termenii contractului de închiriere contract de non-rezidențiale spațiilor

termeni semnificative ale structurilor de leasing, clădiri, clădiri nerezidențiale (partea 1)

Definirea termenilor esențiale ale contractului este un element important al oricărei tranzacții civile, și, desigur, contractul de închiriere a clădirilor și structurilor, spații non-rezidențiale. Aceasta este o problemă pe care părțile stau jos, la masa de negocieri, trebuie să ajungă la un acord și fără a căror permisiune este imposibil să se procedeze la acorduri formale executorii din punct de vedere a ajuns pe hârtie.

Obiectul contractului de închiriere

În practică destul de des trebuie să se ocupe de dispute ca urmare a soluționării care instanțele de arbitraj ajuns la concluzia că, în contractul de închiriere nu este definit obiectul contractului de leasing, referindu-se la alin. 1, art. 432 și p. 3 linguri. 607 din Codul civil.

Art. 432. Principalele prevederi ale contractului

1 Un contract este încheiat, în cazul în care părțile, în forma cerută, a ajuns la un acord cu privire la toate clauzele esențiale ale contractului.

Sunt condiții esențiale ale subiectului, condițiile care sunt menționate în lege sau alte acte juridice ca esențiale sau necesare pentru contractele de acest tip, precum și toate condițiile privind care, la cererea uneia dintre părți trebuie să fie ajuns la un acord.

1. Pentru parcele Închiriați și alte obiecte naturale separate, întreprinderi și alte complexe de proprietate, clădiri, structuri, echipamente, vehicule și alte lucruri care nu își pierd proprietățile lor naturale, în procesul de utilizare a acestora (articolele neconsumabile) pot fi transferate.

Legea poate stabili tipurile de proprietate, livrarea de care chiria nu este permisă sau restricționate.

2. Legea poate stabili arendă special a terenurilor și a altor obiecte naturale separate.

Date 3. Contractul de închiriere trebuie să fie specificate cu siguranta permițând configurarea proprietatea care urmează să fie transferate către chiriaș ca un obiect de leasing. În absența acestor date în contract o condiție a unui obiect care urmează să fie închiriate, nu este considerată convenită de părți, iar contractul respectiv nu este considerat a fi încheiat.

După cum puteți vedea, paragraful 3 al articolului 607 GKRumyniyane conține instrucțiuni precise și clare, ce sunt necesare date pentru a stabili definitiv proprietatea care urmează să fie transferate către chiriaș ca un obiect de leasing. Astfel, așa cum ar putea părea la prima vedere, se creează posibilitatea recunoașterii arbitrare care nu a încheiat contractul.

Vedem că pe informațiile obiectului de leasing transferat la contractul de închiriere a certificatului de proprietate. În acest caz, cu toate acestea, potrivit instanței de recurs instanță, nu specifica suprafața totală a casei, numărul de etaje, amplasarea spațiilor închiriate, precum și alte date pentru a stabili în mod clar care parte a casei este închiriată.

argumentul reclamantei cu privire la ceea ce a fost prezentat ulterior autorității de înregistrare și explicaŃia planul de etaj al casei, a fost respinsă.

Și mai departe: paragraful 3 al articolului. 607 GKRumyniyatrebuet datelor cu siguranță permițând configurarea obiectului de leasing conținute în contractul de închiriere. În caz de litigiu, părțile la contractul de închiriere nu și-a exprimat în mod clar voința lor cu privire la ceea ce anumite zone ale casei sunt transferate de către locator și locatar - sunt acceptate. În acest caz, lipsa de informații despre obiectul în contractul de închiriere nu poate fi completat prezentarea ulterioară de către chiriaș documentele ITO.

KSRumyniyaukazal că autoritățile de aplicare a legii, inclusiv instanța de arbitraj, atunci când se analizează legalitatea refuzului înregistrării de stat a drepturilor de închiriere, prin aplicarea alineatului 3 al articolului 607 din Codul civil al România, cerințele legate de articolul 26 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea „(denumită în continuare Legea cu privire la înregistrare), și nu poate determina în mod arbitrar care datele privind spațiile închiriate sunt necesare pentru proprietatea care urmează să fie transferate către chiriaș ca un obiect de leasing.

1. Înregistrarea de stat a închirierea bunurilor imobiliare deținute de înregistrarea de stat a contractului de închiriere a bunului imobil.

O declarație cu privire la înregistrarea de stat a contract de leasing imobiliar se poate aplica una dintre părțile la acordul de închiriere de bunuri imobile.

2. În cazul în care chiria va ateriza (zona de sub suprafață), sau a unei părți a acesteia, contractul de închiriere prezentat pentru înregistrarea de stat a drepturilor aferente planului cadastral al parcelei indicând o parte din ea închiriate.

