Toate contractul de închiriere spații

dreapta

Contractul de închiriere a spațiilor de bază non-rezidențiale este reglementată de dispozițiile generale ale Codului civil al contractului de închiriere - alineatele 1 și 4 din capitolul 34. Conform acestui contract, una acordă parte la cealaltă cameră pentru o taxă pentru utilizarea temporară. Principalele condiții fac obiectul tranzacției, valoarea chiriei și utilizarea pe termen de închiriere a proprietății.

Atunci când un contract este de dorit să se descrie în detaliu camera transmise, astfel încât să poată fi identificate:

În cazul în care termenii contractului se determină ca locatarul a fost în utilizarea camerei până la înregistrarea de stat, plățile de leasing sunt luate în considerare în scopuri fiscale de la primirea clădirii pentru utilizare.

Starea proprietății transferate trebuie să respecte termenii contractului și a scopului său (art. 611 GKRumyniya), în cameră ar trebui să fie toate accesoriile necesare. Toate documentele locatarului (jurnalul și așa mai departe. N.) Prezentat pentru utilizarea camerei. Tratat, aceste reguli pot fi modificate.

Forma de contract de închiriere

După cum știți, închirierea de spații non-rezidențiale este în scris. În cazul în care părțile au decis să fie de acord verbal, tranzacția va fi nule (art. 651 GKRumyniya). În acest caz, un contract de închiriere a spațiilor non-rezidențiale încheiat pentru un an sau mai mult trebuie să fie înregistrate Rosreestra.

Stabilit practică oferă răspunsuri la întrebări controversate cu privire la înregistrare:

Nu este nevoie să se înregistreze un contract pentru o perioadă mai mică de un an, având clauza de recurs se extinde acțiunea la relațiile dintre părți care apare înainte de încheierea acestuia (în cazul în care termenul a relației de un an sau mai mult);
nu se poate înregistra contractul prelungit pentru un alt termen în aceleași condiții (paragraful 2 al articolului 621 GKRumyniya ..);
În cazul în care un contract de închiriere a spațiilor non-rezidențiale este supus înregistrării de stat, atunci toate acordurile suplimentare trebuie de asemenea să se înregistreze (schimbarea duratei contractului de leasing, valoarea chiriei, cesiune de drepturi, subinchiriere) (alin. 1, art. 452 GKRumyniya).

În cazul în care părțile au ajuns la un acord în scris cu privire la toate condițiile materiale ale contractului de închiriere, care este supus înregistrării de stat, dar nu l-au înregistrat, nici unul dintre ei nu se poate schimba în mod arbitrar a contractului sau a renunța la obligații, inclusiv să plătească o penalizare (Art. 310 GKRumyniya). Un contract este încheiat.

Prețul contractului

Preț - o condiție esențială a spațiilor de leasing. Mărimea chiriei sau metoda de determinare a acestuia ar trebui să fie în mod clar. Absența condițiilor de discuții cu privire la prețuri care nu a încheiat un acord (alin. 1, art. 654 GKRumyniya). Acest lucru nu este, prin aplicarea articolului 654 din Codul civil, pentru a determina prețul chiriei în sumă care se aplică în mod normal în condiții comparabile.

Chiriile nu sunt plătite în mod necesar în numerar. Părțile pot alege tipul plății de la alineatul 2 al articolului 614 din Codul civil.

fixă valoare monetară periodic sau la un moment dat;
stabilit ponderea veniturilor sau a produselor derivate din utilizarea bunului;
furnizarea anumitor servicii către chiriaș;
Se transferă locatorului anumite lucruri în proprietate sau chirie;
de stabilire pe chiriaș a cauzat contractul pentru a îmbunătăți costul bunului.

În cazul în care părțile stabilesc că chiria va fi acordat locatarului către locator de orice serviciu, altele decât cele de tipul de servicii și frecvența furnizării lor în contract, este necesar să se precizeze valoarea lor. Ar trebui să fie, de asemenea, pentru a calcula valoarea TVA-ului.

Schimbarea cuantumului chiriei

Paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil vă permite să modificați dimensiunea contractul de închiriere a părților ori de câte ori este nevoie, chiar și în cazul în care indicarea posibilității unei astfel de modificări în contractul de închiriere nr.

