Apartament de vânzare caracteristici comune de proprietate și nuanțe

Pravoman - locuințe United Center și informații pravoman.ru juridice

Supunerea poate învăța cum să-și vândă un apartament în proprietate fracționată, și ce opțiuni de vânzare legale va ocoli dreptul de preempțiune.

Important! Dacă dezansamblam un caz legat de particularitățile de vânzarea de apartamente în proprietate comună, atunci ar trebui să ne amintim că:

• Fiecare caz este unic și individual.
• Înțelegerea elementele de bază ale legii este de ajutor, dar nu garantează obținerea rezultatului.
• Posibilitatea unui rezultat pozitiv depinde de mai mulți factori.

dreptul de proprietate fractionata a unui apartament

Legislația permite diferite dreptul de proprietate acasă, inclusiv prin stabilirea unui act de proprietate de capital. În acest caz, setați următoarele caracteristici ale proprietății și dispunerea de locuințe:

• fiecare proprietar aparține unui anumit procent din legea generală, cantitatea de care depinde de acordul părților în proiectarea carcasei (de exemplu, în cota de privatizare toți proprietarii sunt egale);
• fiecare proprietar are dispoziția dreptul de acțiuni, inclusiv prin vânzarea către terți, cu toate acestea, au alți proprietari de drepturi de preferinta acolo;
• de vânzare apartament întreg ar fi posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor în tranzacție, exproprierea de acțiuni străine nu este permisă de lege.

Prezența drepturilor de proprietate comune confirmate de informații USRRE registru. Fiecare proprietar are un pachet de documente juridice, care determină mărimea cotei sale în dreptul comun.

Preempțiune dreptul de a coproprietari

Procedura de eliminare a acțiunilor în apartament ar trebui să ia în considerare dreptul de preempțiune de cumpărare (art. 250 din Codul civil), care aparține fiecare deținători de interese. Această cerință a legii obligă Vanzatorul să respecte următoarea secvență de acțiuni:

• caută interesul unui potențial dobânditorului și definirea termenilor esențiale ale tranzacției subiectului, prețul și alte acordul părților;
• Pregătirea proiectului de contract, care va include condițiile convenite de părți;
• direcția fiecărei notificări proprietarului cu privire la viitoarea vânzarea de acțiuni cu oferta de preempțiune la condițiile specificate în proiectul de contract;
• cu acordul unuia sau mai multor acționari dreptul de a pre-preventiv de cumpărare, tranzacția este cu ei;
• După anularea dreptului de preempțiune, sau în absența unui răspuns într-un contract de proiectare lună va avea loc cu cumpărătorul inițial.

Când notificând restul proprietarilor trebuie să țină cont de cerințele legii. Dreptul la preempțiune presupune procedura de vânzare în aceleași condiții specificate în contractul inițial și proiectul de notificare. Modificarea acestor condiții nu este permis.

În cazul în care nu există nici un răspuns la notificarea din partea altor proprietari de capital, vânzarea în continuare a acțiunilor va avea loc regulile standard.

Important! Trebuie să se țină seama de faptul că orice contract pentru tranzacții cu bunuri imobiliare de capital sunt supuse notarială. În afară de verificarea conținutului contractului de notar va stabili conformitatea cu termenii de preaviz acționarilor rămași.

Dreptul de preempțiune pot fi utilizate simultan de către proprietari diferiți. În acest caz, fracția este distribuită în părți egale între fiecare cumpărător.

Modalități de a eluda dreptul de preempțiune

În cazul în care titularul de cota pentru un motiv oarecare intenționează să evite o notificare alți proprietari despre vânzarea viitoare, posibile cursuri alternative de acțiune. Fiți conștienți de faptul că, în unele cazuri, privarea de drepturi de preempțiune poate duce la invaliditate a tranzacției, la cererea părților interesate.

fapta de cadou

Proprietarul cotei deținute de dreptul de a dispune prin orice mijloace legale, inclusiv prin intermediul cadou. Transferul de drepturi la o parte în formă de donație este o alternativă la contractul de achiziție, în cazul în care părțile sunt de planificare pentru a evita notificarea și punerea în aplicare a acționari ai dreptul de a pre-preventiv.

În acest caz, trebuie să ia în considerare următoarele caracteristici:

• donație de tranzacție este gratuită în natură, astfel încât în ​​cazul unui litigiu între părți, cumpărătorul riscă să piardă banii plătită în afara tratatului;
• deoarece obligația de a notifica ceilalți acționari se aplică numai tranzacție compensatorie în a da design-ul nu poate fi conștienți de alți proprietari de acțiuni;
• În cele din urmă, contractul de donație nu elimină obligația de legalizare.

Astfel, este posibil de a vinde un pachet prin încheierea contractului de donație, dar în acest caz, riscurile semnificative suportate de către cumpărător.

contractul de vânzare la un preț mai mare

În ceea ce privește acceptarea acordului cumpărător și vânzător cota dreptul de a stabili prețul contractului. În acest caz, puteți stabili prețul de vânzare umflate la alte deținători de interese nu se pot aplica pentru preempțiune.

Important! În cadrul acestei opțiuni, tranzacția trebuie să se considere că nu va scăpa anunțul altor acționari.

În acest caz, există posibilitatea ca preempțiune drept va fi exercitat chiar și atunci când prețul umflat în mod deliberat. Acest lucru se poate datora reticenței proprietarilor permit persoanelor neautorizate.

În plus, supraestimarea valorii cotei poate duce la invaliditate a tranzacției în cazul în care ceilalți deținători de interese se poate dovedi că prețul contractului a fost de fapt mai puțin. Nu uita despre creșterea semnificativă a veniturilor fiscale, pe care vânzătorul ar trebui să plătească pe baza prețului stabilit în contract.

