Anuitate și plăți diferențiate pe un credit ipotecar, care este mai profitabil

Ipoteca - în mod tradițional cea mai lungă maturitate și o vedere mare a valorii creditului de consum pe piață. Fiecare potențial împrumutat prin zeci de propuneri într-o încercare de a selecta cele mai bune si una dintre cele mai dificil de înțeles termenii împrumutului, care trebuie să fie luate în considerare - sistemul de decontare.

Pe dacă ipoteca anuitate este plătită sau plăți diferențiate pot depinde în cele din urmă, rentabilitatea relativă a unei propuneri.

Ce este plățile diferențiate

Orice împrumut de la orice sistem de rambursare este format din două părți:

corp a creditului - suma primită de către debitor;
dobânzilor la credit.

plăți diferențiate - un sistem de rambursare a creditului, aplicarea cărora debitorul plătește cea mai mare parte a datoriei în rate egale, și se percepe dobanda pe partea neachitată a împrumutului.

Diferența dintre anuitatea și plata diferențiată în interes cum blanked:

În cazul plăților anuitate pe dobânda creditului plătit în mod necuvenit: în prima parte este ocupată de a plăti mai mult interes, mai mic - organism al creditului. Prin urmare, de la mijlocul perioadei de rambursare a creditului împrumutat rambursează mult mai puțin de jumătate din împrumut. Dar, în aceeași plată lunară nu se schimba de la început până la momentul rambursării creditelor ipotecare. În caz de rambursare anticipată a plăților anuitate, întregul este plătită în exces în suma principală a împrumutului;
Structura de plată cu o metodă diferențiată este mai ușor: în rate egale rambursate împrumut organism și valoarea dobânzii este redusă treptat, deoarece acestea sunt încărcate pe datoria rămasă - și el este redus treptat. Ca urmare, plata lunară va fi diferit în fiecare lună. În primii ani ai umerii debitorului revine povara datoriei grele, dar, în timp pentru a plăti ipoteca devine mai ușor.

calculează plata anuitate este destul de dificilă din cauza formulei complicate. Pentru a spune cum va fi diferit ca urmare a supraplății la împrumuturi cu o valoare egală, dar diferite sisteme de decontare problematice. Dar, în cele mai multe cazuri, suma plătită în exces de pe ipotecare cu plăți diferențiate va fi mult mai puțin.

garanții de credit - Agenția de sprijin pentru întreprinderile mijlocii și mici.

Toate tipurile posibile de rambursare a creditului se va găsi în materialul nostru.

Calcul și formulă privind plata ipotecii

Pentru informații cu privire la modul de calculare a plății anuitate, descrise în detaliu în articolul nostru anterior.

Calculul plății lunare pe un credit ipotecar cu o abordare diferențiată este destul de diferit. Formula de calcul este simplu:

În cazul în care E - este o plată lunară, b - plata principală, p - este dobânda la împrumut. În acest caz:

În cazul în care S - valoarea totală a creditelor ipotecare este, N - este scadența împrumutului în luni.

În cazul în care Sn - soldul datoriei pentru perioada curentă, P - este rata anuală a dobânzii, acesta trebuie să fie împărțită la 12, pentru că noi credem plata lunară, respectiv, rata ar trebui să fie sub formă de interes lunar.

În cazul în care n - este numărul de ultimele luni de rambursare a creditului.

Această formulă nu variază în funcție de bancă, astfel încât să se calculeze plata lunară cu un sistem diferențiat ușor de mână.

plăți EXEMPLU calcul

De exemplu, în cazul în care valoarea creditelor ipotecare este de 10 de milioane de ruble, termenul de împrumut - 20 de ani (240 de luni), rata dobânzii diferențiate - 12% (1% pe lună). Prima plată: 41 666.66 (10 000 000/240 luni) + 100 000 (10 000 000 * 1% pe lună) = 141 666.66 ruble. plata lunară va scădea semnificativ în zece ani: 41 666.66 + 50 000 (5 000 000 * 1% pe lună) = 91 666.66 ruble. Pentru creditele ipotecare „lungi“, cu o scadență mai mare de 20 de ani și o mai mare cantitate de diferență între prima și ultima plată va fi foarte mare.