Acordul este acceptabil să includă o condiție care permite proprietarului să schimbe chiria unilateral (Art. 310 GKRumyniya). Dacă o astfel de partea dreapta a locatorul nu este stipulat, modificarea prețurilor este permisă numai cu acordul reciproc.

Costurile de acorduri neînregistrate nu pot fi luate în considerare în scopuri fiscale, aceasta nu îndeplinește condițiile prevăzute la articolul 252 din Codul fiscal.

Locatarul va fi obligat să îndeplinească condiția creșterii chiriei în cazul inflației, în cazul în care contractul va fi indicat:

proprietarul are dreptul de a modifica unilateral chiria;
chiria este considerată a fi modificate (pot suferi modificari) de la primirea notificării de către locatar (sau un alt timp specificat și forma condiție modificărilor).

În cazul în care contractul este scris, că chiria poate fi schimbată de către locator sau la cererea acesteia, locatarul poate nu sunt de acord cu această schimbare, iar proprietarul poate solicita instanței de executare a acestei condiții.

Chiriile poate fi redusă după cum sa convenit de părți, și legea. Astfel, chiriașul are dreptul de a solicita o reducere a chiriei, indiferent de ce ordine se schimbă avute în vedere de acordul în cazul în care, datorită unor circumstanțe dincolo de condițiile sale de control pentru a utiliza spațiile prevăzute de contract, sa deteriorat semnificativ (p. 4 din art. 614 din Codul civil).

În cazul în care părțile nu au discutat despre posibilitatea unei schimbări unilaterale a cuantumului chiriei, oricare dintre ele are dreptul de a merge în instanță pentru motivele prevăzute de lege sau contract.

În plus, legea permite să negocieze o interdicție totală privind modificarea chiriei.

arendă

Termenul de leasing este convenit în contract. În cazul în care nu este specificat, fiecare parte poate, în orice moment, să retragă din contract. Trebuie doar să notifice celeilalte părți trei luni (Sec. 2, art. 610 GKRumyniya). Această rată poate fi ajustată în conformitate cu interesele părților, de exemplu, o altă perioadă de timp pentru a preveni rezilierea contractului.

În cazul în care locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului, în lipsa unei obiecții prin acordul locatorului se reînnoiește în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (Sec. 2, art. 621 din Codul civil). Ie contract pe durată determinată devine nedeterminată, precum și orice reînnoire a acestuia este opțională.

Încetarea contractului de închiriere pe durată determinată

Termen leasing până la sfârșitul mandatului lor poate fi reziliat de comun acord, în mod unilateral sau prin ordin judecătoresc. Legea stabilește circumstanțele în care părțile pot solicita instanței de reziliere a contractului. Înainte de a depune o cerere, o parte trebuie să trimită o scrisoare către partenerul contractual cu o propunere de a rezilia contractul de închiriere (Sec. 2, art. 452 GKRumyniya), în caz contrar, instanța va lăsa cererea fără considerație (art. 148 din APC).

locatarul încalcă în mod substanțial sau în mod repetat condițiile de utilizare a proprietății sau de a folosi în alte scopuri;
chiriaș degradează în mod semnificativ calitatea proprietății;
repetate sărind peste data scadenței;
locatarul nu face reparații majore ale proprietății în termenii contractului de arendă, în cazul în care producția de reparații majore este responsabilitatea chiriaș;
alte cazuri prevăzute în contract, cum ar fi o singură dată din cauza trece, eșecul de a efectua întreținerea de rutină. Limita de datorii acord poate fi stabilit, după care proprietarul poate solicita instanței. Dar acordul poate specifica sunt cazuri care nu implică o încălcare a chiriasul obligațiilor sale.

Nu este nevoie să plătească taxa de stat pentru înregistrarea de reziliere a contractului unilateral (cop. 8.2 alin. 3, Art. 333.35 NKRumyniya).

Înainte de a merge la tribunal, proprietarul trebuie să trimită chiriaș un avertisment scris despre necesitatea de a efectua o obligație într-un termen rezonabil, a propus termenul limită.