3. În cazul în care chiria închiriate de construcție, structura, sediul sau o parte a acestora în incinta, la contract de închiriere de bunuri imobiliare depuse pentru înregistrarea de stat a drepturilor aferente planurilor de etaj de clădiri, care sunt desemnate în spații închiriate cu indicarea mărimii din suprafata inchiriabila. contract de închiriere sau o parte a camerei este înregistrată ca o grevare a drepturilor locatorului camera respectivă (parte a camerei).

Astfel, FAS MO trecut dincolo de n. 3 al articolului 607 GKRumyniyai Articolul 26 din Legea privind înregistrarea, care necesită îndrumare în obiectul din suprafața totală a contractului a casei, care sunt închiriate spații, numărul de etaje, amplasarea spațiilor închiriate și a specificității lor, precum și alte date, permite definirea pentru a determina care o parte a casei este închiriată.

Care sunt detaliile despre proprietate, care permite cu siguranță stabilit bunul imobil care urmează să fie transferate către locatar ca obiectul contractului de leasing, precum și acele documente din care provin aceste date?

În primul rând, datele indicate în certificatul de proprietate, și anume: numele, zona, de locație. De exemplu: „Building - depozit, o extensie la facilitatea de depozit pentru producția de bitum și amestecuri uscate, cu un etaj, o suprafață totală de 1294 mp INV N 1800 lit. A, A, și obiectul N2 dispuse there- .. ceva. " Caracteristici suplimentare ale construcției clădirii pot fi colectate din pașaportul tehnic al clădirii atunci când facilitățile necesare.

În ceea ce privește sediul (ale camerei), este de dorit să se precizeze locația, împreună cu suprafața totală a tuturor cazare și fiecare dintre ele în mod individual în conformitate cu fișa de date pe clădire.

În al doilea rând, datele stabilite de Legea de înregistrare, n. 3, v. 26, care impune aplicarea contractului de planuri de etaj de clădiri, structuri, spații, care sunt desemnate în spații închiriate cu indicarea mărimii suprafeței închiriate. Nu interveni, și explicația de aplicare.

În cazul în care o astfel de documentație nu este prezent, atunci este recomandabil să se aplice contractul de o descriere tehnică a contractului de închiriere obiect, compus părțile la tranzacție, în orice formă. Principala problemă care trebuie rezolvată în același timp - pentru a evita un litigiu cu privire la starea obiectului de leasing, în cazul unei schimbări de statut.

Deci, ceea ce este de dorit să se precizeze în clădirile supuse leasing, structuri, sedii și ce documente să se atașeze?

Așa cum sa stabilit de instanța de judecată într-un caz între pârât a semnat contractul în litigiu 125.4 de metri pătrați în incinta non-rezidențiale. m. În această hotărâre a întemeiat pe faptul că respectivul contract este încheiat (v. v. 432, 607 România Codul civil), din cauza spațiilor de locuit incertitudine, ca suprafata lor totala de 368,8 mp. m.

Din păcate, textul rezoluției nu este clar faptul că părțile au convenit în contract. Putem presupune câteva opțiuni:

- cel mai usor - la contract nu este atașat planul de etaj sau în planul anexat nu este desemnat (nu alocat) spațiu de dimensiunea de 125.4 metri pătrați;

- Există mai multe camere, suma care este de 125,4 m;

- Există un premise de bază non-rezidențiale numit zona, dar există încă aceeași cameră;

- Nu există facilități pentru astfel de zonă, care este mărginită pe pereți plane, și, prin urmare, părțile au avut în vedere de camera, nici o modalitate de a se limita la planul, și anume camera, selectat în mod condiționat de comun acord al părților și nu are limite cu privire la planul de podea, elaborat de organismul de inventar tehnic.

Care dintre aceste opțiuni înseamnă instanța, referindu-se la premisa de incertitudine rămâne în adâncimile arhiva instanței de arbitraj, dar decizia instanței ridică întrebări cu privire la dezvoltarea viitoare a curtilor de arbitraj de abordări pentru interpretarea noțiunii de „premise de certitudine.“ La urma urmei, în cazul în care părțile au decis să identifice sediile zonei, care este o condiție necesară pentru chirie contractul imobiliar, atunci el trebuie să aibă limite incontestabile definite de inventar tehnic al organismului, care este, peretele marcat pe plan. Și, prin urmare, absența pereților poate fi văzută ca incertitudinea a obiectului de închiriere. Și dacă aveți dubii poate fi ridicat o astfel de obiect de leasing ca „parte a camerei,“ în cazul în care această parte nu are limite (pereți), anumite proiectare tehnică sau anumite părți condiționate pe planul de nivel. Alături de această lege cu privire la înregistrarea numelor „ale camerei,“ obiectul contractului de leasing (n. 3, art. 26).

