articolul 552

Secțiunea IV. Anumite tipuri de obligații
Capitolul 30. Cumpărare și vânzare
§ 7. Vanzare

Gongalo Bronislav Michislavovich, șef al Departamentului de drept civil al Academiei de Stat Ural de Drept, Director al filialei Ural a Școlii Române de Drept Privat, Doctor în drept, profesor - art. 549.

Krasheninnikov Pavel Vladimirovici, președinte al Dumei de Stat a Adunării Federale România pe civil, penal, de arbitraj și Drept procesual, Onorat Avocat România, doctor în drept - a intrat. articol cuvânt. 550, 551, 558.

Mironov Ilia Borisovici, șeful Statului Major al Comitetului Dumei de Stat în civil, penal, de arbitraj și de legislația procedurală, dr - art. 556, 557.

Ruzakova Olga Aleksandrovna, consilier-șef al Comitetului Dumei de Stat în civil, penal, de arbitraj și de drept procesual, doctor în drept - art. 554, 555.

Chubarov Vadim Vitalevich, director al Centrului de Arbitraj si Mediere Camera de Comerț din România, Doctor în drept - art. 552.

1. În conformitate cu contractul de vânzare a clădirii, structura sau alte bunuri imobile cumpărătorului simultan cu transferul de proprietate asupra acestor bunuri transferate pe terenul ocupat de o reală și necesară pentru utilizarea sa.

2. În cazul în care vânzătorul este proprietarul terenului pe care este vândut proprietatea, cumpărătorul a transferat dreptul de proprietate asupra terenului ocupat de o reală și necesară pentru utilizarea acesteia, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege.

3. Vînzare de bunuri imobile situate pe teren, nu este deținută de către vânzător la dreptul de proprietate, este permisă fără acordul proprietarului terenului, în cazul în care nu contrazice termenii de utilizare a acestor site-uri, stabilite prin lege sau contract.

Atunci când vând o proprietate cumpărătorul dobândește dreptul de a utiliza terenurile respective în aceleași condiții ca și vânzătorul imobiliar.

2. În aplicarea prezentului articol ar trebui să țină seama de principiul „unității a terenului și soarta facilități asociate cu fermitate“, care este atașat la polițistul. 5 p. 1 lingura. 1 din RF LC. În conformitate cu acest principiu, toate puternic asociat cu site-uri de teren ar trebui să urmeze soarta lor, cu excepția cazurilor stabilite de lege federală.

Este important de remarcat faptul că legiuitorul să pună în aplicare pe deplin sa arătat în Sec. 5, art. 1 ZKRumyniyaprintsip „unitatea destinului“ nu a în regulile Codului. Acest lucru, în special, aceeași probă admisibilă n. 5, art. 1 ZKRumyniyaisklyucheniya de reguli care pot fi prevăzute de lege. Cu toate acestea, un număr acțiunii sale succesive după adoptarea Codului Funciar RF, inclusiv eliminarea art. 553 din Codul civil, nu lasă nici o îndoială că, în viitor, el va pune în aplicare în practică acest principiu.

5. n. 4 linguri. 35 excepții ZKRumyniyasoderzhatsya la regulile prin care terenul și clădirile situate pe ea, clădiri, structuri deși ele aparțin unei singure persoane, dar pot fi eliminate separat. Aceste puteri sunt:

1) dispunerea structurilor de construcție, instalațiilor, care nu pot fi izolate în natură, cu o parte a porțiunii de teren;

2) înstrăinarea de clădiri, structuri, facilități, amplasate pe terenurile retrase din circulație, în conformitate cu art. 27 din prezentul Cod.

Înstrăinarea clădirilor, structuri, facilități, amplasate într-o cifră de afaceri limitată a terenurilor și care aparțin aceleiași persoane, de asemenea, realizată împreună cu terenul, în cazul în care este permis de lege federală pentru a oferi astfel de terenuri în proprietate privată.

6. În cazul în care proprietatea este transferată către mai mulți proprietari, ordinea de utilizare a unei porțiuni de teren definită prin includerea de acțiuni în dreptul de proprietate asupra imobilului sau ordinea stabilită de utilizare a unui astfel (n. 1, v. 35 LC RF).

Înstrăinarea unei părți din proprietatea clădirii, structura, situată pe un teren deținut de câteva persoane, atrage după sine înstrăinarea unei părți din dreptul de proprietate asupra terenurilor, mărimea care este proporțională cu cota de proprietate a clădirii, structura ( Abs. 6, n. 4 Art. 35 LC RF).

Astfel, în conformitate cu n. 3 linguri. 35 ZKRumyniyasobstvennik clădiri, structuri, facilități, amplasate pe un alt teren, are un drept de prima achiziție sau închirierea de terenuri, care se desfășoară în conformitate cu legislația civilă pentru cazurile de vânzare a cotei în proprietate comună neautorizate persoane (Art. 250 din Codul civil). Se pare, este de a transfera către cumpărător dreptul de proprietate sau dreptul de a închiria terenuri care este proprietate privată entitate care nu este vânzătorul a acționat clădiri, structuri, construcții. În practică, cazurile de acest gen sunt foarte rare, deoarece gama de drepturi la o parcelă de teren, care este proprietatea altora, ca regulă, dreptul de a închiria și limitat.

În cazul în care vânzarea de clădiri, structuri, facilități pentru imobiliare trece la cumpărător al terenului, de stat aflat sau proprietate municipală, cumpărătorul are dreptul de a răscumpăra zona relevantă sau de a cumpăra dreptul de a închiria în modul prevăzut de art. 36 LC RF. Numărul de astfel de cazuri, pe de altă parte, este suficient de mare.

