Blake Anderson-BUNTZ despre perspectivele segmentului apartament

Hospitality Management penal a informat și a lansat o serie de hoteluri din St. Petersburg, inclusiv primul proiect al lanțului italian Domina pe terasament. râu. Chiuvete, 99. Astăzi, compania operează două hoteluri în ambele capitale, înainte de sfârșitul anului vor fi încă două proiecte. Compania este, de asemenea, discuții cu mai mulți dezvoltatori, pentru a dezvolta proiectul apart-hoteluri. Cum promițătoare segmentul de apartamente? Are sens să treacă obiecte pentru gestionarea rețelelor occidentale? Cum randamentele reale oferite de dezvoltatorii programului? Aceasta spune fondatorul Hospitality Management Blake Anderson-BUNTZ.

- Cum de a începe o activități de management Hospitality, care sunt funcțiile sale?

- Deci acționează ca un operator international?

- Nu chiar. Există o mare Hotels International Interstate penale Resorts, dar nu este de marcă. Proprietarul are dreptul de a alege orice marcă (franciză) și Interstate va gestiona. Conform acestui principiu, funcționează trei hoteluri Marriott din Moscova. Noi (Hospitality Management) Oferta pentru ceva de genul pe piață.

- Care este motivul pentru care în afară de Rezidor, de exemplu, pentru a da marca hotelului, operat de Interstatal?

- Toate urmă de Vest penale cinci sau șase ani, nu ne-am vinde franciza, este acum de vânzare. La Interstate - o asociație de lungă durată cu toți jucătorii din lume, deci are o reducere a francizei.
Nu avem nici o problemă, pentru a forma propriul brand. Fiecare nouă facilitate de noi îl creați pentru proprietarul sau poate funcționa sub masca unui alt executor celebru. Astăzi negociază cu privire la hotel, în cazul în care, probabil, va exista un soft de brand asa-numitele. Cred că această tendință va primi dezvoltare activă în România. Soft de brand - nu este deductibilă, nu de management, dar unele asociații de marketing. În România, acest serviciu oferă trei firme de marketing: TopHotels, Best Western, și Leading Hotels of the World. Du-te la ultimul, de exemplu, sunt conectate „Taleon“ și „Grand Hotel Europa“ din Sankt-Petersburg, precum și Lotte și Barvikha la Moscova.

- Ce fel de sistem de management? Care este semnificația?

- Aceasta este o asociație care creează și comercializează sisteme de distribuție de marcă. Best Western - un exemplu viu. Acesta este cel mai mare lant hotelier din lume, cu toate că ea nu gestionează obiecte. Acesta permite hotelurilor să păstreze individualitatea și independența și, în același timp, obține toate beneficiile de hoteluri lanț, în primul rând - un sistem unificat de rezervare on-line în mai multe limbi.
Leading Hotels of the World create de hotelieri și combină mulți proprietari diferiți. Ea a format un sistem care este proiectat pentru a concura cu operatorii de rețea, dar este mult mai ieftin.
De exemplu, rețeaua de vest a Codului penal durează 8 - 10% din veniturile hotelului. Dacă sunteți te de conducere, cumpararea o franciza, ar costa 5-7%. Dacă sunteți de acord cu Asociația de Marketing (auto-guvernare), costul se va ridica la 1,5-3%. Desigur, în acest din urmă caz, mai mult de lucru individuale.
Ceea ce este diferit de marca soft-franciza? Atunci când cumpără o franciza, sunteți obligat să respecte o mulțime de standarde de management. În „soft“ ar trebui să respecte standardele în ceea ce privește activitatea comercială, dar în activitatea operațională să respecte regulile interne. Ce sistem este mai bine - fiecare se definește.
Există mai mulți proprietari care doresc să atragă marca de rețea, dar nu este potrivit pentru cerințele sale. Aceasta este doar clienții noștri, putem rezolva această problemă.

- Care sunt cerințele pentru aderarea la proiect?

- Criteriul principal - locație.

- Cât de mulți iau pentru managementul?

- Depinde de mărimea tipului de obiect și regimul specific cu proprietarul. În medie, - 5-6% din venituri. La fel ca oricare din Codul penal, există o taxă de bază și un bonus. Baza avem - 1-2.5%, bonus - 3-9%. O altă întrebare - termenul contractului. rețeaua de Vest nu ia în considerare contractele pentru mai puțin de 15 de ani, și avem - de cinci ani. Putem de acord cu alți termeni: un an, trei, cinci, șapte ani. Dar cu cât contractul, e mai ieftin va costa proprietarului.

- Cât timp au Parklane Hotel la Krestovsky?

- Contractul a fost semnat pentru un an, cu o opțiune de a extinde, au lucrat timp de trei ani.

- Care este rata medie de ocupare a hotelului?

- Aceasta este o rată decentă?

- Da, înseamnă că deja este profitul.

- Și la ce se întâmplă în ocupare minus obiect sau este pe cale?

- Depinde de hotel special. În cazul în care este mai mult de 100 de camere, și de încărcare mai mică de 40%, profitul nu se poate spune, în special cu privire la randamentul investițiilor investitorului.
Orice facilitate de cazare de prima 6-18 luni nu este profitabil. Dar, locație bună și facilități de cazare excelente (100 camere), profitul de exploatare pot fi vândute chiar și în primele șase luni. Și proprietarul unui mic hotel de familie primește venituri din primele zile, pentru că salariul este aproape nici un cost.

