Asigurarea leaseback

Orice cumpărător de bunuri imobiliare există două vise secrete. În primul rând - despre returnarea fondurilor investite, al doilea - sursa veșnică de venit, care va scuti proprietarul de la o astfel de necesitate nefericită, ca un loc de muncă.
În conformitate cu promisiunile de agenți, ca un program de investiții leaseback cel mai similar cu conceptul de „investiții perfecte“. Dar nu prea bine acest lucru „masa de prânz gratuit“ să fie adevărat? Faptul că o astfel de leaseback și modul în care profitabil pentru cumpărători privați, a declarat cei mai importanți profesioniști români care lucrează cu acest tip de segment al pieței imobiliare străine.

Ce este acesta
Leaseback literal tradus ca „leaseback“. Această schemă de investiții este cel mai dezvoltat în SUA și Marea Britanie, dar dacă nu vorbim despre avioane și echipamente industriale, precum și un imobil rezidențial, cu 1980. Liderul leaseback în Franța, al cărui exemplu, în ultimii ani, urmat de alte state, cum ar fi Spania, Italia și Elveția.
Leaseback - o abreviere a numelui care explică cel mai bine schema a relației dintre vânzător și cumpărător: vânzare-and-leaseback ( «vânzare și leaseback„). Cumpărătorul devine proprietar, în conformitate cu obiectul înapoi la vânzător în contractul de închiriere pe termen lung.
Astfel, proprietarul nu utilizează proprietatea în sine (sau utilizează pentru o perioadă limitată de timp), și transmite la conducerea companiei, de a vinde acest obiect. Ea, la rândul său, mâinile peste locuințe de închiriat pentru clienții privați în cel mai scurt timp posibil, iar proprietarul primește venitul de închiriere la o rată predeterminată și garantată. În unele cazuri, acest venit poate acoperi chiar și plățile pe un credit ipotecar.

Cine și de ce este necesar
Pentru a înțelege ceea ce poate fi benefic „leaseback“ către cumpărător, vânzătorul de ce este nevoie și de ce statul este interesat în dezvoltarea acestui sistem, considerăm mai detaliat exemplul Franței. Rolul statului în acest caz, este deosebit de important, deoarece, fără nici o condiție legale leaseback francez ar fi fost imposibil.
Igor Indriksons, director al IntermarkSavills de peste mări societății de investiții imobiliare, care a adus primul leaseback francez în România, spune: „Sistemul leaseback francez introdus în 1976. După cum știți, astăzi, Franța este lider mondial în ceea ce privește turismul intern: 60 de milioane de oameni francezi au la 140 milioane de turisti pe an. La sfârșitul anilor 1970. țara era în genunchi în acest moment. Potențialul era enorm, dar dovedește a fi lipsit de infrastructură, în special facilități pentru turiști. Esența leaseback este că proprietatea trebuie să dea cel puțin 90% din timp. Aceasta se ocupă cu societatea de administrare, iar venitul proprietarului de închiriere este garantat și asigurat. "
Pentru a atrage dezvoltatorii acestui sistem, guvernul prevede teren practic gratuit, și, după cum spune Igor Indriksons, acesta este cel mai bun parcele. Astfel, și de metri pătrați de locuințe sunt potențial mai ieftine. Deja acest lucru ar trebui să atragă cumpărători. Un alt bonus de la stat - TVA clienților de returnare, care în Franța este nu mai puțin de 19,6% din prețul obiectului. Ca urmare, prețul de cumpărare este redus în mod semnificativ.
În schimb, pentru toate aceste beneficii de stat primește afluxul de turiști care petrec bani în țară și, prin urmare, de a genera taxe.