Principiul „teren ca o proprietate comună“ a conținutului său este diferit de principiul „unității destinului“ și poate fi considerat ca un viitor model de reglementare de bunuri imobiliare în România cifra de afaceri. Principiul „teren ca o singură proprietate“ ar trebui să fie înțeleasă ca o continuare a punerii în aplicare a ultimelor ori a statului roman „superficie solo cedit“ ( „ridicat peste suprafața urmează suprafața“).

Romanii au venit din faptul că terenul în starea sa naturală domină asupra altor obiecte ale naturii. De multe ori relația lor cu pământul este atât de inseparabil că terenurile considerate legal și subiectul înrudit al lumii materiale nu poate fi singur.

În virtutea acestei proprietăți în dreptul roman a recunoscut nu numai terenul (praedia, a fundului de ochi) și măruntaiele pământului, dar, de asemenea, toate create de munca altora în țara proprietarului. Aceasta a inclus clădiri, culturi, plantații, și totul a fost numit res Soli - naturală sau artificială a suprafeței de teren <1>. Acestea se referă la sol și fixate cu suprafața sa a obiectului nu este recunoscut ca un obiect independent de proprietate, și au fost considerate ca fiind parte integrantă din suprafața pământului. Ca urmare, în dreptul roman de proprietate separată a casei și pământul părea imposibil. Spațiul aerian deasupra secțiunii, de asemenea, considerate ca fiind res Soli (o parte din suprafața de teren) <2>.

avocați Roman a atras atenția asupra faptului că un alt grup de obiecte ale lumii materiale și, deși nu este o parte a terenului, dar, de asemenea, este destinat să-l servească. Și servi ca o regulă, nu sunt punct de vedere fizic și economic. Toate acestea se încadrează în învățătura lor pe principalele lucruri și latura lucrurile pe care au fost luate în considerare principalele tipuri de elemente secundare: a) partea din lucru; b) numărul de membri; c) fructele lucrurilor <1>. Prin urmare, al doilea grup a lumii materiale a obiectelor care au legătură cu accesoriile țării și să extindă asupra lor principiul general al „Accesorium sequitur Principale“ ( „lucru paranazale urmează principal“). Acest lucru a însemnat că, spre deosebire de partea terestră a lucrurilor, cum ar fi unelte agricole, vite, etc. recunoscute ca lucruri independente și pot exista separat. Cu toate acestea, în virtutea legăturilor lor economice cu țara sa presupus că acestea sunt facilitățile sale și absența unui acord special a urmat soarta lui.

<1> drept privat roman. Pp 152.

Aproximativ aceleași reguli se aplică fructelor (NATURALES fructus) și venituri (civiles fructus), derivate din teren. În timp ce fătul este în comunicare cu generatoare de lucru lor, ei făceau parte din ea și nu putea face obiectul unei relații speciale <1>.

<1> A se vedea Ibid.,. Pp 153, 154.

În viitor, abordarea romană a distribuției de lucruri în relația lor cu pământul a fost împrumutat de legile din țările dezvoltate. Un exemplu de realizare aproape perfectă a acestui principiu în practică în noua economie este legislația germană.

Potrivit legii germane, care aparțin una și aceeași persoană terenuri, clădiri pe ea, produse de teren, unele drepturi de proprietate limitate la terenuri și alte obiecte pot fi eliminate numai ca un singur imobil.

În § 94 Codul civil german (în continuare - GSU) definește o parte substanțială a parcelei. Ca urmare, o parte esențială a zonei la sol sunt recunoscute:

a) structura. În acest caz, o structură solidă este considerată a fi o astfel de legătură cu pământul, în care separarea de teren duce la inadecvat costuri ridicate și un efort major pentru costuri disproporționate sau pagube. În consecință, pereții de piatră, garduri surd, canale și alte conducte de drenaj sunt de obicei considerate ca jurisprudență componente esențiale ale terenului. Dimpotrivă, atunci când este instalat fără o fixare permanentă a cabanei de oțel ondulat sau cort o legătură puternică cu terenul nu este disponibil, și nu pot fi văzute ca o parte esențială;

b) lucrurile care sunt incluse în structura construcției sale.

Lucru este considerat a fi incluse în structura, în cazul în care structura este în forma sa concretă completă, fără includerea de lucruri nu pot fi luate în considerare. În special, în clădirea rezidențială pentru funcționarea sa nu trebuie să fie montat numai sistem de încălzire, dar, de asemenea, instalat o chiuvetă, cadă, cuptor electric și gaze;

c) produsele (fructe), în timp ce acestea sunt în strânsă legătură cu solul și plantate pe teren și au plantat semințele plantei;

d) drepturile legate de proprietatea asupra terenului (§ 96 BGB). Acestea includ, în special: servituțile predialnye, dreptul de preemtiune, sarcina reală, în cazul în care acestea sunt stabilite în favoarea celui care este acum proprietarul terenului.

A spus, la rândul său, înseamnă că dreptul de proprietate aparținând aceluiași teren de partid, clădiri pe ea, produsele de teren, unele drepturi de proprietate limitate la terenuri și alte obiecte pot fi eliminate numai ca un singur imobil.

Conform alin. 1 § 926 BGB cu înstrăinarea de apartenență a terenurilor, cu excepția cazului dovedit altfel, ar trebui să fie, de asemenea, soarta lucru principal și transferate cumpărătorului, împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului.

În viitor, se pare oportun să se mute la modelul german de reglementare civilă-juridică din cifra de afaceri de bunuri imobiliare - „teren ca o singură proprietate“ un model de Mutarea va fi nevoie să se desfășoare în România de măsuri legislative, inclusiv noțiunea de „parte esențială a terenului“, astfel cum este prevăzut § 94 BGB.