Acordul de împrumut

O altă opțiune este neobișnuit de vânzare a acordului de împrumut încheiat cu stabilirea simultană a unui gaj pe o parte. În acest caz, obligația implicită de a rambursa creditorului valoarea datoriei are dreptul de a bloca pe garanției.

Această variantă a tranzacției este rar folosit, așa că a trebuit să dublu-pass procedura de înregistrare de stat de înregistrare pentru prima înregistrare a ipotecii, iar apoi pentru înregistrarea dreptului de proprietate creditorului ipotecar.

Că tranzacția nu a fost recunoscută ca un manechin, părțile trebuie să specifice perioada efectivă de utilizare a fondurilor. Acest lucru crește semnificativ transferul de proprietate asupra cotei.

În cazul în care dreptul de preemțiune nu funcționează?

dreptul de preempțiune de cumpărare se aplică numai în cazurile de dispoziție oneroase de acțiuni în favoarea persoanelor neautorizate. În cazul în care cota este vândută la unul sau mai mulți titulari de alte acțiuni, nu se aplică drepturi de preempțiune. În cazul în care mai mulți acționari au exprimat disponibilitatea de a cumpăra un pachet, vânzătorul are dreptul de a stabili în mod independent cumpărător.

În plus, dreptul de preempțiune de a solicita transferul cotei de tranzacții nu poate fi natura gratuită a darului sau chirie.

Important! La efectuarea unui drept de preempțiune de schimb rămâne în vigoare, deoarece acest tip de tranzacție este compensatorie în natură.

De asemenea, drepturi de preferinta nu se aplică la vânzarea de acțiuni la o licitație publică. Această procedură se efectuează în caz de rambursare a procedurii de executare silită sau faliment al persoanelor fizice.

Orice tranzacție cu acțiunile în apartament nu se poate face?

Legea conține doar o restricție la dispoziția acțiunilor nu este permis să se precizeze cota ca un subiect de cesiune a creanței (art. 388 din Codul civil). Având în vedere că acordul cu proprietatea în comun pentru care starea de înregistrare și de legalizare a atribuirii contractelor de creanțe în ceea ce privește cota va fi respinsă ca fiind ilegale.

Comună de proprietate într-un apartament în cazul în care apartamentul este în întregime posibil vânzare

Contractul de vânzare a unui apartament cu coproprietate va permite cumpărătorului să achiziționeze întregul obiect prin trecerea în același timp, toate acțiunile. În acest caz, nu este nevoie să încheie contracte separate cu fiecare participant social, cu excepția cazurilor de achiziționare de acțiuni la momente diferite (de exemplu, cumpararea unui apartament pentru două contracte pot avea loc în legătură cu apartamentul, care are doi co-investitori).

Atunci când cumpără un apartament cu participare de capital este necesar să se ia în considerare următoarele caracteristici:

• dacă toți proprietarii sunt dispuși să vândă, în același timp, separat de apartamente este un singur contract de vânzare, care va fi stabilită prin procedura de plăți cu fiecare participant social;
• Cumpărarea unui apartament, situat în proprietatea comună trece fără titularii de preaviz, pentru că toți acționează în același timp vânzătorii;
• chiar dacă toți proprietarii au fost de acord să vândă și vânzătorii implicate în tranzacție, contractul va fi supus obligatoriu notarială.

Cele mai multe întrebări este ordinea de distribuire de numerar către deținătorii de capital în vânzarea unui apartament întreg. Având în vedere că legea prevede libertatea totală a contractului, vânzătorii se pot determina cum să împartă banii cu vânzarea de proprietate asupra actiunilor.

Valorile includ distribuțiile de numerar primite de la cumpărător:

• valoarea contractului este transferată la fiecare vânzător în mod proporțional cu cotele lor (în apartament cu cote egale, fiecare proprietar primește o sumă egală);
• vânzătorii pot fi de acord cu un transfer de fonduri către numai unul dintre cetățeni (astfel de cazuri sunt caracterizate prin vânzarea unui apartament deținut de dreptul de proprietate comună a membrilor aceleiași familii).

Dupa cumpararea unui apartament cu participare de capital de la vânzător există un drept de proprietate personală. În cazul în care tranzacția a implicat două sau mai mulți cumpărători, ei au dreptul de a alege forma de proprietate comună (partajată sau în comun).

Ce se întâmplă dacă unul dintre co-proprietari la vânzare?

Ar putea unul dintre proprietarii de acțiuni pentru a preveni încheierea contractului de achiziție, precum și consecințele juridice ce sunt astfel de obiecții? Indiferent de motivele obiecției, de a interzice unul dintre proprietarii de a vinde un pachet imposibil.

În cazul în care o obiecție unul dintre proprietari, următoarele opțiuni:

• în cazul în care notificarea tranzacției viitoare a primit o obiecție de la unul dintre acționarii au crezut că preempțiune drept nu este pus în aplicare, iar tranzacția va continua pe o bază comună;
• în cazul în care unul dintre acționarii opus afacere și dependență pentru un răspuns la notificare, vânzătorul trebuie să aștepte pentru data de expirare a revizuirii notificării (această perioadă nu poate depăși 30 de zile).

Dacă unul dintre co-proprietari a obiectat la vânzarea pachetului treia persoană, el are dreptul să-l rascumpere pe dreapta preempțiune. În acest caz, trebuie în termen de 30 de zile pentru a răspunde la consimțământul pentru a primi o notificare a tranzacției.

ATENȚIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din articol pot fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - Scrieți formularul de mai jos.