Visele devin realitate!
Irina Duport invitat să ia în considerare acordul privind schema de leaseback în număr.
În cazul în care costul de apartamente de 100 000 de euro, inclusiv TVA (19,6%), cumpărătorul plătește 119 600 de euro (19 600 înapoi după depunerea unei declarații fiscale). „De exemplu, - spune expertul - va oferim un venit de 4,5% pe an pentru chirie. Acest lucru înseamnă că, într-o lună vom plăti 375 de euro (4.500 împărțit la 12 luni). Și dacă luăm creditul pentru această operațiune timp de 25 de ani, la 3,5% pe an, plata lunară de împrumut va fi de aproximativ 500 de euro, va trebui să plătească suplimentar de 125 de euro pe lună. Pentru a credita plata este complet acoperit cu chiria, plata inițială este de 25 000 de euro. Apoi, plata lunară va fi aceeași 375 de euro. "
Astfel, locuințele vor fi în măsură să te răscumperi! Și o altă nuanță mic, dar frumos, care atrage atenția asupra Irina Duport: chiriile sunt indexate, plățile de credit datorate inflației este, de fapt redus, și, treptat, există o diferență în favoarea investitorului.
reședințe turistice - nu este singurul tip de facilități oferite pe sistemul leaseback. Acesta poate fi, de asemenea, locuințe pentru studenți sau seniori. Astfel de obiecte nu sunt interesante pentru restul proprietarului, dar poate fi folosit ca obiect de investiții pe termen lung.
În calitate de locatar (compania care a vândut o casă), este posibil să se asigure un venit stabil de închiriere? Igor Indriksons a spus că societățile care operează în cadrul acestui sistem se desfășoară în mod obișnuit politică de preț foarte competent. De exemplu, IntermarkSavills a semnat un acord cu Pierre Vacances - una dintre cele mai mari companii angajate în Franța leaseback vânzări. „Ei au o astfel de abordare: cazare la preț redus, în speranța că turiștii care au venit cheltui bani pentru servicii suplimentare - divertisment și infrastructura - spune expertul. - Dacă le eliminați adăpost, apoi zece zile în stațiunea de schi vă va costa doar 300 de euro pentru întreaga familie, dar, desigur, vor exista multe oportunități de a cheltui mai mulți bani. Datorită acestui fapt, ele oferă un grad de ocupare bun. Este exact același principiu ca în Las Vegas. - cazare ieftină și o mulțime de ispite "

trebuie să împartă
De ce companiile vând gâsca care ouă de aur? De ce nu lăsa un venit suplimentar de 4-5% în buzunar? „S-ar părea o remarcă logică, - Irina întâlnește Duport. - Dar pentru compania care operează profitabilitatea proporțională cu mărimea parcului, iar băncile din creditare, începând cu un anumit nivel al datoriei, opri finanțarea. Apoi, compania are două opțiuni: fie să aștepte cinci sau șase ani, și în mod dramatic încetini progresia, sau pentru a atrage investitori externi pentru banii lor de a construi noi unități și oferindu-le chiria, pentru a primi un mijloc de producție, concentrându-se astfel asupra activității sale de bază. Mai mult decât atât, în contabilitate aceste investiții străine sunt clasificate drept capitaluri proprii și indicatorii economici arată destul de diferit, astfel capitalizarea a crescut ca urmare a creșterii în valoare de acționar. "
Leaseback, desigur, nu este lipsită de riscuri, dar acestea sunt menținute la un nivel minim. În Franța, venitul garantat trebuie neapărat să fie asigurat, chiar și în cazul în care societatea de administrare da faliment, proprietarul plata va continua în detrimentul de asigurare, nu este încă în controlul unei alte societăți. Statul nu permite escrocherii de a demola acest segment de piață.
Cele mai importante aspecte care trebuie să se îngrijoreze cumpărătorului în cazul în care schema de leaseback, este fondul comercial al companiei care operează și nuanțele contractului. Se recomandă implicarea profesioniștilor în care fie nu contactează vânzătorul, sau, dimpotrivă, au un acord cu el pus în mod public și, astfel, în joc propria sa reputație.