Vânzarea și leaseback de bunuri imobiliare comerciale

În ciuda naturii sale ciclice, operațiunile de vânzare și leaseback sunt foarte populare pe piața imobiliară, precum și responsabil, pe de o parte, interesele în ceea ce privește proprietatea marilor corporații, cât și pe celelalte - interese foarte diferite ale investitorilor. Simplitatea conceptuală a acestui instrument nu îl împiedică cu condiția ca utilizarea competentă în condiții adecvate pentru a fi în același timp extrem de eficient.

Esența tranzacției este vânzarea de proprietar ocupat investitor imobiliar pentru a le, în ciuda faptului că proprietarul continuă să vândă proprietatea ca un chiriaș. Clădirea poate fi de orice tip - de birou, de vânzare cu amănuntul, depozit, industriale si chiar rezidentiale, dar afacerea în sine - să aibă practic orice scară.

Pentru cele mai multe companii, proprietate nu este o afacere de bază, și ei nu pot sau nu doresc să-l acorde atenția cuvenită. Proprietatea de vânzări simplifică foarte mult situația companiei și permite gestionarea să se concentreze pe activitatea lor de bază. Vânzătorul / locatarului atras de a gestiona imobiliare au ocupat un manager terț care, de regulă, este mai eficient, mai ieftin și mai bine.

Beneficii pentru bilanț. Proprietatea este de obicei finanțată prin credite ipotecare și titluri de creanță similare recunoscute în bilanț ca datorie. Deoarece imobiliar este activ relativ nelichidă, și de multe ori include furnizarea de datorii substanțiale, vânzarea și leaseback îmbunătățește „atractivitate“ a bilanțului companiei de a ridica ratingul de credit. Finanțare. Astfel, leaseback reprezintă un mijloc de finanțare în afara bilanțului. Cash primit de la vânzarea de bunuri imobiliare, dar, în același timp, spre deosebire de alte metode de creștere a capitalului, îmbunătățirea bilanțul general și compania de rating. Având în vedere următoarele niveluri de leaseback rentabilitatea este suficient formă rentabilă de finanțare.

Fluxul de numerar. Pe piețele dezvoltate, rentabilitatea de bunuri imobiliare este de aproximativ 5-6%. Acest lucru înseamnă că chiria este de aproximativ 5% din valoarea de capital a clădirii. Cu toate acestea, costul unui credit ipotecar sunt de multe ori mult mai mari. De asemenea, este necesar să se ia în considerare amortizarea împrumutului. leaseback de vânzare pentru a reduce costul total al contractului de închiriere pentru vânzător / locatar, chiar dacă nivelul datoriei este de până la 70% din valoarea proprietății. Aproximativ același raport există astăzi la Moscova.
Impozitare. În multe țări în calculul venitului impozabil suma tuturor plăților de leasing chiriaș deduse din venitul impozabil, în timp ce pentru proprietar, taxa proprietarului nu se percepe numai asupra cuantumului dobânzii de plătit de către acestea pe ipotecare, iar corpul a creditului este inclusă în baza de impozitare. Astfel, deși costul total de proprietate și valoarea de impozitare mai mică este de multe ori mai mare. Prin urmare, veniturile totale au crescut pe ambele părți.

Beneficii pentru investitori

Investitorii astfel de operațiuni, de asemenea, aduce beneficii semnificative. În primul rând - este un venit stabil, garantat. clasa de investiții imobiliare pe piețele dezvoltate este de obicei livrate în leasing pe termen lung, de obicei, cu o rată fixă, regulată în creștere chirie; chiriaș asociat obligațiilor contractuale puternice pentru a oferi un risc scăzut și un venit stabil, garantat.

Creșterea valorii capitalului. Costul de bază de capital a clădirii, mai ales dacă te uiți pe termen mediu și lung, sub rezerva un trend ascendent puternic.

Structura plăților de leasing. Pentru a obține beneficii maxime pentru plățile de leasing client poate fi structurată în funcție de condițiile de piață, obiectivele inițiale și criteriile de investiții ale cumpărătorului. În contextul pieței volatile (instabilă) sau, în cazul dorinței investitorilor de a evita riscul se poate aplica rata de închiriere net, la care chiriașul plătește cheltuielile de exploatare la cost, protejând astfel cumpărătorul din modificările în valoarea cheltuielilor de exploatare, modificări ale regimului fiscal, și așa mai departe. D. Și Dimpotrivă, cu o piață stabilă, sau în cazul unui investitor care deține o mare experiență de management de proprietate poate fi utilizată rata de închiriere, inclusiv costurile de tranzacție. Acest lucru vă permite să crească și să se stabilizeze câștigurile și fluxul de numerar, și permite cumpărătorului să utilizeze diferitele opțiuni pentru a îmbunătăți eficiența de utilizare a veniturilor de închiriere.

Securitizarea. În cazul în care chiriașul este obligațiile contractuale asociate fiabile și durabile, cumpărătorul devine posibilitatea de a securitizarea venituri de închiriere, de ex., E. Pentru a elibera garanția furnizată pe baza fluxurilor de numerar primite de la chiriaș.

Operațiunile de mai sus arată o flexibilitate considerabilă în vânzări și leaseback, iar acest lucru se aplică nu numai în sectorul de birouri.

Având în vedere beneficiile potențiale ale unor astfel de tranzacții este destul de ciudat că, în astfel de operațiuni Moscova - o raritate.
Poate cauza este medii culturale. În perioada post-sovietică companiile românești tind să fie faptul că proprietarii de imobiliare. Nepopularitatea acestor oferte de la Moscova poate fi explicată și prin „imaturitate“ a pieței, lipsa de stabilitate și ratele scăzute de capitalizare, tipice unei piețe mature. Acest fapt reduce atractivitatea tranzacțiilor financiare pentru vânzător / locatarului pentru a crește riscul și, ca o consecință, bate apetitul de cumpărători potențiali / proprietari. Dar noi investitori vin în ciuda pe piață,
piața se dezvoltă și dezvoltarea rapidă a business-ul românesc va conduce în mod inevitabil la faptul că astfel de tranzacții va ocupa o poziție puternică pe piața de imobiliare din Moscova. Iar atunci când astfel de tranzacții vor fi familiare, dar partea participanților va fi de competența și de înțelegere, va fi posibil să spunem că piața este cu adevărat copt.