Problema cumpărătorilor bona fide a poziției proprietate așteptată a Forțelor Armate

Este demn de remarcat faptul că problema retragerii autorităților de stat organismelor de apartamente achiziționate de către cetățeni pe piața secundară de locuințe a existat de mai mulți ani. Unul dintre principalele motive pentru apariția acesteia este privatizarea ilegală sau alte înstrăinare a apartamentelor pe baza unor documente falsificate și revânzarea ulterioară a acestora. Atunci când autoritățile statului să învețe de fraudă, apoi rândul său, la instanțele de judecată cu costume pentru recuperarea spațiilor de posesie ilegală (art. 301 GKRumyniya). În acest transponder, de obicei, al doilea sau al treilea proprietar al apartamentului, și nici măcar nu știe că mult timp în urmă a fost privatizat ilegal (numit „bona fide cumpărător“).

Situația este complicată de faptul că instanțele generale nu au dezvoltat o practică uniformă în astfel de cazuri. Punctul de dispută este arta. 302 din Codul civil. care vă permite să se retragă proprietatea de la un cumpărător de bună credință numai în cazul în care au fost înstrăinate împotriva voinței proprietarului. Aici și există o controversă majoră. Pe de o parte, privatizarea are loc prin furnizarea documentelor falsificate atacator - adică, prin comiterea fraudei. Cu toate acestea, pe de altă parte - contractul privind privatizarea semnelor unei agenții de stat, care este, exprimă voința cu privire la înstrăinarea proprietății. În viitor, astfel de tranzacții și transferul de proprietate asupra lor, de asemenea, trece cu succes de înregistrare în Rosreestra. În acest sens, avocații au arătat cu mult timp nevoia urgentă de clarificare a acestei probleme VSRumyniyapo.

În conformitate cu cumpărătorul de bună credință în art. 302 Persoana GKRumyniyaponimaetsya care a dobândit proprietatea pentru valoarea de la o altă persoană, care nu a avut nici un drept să-l înstrăineze, dintre care dobânditorul nu au știut și nu ar trebui să știe.

Primele circumstanțe Președinția VSRumyniyaperechislil că instanțele trebuie să stabilească, în scopul de a înțelege dacă cumpărătorul cu bună-credință:

• faptul de eliminare a bunurilor din posesia proprietarului sau a unei persoane care deține, care a fost transferat în posesia proprietarului, în conformitate cu voința sau împotriva voinței lor;
• pedeapsă (gratuit) achiziționarea de bunuri;
• Eu știu dacă dobânditorul sau nu au știut și nu ar fi trebuit să știe că proprietatea a fost achiziționată de la o persoană care nu a avut nici un drept să-l înstrăineze.

De asemenea, Președinția VSRumyniyazatronul pune la îndoială faptul că reclamantul trebuie să dovedească (o autoritate de stat sau municipale) și pârâtul (dobânditorul apartamentului) la revizuirea litigiile relevante. Astfel, reclamantul trebuie să dovedească dreptul de proprietate sau a proprietății în litigiu și existența proprietății de la proprietar ilegal. În același timp, găsirea imobiliare în registrul de stat sau proprietate municipală, precum și faptul proprietății reclamantului în bilanț în sine nu este o dovadă de proprietate asupra bunului sau deținerii legale. Pârâtul trebuie să dovedească faptul că premisele le-au fost achiziționate la o tranzacție rambursabile, și în timp ce el nu a știut și nu ar fi trebuit să știe că persoana de la care a dobândit proprietatea, nu avea dreptul să-l înstrăineze.

Yelena Nakhimov, avocat AK № 16 „Bar Association Moscow City Nakhimov și Parteneri:

„Din cauza comentarii dispozițiile menționate rezultă că solicitantul este scutit de necesitatea de a dovedi în cedări de judecată în locuința sa împotriva voinței sale. Acest fapt, cu toate acestea, se presupune. Între timp, este probabil cea mai sensibilă problemă, ca și toate celelalte VSRumyniyaobstoyatelstva enumerate că reclamantul trebuie să dovedească, au un caracter obiectiv, și „pensionare involuntar“ - un factor subiectiv, pe baza evaluării judiciare.

