauza veniturilor debitorului, deoarece indiferent de caracteristicile proprietății debitorul plătește creditorului (deținătorul opțiunii de apel) ratele minime ale dobânzii. Și în cazul în care creditorul refuză să confinare din cauza întârzierii, datorită faptului că debitorul nu este în măsură să plătească dobânzile, drepturile creditorului la o parte a proprietății, din cauza opțiunii, scadere fata de furnizat anterior pentru participare. Prin urmare, controlul investitorilor unei datorii hibrid pe tranzacțiile imobiliare este mai mare decât cea a investitorului în controlul direct al ipotecare. Dar condițiile de creditare pentru datoriile hibrid au un risc mai mare decât în ​​creditare pentru ipotecare directe.

Și încă o trăsătură care trebuie remarcat este faptul că creditorii datoriei hibride nu își pot asuma toate sferele de control de teama de acțiune în justiție „la responsabilitatea creditorului.“ Cu alte cuvinte, în cazul în care creditorul a depus eforturi pentru a controla excesiv, debitorul poate să-l acuza de implicare, ceea ce poate duce la schimbări în condițiile tranzacției de credit în favoarea debitorului. Prin urmare, este recomandabil să se limiteze creditor aprobat sau neaprobate drepturile de control asupra deciziilor majore decât drepturile directe pentru managementul proprietatii.

Dreptul de pre-închiriere a terenurilor este creat atunci când proprietatea asupra complexului de proprietate și terenul este împărțit într-un drept limitat de proprietate a complexului de proprietate pe baza contractului de închiriere (de exemplu, dreptul de a fi chiriaș și subînchirieze) și proprietatea deplină a terenului.

leasing se extinde pe o perioadă de zece la nouăzeci și nouă de ani. Un exemplu frapant în acest caz este un Hong Kong închiriat de Marea Britanie din China, timp de 99 de ani, care sa încheiat în urmă cu câțiva ani.

Mânerul și utilizeze proprietatea, ca și cum ar fi fost proprietarul moștenirii de proprietate pentru titularul de închiriere a acestui drept este libertatea și responsabilitatea. La sfârșitul contractului de leasing proprietarului terenului intră în posesia clădirii și a terenului. Proprietarul clădirii de împrumut plătește regulat chirie (proprietar de teren). În cazul în care taxa nu este plătită, proprietarul terenului poate intra în posesia unui imobil complet. Prin urmare, contractul de închiriere a terenurilor are un avantaj față de contractul de închiriere de construcție.

Spre deosebire de cele două exemple de realizare anterioare flux de venituri monetare a susținut pe o perioadă lungă de timp în natură. Prin urmare, rata de rentabilitate - definit flux de venituri sub formă de chirii și valoarea reziduală a vânzărilor de bunuri imobiliare. Ca urmare, rata de rentabilitate mai mare decât rata de rentabilitate a investițiilor guvernamentale fără risc.

Nivelul de risc al instrumentului de investiții la riscul de investiții de capital în active financiare fără risc. Astfel, dreptul preferențial de a închiria este caracterizat de nivelul minim de risc printre instrumentele de investiții avute în vedere.

Pe durata contractului de leasing, locatarul are dreptul de control asupra obiectului de bunuri imobiliare, după încheierea perioadei de închiriere dreptul deplin de a controla proprietate și terenuri este proprietarul terenului.