Pe chiriaș cere instanței reziliază contractul de închiriere în următoarele cazuri:

proprietarul nu oferă nici premise împiedică utilizarea acesteia (art. 620 din Codul civil). În cazul în care proprietarul nu a furnizat locatar Închiriat sediul sau într-un termen rezonabil specificat, locatarul are dreptul să ceară de la el proprietate, în conformitate cu articolul 398 din Codul civil și să ceară despăgubiri pentru daunele cauzate de performanță întârziată. La rezilierea contractului poate pretinde daune-interese;
Dacă accesoriile și documentele necesare nu au fost trimise, și fără a le locatarul nu poate folosi proprietatea sau în mare parte lipsită de acea care avea dreptul să se aștepte în temeiul contractului. Locatarul are, de asemenea, dreptul de a pretinde daune-interese (alin. 2, art. 611 GKRumyniya). Astfel de acțiuni sunt fezabile, în cazul în care proprietarul nu a executat o cerere scrisă pentru a transfera bunuri și documente;
transferat la sediul are defecte semnificative, care anterior nu au fost stipulate în contract, chiriașul dintre ei nu au știut și nu au putut fi găsite în timpul transferului de proprietate (art. 620 din Codul civil). În loc de încheiere a contractului, puteți solicita eliminarea gratuită a deficiențelor de proprietate, o reducere proporțională a chiriei sau compensarea pentru cheltuielile sale pentru eliminarea deficiențelor de proprietate. În plus, prin eliminarea defectelor pe propria cheltuială, locatarul poate reține valoarea costurilor plăților de leasing (paragraful 1 al articolului 612 din Codul civil ..);
proprietarul nu este responsabilitatea de a fi o revizuire majoră (art. 620 din Codul civil) fac. Posibil recupera daune-interese. Chiriașul poate opta pentru a efectua revizie, prevăzută de contract sau cauzate de necesitate urgentă și de a recupera de la costul de reparații proprietar sau să-l compenseze în chirie sau poate cere o reducere corespunzătoare a chiriei (articolul 616 GKRumyniya.);
spațiu din cauza unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, era într-o stare adecvată pentru utilizare (articolul 620 din Codul civil.);
proprietarul nu a avertizat chiriaș drepturilor de proprietate ale terților (servituți, ipoteca, etc.). La rezilierea contractului chiriașul poate pretinde daune-interese. Dar, uneori, mai profitabil să ceară o reducere a chiriei (articolul 613 GKRumyniya.);
chiriașul nu este predat documente si accesorii la camera (Sec. 2, art. 611 din Codul civil). Un chiriaș fără ele nu se poate folosi de proprietate, în conformitate cu scopul sau în mare parte lipsită de acea care avea dreptul să se aștepte în temeiul contractului. Înainte de a anula contractul ar trebui să solicite proprietarul pentru a furniza bunurile și documentele necesare. În caz de reziliere a contractului, locatarul poate recupera daunele de la proprietar;
în alte cazuri prevăzute în contract, chiar și în absența încălcării obligațiilor proprietar.

În calitate de chiriaș, iar proprietarul are dreptul de a cere anularea contractului, în cazul în care una dintre părți este în încălcare gravă a acordului, care a dus la cealaltă parte astfel de daune încât în mare măsură lipsit de ceea ce el are dreptul să se aștepte la încheierea contractului (Sec. 2, art. 450 din Codul civil).

În cazul în care chiriașul decide să utilizeze retragerea unilaterală, el va trebui să se întoarcă la camera până la încetarea contractului de închiriere specificat în contract sau a notificării. În timp ce proprietatea nu este returnat locatorului, locatarul va trebui să plătească facturile.

Anna Poletaeva. un avocat pentru revista „Contabilitate practică“

Dacă aveți o întrebare - posta aici >>

A se vedea, de asemenea, pe această temă:

contract cu durată nedeterminată trebuie să fie înregistrate pentru a se lua în considerare în scopuri fiscale?
(Articolul două declarații contradictorii cu privire la acest subiect).

contract cu durată nedeterminată trebuie să fie înregistrate pentru a se lua în considerare în scopuri fiscale? (Articolul două declarații contradictorii cu privire la acest subiect).