- Cine se oprește, practic, la Parklane?

- Printre invitații există trei grupuri: sportivi (mai ales), turiști, cât și grupuri de afaceri care vin la conferințe și alte evenimente. Uneori sunt clienti persoane fizice si juridice. Multi vizitatori din Asia, inclusiv Central, din vechea Europa, America de Nord și de Sud.

- Sunteti interesat de segmentul de apartamente, care este acum în curs de dezvoltare în mod activ în St. Petersburg?

- Prima dată când am fost sigur că nu era treaba mea. Apartamente vândute proprietari diferiți, nu a existat nici o înțelegere a modului de a gestiona o astfel de facilitate profesional. Cu toate acestea, astfel de proiecte sunt treptat încep să fie gestionate ca un hotel și mai sunt în mișcare la chiria de zi cu zi - este singura modalitate de a crește profitabilitatea. s-au format primele rețele: YE'S, «Vertical“, "MTL".
Circuitul de comandă câteva. Într-un caz, compania creează propriul brand, la fel ca „Bekar“ sau „Pioneer“. Intr-o alta - poate fi lăsată la rețeaua de vest, cum ar fi un hotel de apartamente „Steybridzh“ pe Moskovski Prospect. Noi, la rândul său, acționează în calitate de consultant și să accepte obligații suplimentare din partea comercială. Deci, vă sfătuim dezvoltator Valo apart-hotel de pe Bucuresti si sunt in discutii cu privire la modul de a gestiona cele două proiecte din Sankt-Petersburg. Proprietarul unuia dintre ei intenționează să se angajeze în operațiuni tehnice, și vom gestiona partea comercială.

- Puteți citi mai multe despre aceste proiecte? Este cunoscut faptul că una dintre ele este situat în zona Haymarket, celălalt - în Pușkin.

- Da, Senna - hotel de tip boutique investitor roman, care a cumpărat clădirea veche și a transformat, va fi de 70 camere. Contractul a fost semnat, este acum obiectul este construit. Potrivit lui Pușkin până la negocieri. Este planificat un hotel de cinci stele cu 92 de camere. Clădirea este aproape finalizată. Dezvăluie alte detalii nu pot încă, dar sper, ambele hoteluri se vor deschide până la sfârșitul anului.

- Ai vorbit despre un alt proiect major. Contractul a fost semnat cu proprietarul?

- Da, dar până acum doar pe consultanță. În prezent, în curs de dezvoltare conceptul de produs, programe profitabile, și așa mai departe. Este o mare facilitate de până la mai mult de 3.000 de camere, este implementat în mai multe etape. Construcția a început de curând.

- Cum apreciați perspectivele de apartamente deservite în St. Petersburg?

- Dezvoltatorii atrage adesea un randament ridicat și o rentabilitate relativ rapidă a investiției într-o nouă proiecte de apartamente. În opinia dumneavoastră, care sunt cifrele reale?

- Un număr limitat de clienți, care sunt incluse în proiect de la început, poate primi până la 20%. Dar este imposibil pentru toți și în totalitate, în special pe perioada lunga de timp. Cred că o rată mai realistă a rentabilității din 12 până la 16%, dar cu un management adecvat. Acesta este un produs normal de investiții pentru cei care au deja de locuințe, precum și în plus 1-1,5 milioane de ruble, care trebuie să fie într-un fel salvate.
Developer program de profitabile profitabile, el primește bani pentru construcții, și fără interes. Nu este nevoie să ia un împrumut.
projects'm În afară mai interesat de modul de a se dezvolta pe piața secundară. Dacă nu există o rentabilitate a investiției într-un interval de timp rezonabil, iar această piață nu poate fi. Pentru mine, aceasta este încă o mare întrebare.
Hotelul Classic 100 camere plăti pentru ele însele în 12-15 de ani, mai mult de 100 de camere - timp de 10-12 ani, apart-hoteluri - în 8-10 ani pentru cumpărătorii de unități, și pentru dezvoltator - timp de 3-5 ani, în funcție de capacitatea de a vinde .

- Se pare, este mai profitabil pentru a construi în afară decât hotel?

- Plus hoteluri, care sunt stabile pentru o lungă perioadă de timp și poate genera venituri (fluxul de numerar), la care puteți obține împrumuturi pentru alte proiecte. Poate că aici problema de diversificare a portofoliului. Mult depinde de locația specifică.
Acum sunt in discutii cu un investitor care vrea să se amestece în programul de dezvoltare urbană pentru hoteluri. Subiect interesant și promițător. În cazul în care guvernul nu acceptă cel puțin în primele 4-5 investitori tras în spatele lor și altele. Dar, pentru a pune în acest fel nimeni nu vrea, bine, lasa pe altii sa încerce.

- Cât de multe obiecte pot efectua simultan un CC, fără a pierde calitatea?

- Management - este un fel de sistem, și copiați-l, probabil, este ușor. Cel mai greu lucru - pentru a găsi personal de înaltă calitate, autoritățile de supraveghere nu sunt liniare, iar șefii de departamente și manager de hotel. Dacă există astfel de profesioniști pot fi de cel puțin o sută de hoteluri să preia controlul. Noi facem două obiecte, două mai mult va dura până la sfârșitul anului, cele trei negocieri hoteluri. În următorii cinci ani ne propunem pentru a gestiona obiecte 8-10.

- Toate acestea sunt situate în St. Petersburg?

- Nu numai în Kaliningrad, Moscova și unul din regiune.