Situația este complicată și mai mult atunci când aveți nevoie pentru a trece construirea unui depozit. nu au pereți interiori, cu piese. În ceea ce necesitatea de a acționa, având în vedere faptul că camera de depozitare poate fi destul de mare (de exemplu, mai mult de cinci metri) și părțile vopsite ale limitelor convenționale ale spațiilor pot da naștere la dispute între chiriași? În practică, se confruntă cu metri cubi de închiriere, adică, aerul, care sunt instalate rack-uri, care, la rândul său, este plasat de locatar. Este posibil să vorbim despre un anumit obiect al contractului de închiriere într-o astfel de situație? Bineînțeles că nu.

Care este soluția? Este necesar să se înlocuiască proprietatea de închiriere în orice alt tratat. De exemplu, contractul de depozitare sau contractul de închiriere de echipamente, și anume închirierea de rafturi, care ar trebui să plaseze proprietatea chiriașilor. Se pare că, în astfel de cazuri, este necesar să închirieze echipamente de stocare, pentru a evita disputele. Această abordare poate fi utilizată pentru centrele expoziționale.

Sunt camera (parte a camerei) și, în consecință, obiectul contractului de închiriere a clădirii, cum ar fi scări, hol, vestibul, acoperiș, de perete? Este posibil să închirieze o parte a scării pentru instalarea mașinii pentru băuturi?

Acoperișul este un element structural al clădirii și nu este un obiect independent de proprietate care ar putea fi predate separat de clădire. Prin urmare, acoperișul nu poate face obiectul leasing.

Urmând logica PVAc, clădirea poate fi împărțită în zone, care fac obiectul unei proprietăți separat, iar elementele structurale ale clădirii, care nu sunt. În consecință, acoperișul, pereții, scările, holurile și alte elemente structurale ale clădirii, numite în explicaŃia, nu pot fi transferate separat de închirierea spațiilor sau a clădirii (clădirea). Se pare că este imposibil să se predea o parte din casa scării în chirie sub mașină pentru băuturi. O astfel de relație nu va fi considerată de către instanțele de arbitraj ca un contract de leasing.

Și cum să se califice aceste relații?

În aceeași scrisoare, punctul informații N 66 citire:

Astfel, obiectul contractului, care reglementează relațiile dintre vânzarea automată a băuturilor în casa scării clădirii, nu va face parte din scara, contractul de închiriere și acordarea de servicii din părțile interesate posibil, pe o bază comercială pentru a plasa aparatul pentru băuturi pe o scară, care aparțin furnizorului de servicii al clădirii.

În practică este adesea închiriat spații cu o suprafață nu îndeplinește pașaportul tehnic ITO.

Care sunt consecințele în cazul în care chiriașul constată că plătește pentru yarzii în plus?

Părțile au intrat într-o subînchiriere a spațiilor non-rezidențiale 18,6 mp. m. După rezilierea contractului locatarului, a devenit cunoscut faptul că zona anterior le subarendovannogo spațiu este de 16,1 metri pătrați. m.

Chiriaș a cerut Curtea de Arbitraj din Moscova, cu o creanță împotriva locatorului pentru recuperarea principalului și a dobânzii pentru utilizarea banilor imprumutati, invocând faptul că pe subînchirierea spațiilor non-rezidențiale la chiriaș a fost în utilizarea camerei sunt mai mici decât cele specificate în contract, în prin urmare, suma plătită în exces a plăților de leasing se restituie cu interes.

Procesul a negat pe motiv de lipsa dovezii dreptului de a da în judecată, deoarece chiria nu a fost făcută în funcție de metri patrati de spații non-rezidențiale, predat subinchiriere.

Această concluzie este făcută de către populație în temeiul instanță la alineatul 3 al articolului 654 din Codul civil:

„În cazul în care plata pentru chirie a clădirii sau a structurii este stabilit în contract pe unitatea de suprafață a unei clădiri (construcții), un indicator al dimensiunii sale, chiria este determinată pe baza sumei efective transferate locatarului clădirii sau structurii.“

Prin urmare, atunci când părțile contractuale furnizează următoarea condiție: „Un metru pătrat de spații non-rezidențiale de leasing de plată pe an este atât de multe ruble“, chiriașul are dreptul de a recupera costul diferenței de spațiu și interesul pentru utilizarea banilor imprumutati, deoarece mărimea chiriei depindă de metri patrati spațiilor închiriate non-rezidențiale.

Se poate concluziona din aceasta că locatorul nu este de dorit să se prevadă condiția specificată în contract.