Programul de plată în aplicarea unui sistem diferențiat este după cum urmează:

Ce plăți este mai favorabilă pentru debitor?

Această întrebare este interesat de potențialul finanțator, în primul rând. În condiții ideale (nu inclusiv penalități, legitime și nu, inflație și de alți factori), cele două sisteme ar trebui să fie la fel de benefice. Dar, în realitate, valoarea totală a plăților ipotecare la plățile anuitate va fi mai mare decât cu o abordare diferențiată. Noi plăți diferențiate, există mai multe avantaje:

a redus treptat povara datoriei și să plătească ipoteca devine mai ușoară;
pentru împrumutat de rambursare anticipată salvează prin neplata dobânzii la restul creditului diferențiate;
Structura de plată transparentă și clară în sine;
mai mică decât costul de asigurare, deoarece valoarea datoriei datorate băncii scade mai repede.

Aici sunt contra principale și:

pentru a obține un credit ipotecar au nevoie de un nivel mai ridicat de venit, astfel încât vă puteți baza pe o sumă mai mică, cu un venit egal;
în primii ani de plăți ipotecare va fi semnificativ mai mare decât în cazul în care sistemul de anuitate;
în primii 6-7 ani (până la plata este egală cu plata care ar trebui să facă pe același împrumut, dar sistemul de anuitate) a crescut riscul de întârziere, în cazul în care starea financiară a debitorului se deteriorează.

Dar noi ar trebui să menționăm că multe variante de băncile românești nu oferă, prin aplicarea mai favorabile pentru un sistem de plăți anuitate în 99% din cazuri. Doar o duzină de băncile din România pot găsi un credit ipotecar cu plăți diferențiate.

Pe care băncile emite ipotecare diferențiate plăți

Asta e aproape o listă completă a acestor bănci:

Gazprombank oferă mai multe programe ipotecare. Conform programului „Achiziția de locuințe terminat pe piața secundară“ rata dobânzii este stabilită între 10,5 și 14,5% (în funcție de moneda și dimensiunea de plată în jos), suma maximă - 45 de milioane de ruble, termenul de împrumut - până la 30 de ani, plata inițială - 15%. Alegerea poate fi de a utiliza sistemul sau anuităților diferențiate;
Surgutneftegazbank oferă, de asemenea, posibilitatea de a alege între două sisteme de rambursare ipotecare. Valoarea maximă a creditelor pentru achiziționarea de apartamente pe piața secundară - 8 milioane de ruble, rata dobânzii - 12 - 13%, credite pe termen - până la 30 de ani, plata inițială - de la 15%;
Bank România oferă un credit ipotecar cu plăți diferențiate doar pentru achiziționarea de locuințe în cadrul programului de construcție participative. Valoarea maximă a creditului - 20 de milioane de ruble, rata dobânzii - 16.5-20%, credite pe termen - până la 20 de ani, plata inițială - de la 20%;
Nordea Bank este gata să dea un credit ipotecar de până la 1 milion € (sau echivalentul în ruble sau dolari) sub 6,5-13,25%, timp de până la 20 de ani, plata inițială - 10%.

Găsiți o bancă care oferă debitorilor posibilitatea de a rambursa ipotecare diferențiate plățile, poate fi extrem de dificil. Motivul este simplu - banca este mai profitabil la început pentru a obține cel mai mare interes, și apoi - corpul împrumutului, după caz de pensionare anticipată (ca într-o situație financiară stabilă a oricărui debitor este încercarea de a plăti ipoteca înainte de termen) debitorului mult mai puțin salva pe plățile de dobânzi, dar în orice caz, ar trebui să plătească principalul o parte a creditului - de la această obligație de rambursare anticipată său nu eliberează.

În orice caz, alegerea optimă a sistemului de plăți pe ipotecare depinde de fiecare caz în parte. Prin urmare, pentru a evalua propunerile care ar putea fi bănci diferite, cu toate că, în general, schema de plată diferențiată este mai favorabilă debitorului ca urmare a reducerii treptate a plăților și a economiilor în caz de rambursare anticipată.