În revizuirii VSRumyniyapodcherkivaet Președinției care imaginind un cumpărător de bună credință, instanțele ar trebui să ia în considerare nu numai existența unei înregistrări în Registrul de stat unificat privind dreptul de proprietate al vânzătorului. Este demn de a afla dacă un cetățean a exercitat o diligență rezonabilă în tranzacție, măsurile luate de el pentru a clarifica drepturile persoanelor alienantă apartament, și alte fapte care rezultă din circumstanțele particulare ale cazului. De exemplu, în cazul în care se stabilește în momentul dispoziție a grevat, inclusiv sechestrarea și dacă dobânditorul inspectarea spațiilor înainte de achiziționarea

Pe cumpărătorii fide poate Bona depune mărturie și să-l familiarizeze cu toate documentele de titlul de proprietate, precum și clarificarea temeiului juridic pentru vânzător de proprietate imobiliare. În acest caz, în cazul în care cumpărătorul a fost conștient de faptul că în momentul comiterii unei tranzacții plătite în ceea ce privește proprietatea în litigiu a avut pretenții ale unor terțe părți, iar în cazul în care aceste creanțe ulterior declarate legale, hotărârea constiincios nu va fi în stare să recunoască.

Zinnur Zinnyatullin, avocat din Moscova Bar „Knyazev și partenerii“:

„Într-adevăr, poziția navelor care lipsesc cu privire la protecția cumpărătorilor bona fide sondajului nu este sistemul de conținut, forțând cumpărătorul atunci când cumpără un apartament de a examina în detaliu toate documentele. - nu numai direct către vânzător, dar, de asemenea, documente vânzătorul vânzătorul dumneavoastră, și așa mai departe - rămâne în vigoare este surprinzător de ce. fiind un cetățean al statului de drept, atunci când cumpără o proprietate nu poate fi ghidată numai pe date Rosreestra ar părea logic. - pentru a obține un extras din Registrul de stat unificat, pentru a inspecta apartament și luate în considerare și această bază un cumpărător de bună credință. Din păcate, VSRumyniyapriderzhivaetsya poziție diferită. "

În cazul în care achizitorul recunoscut ca urmare a bunei-credințe, atunci, așa cum sa menționat mai sus, proprietatea poate fi invocată numai în cazul în care este retras de la proprietar împotriva voinței sale. Că instanțele ar trebui să ia în considerare în stabilirea circumstanțelor actuale, după cum a explicat Președinția VSRumyniyav controlul.

voința de proprietar la apartamentul alienare

Prezidiul VSRumyniyarassmatrivaet două situații principale.

Proprietatea este eliminat de la proprietar, ca urmare a acțiunilor unei persoane care nu avea dreptul să-l înstrăineze. Organismul autorizat nu a încheiat un acord cu privire la înstrăinarea apartamentului și nu a comis nici o acțiune în mod direct. De exemplu, titlul este înregistrat ca urmare a documentelor direct de înregistrare fictive Rosreestr sau anulat ulterior decizia instanței. Într-un astfel de caz, considerată a fi retrasă plat împotriva voinței proprietarului, și pot fi revendicate de posesie ilegală, inclusiv cumpărătorul bona fide.

Cu toate acestea, în această situație, se pune întrebarea cum de a avea un impact asupra soarta unei bona erori de achiziție fide sau acțiuni ilegale ale funcționarilor nu este proprietarul însuși, și alte agenții guvernamentale (Rosreestra de birou nave de registru), și birourile notariale. În primul rând, unele dintre ele trebuie să se asigure puritatea tranzacției și corectitudinea documentelor necesare - dar nu îndeplinesc întotdeauna această taxă. În al doilea rând, baza pentru privatizarea ilegală sau alte înstrăinarea de apartamente sunt adesea putere false de avocat, testamente, certificate de moștenire, certificatul de căsătorie, decizii judecătorești, care nu poate fi făcută fără participarea funcționarilor în cauză.

„Cu atât de multe organisme de reglementare, oferind puritatea din titlu, nici reclamantul și nici oricărei alte părți terțe - apartamentelor cumpărător - nu ar trebui să evalueze riscul de încetare a drepturilor de proprietate în legătură cu defecte care ar fi trebuit eliminate, ca parte a procedurilor, în special a introdus în acest scop. autorităţile nu au putut justifica omiterea următoarelor sancțiuni împotriva unui cumpărător de bună credință a bunului. <….> Curtea reamintește că erorile sau disfuncționalități ale organismelor publice ar trebui să servească în beneficiul părților interesate [în contextul cauzei CEDO - cumpărătorul apartamentului. - Ed], în special în absența altor interese concurente.. Cu alte cuvinte, riscul oricărei greșeală făcută de către o autoritate publică trebuie să revină statului și erorile nu trebuie reparate pe cheltuiala persoanei în cauză. "

Proprietatea este eliminat de la proprietar, ca urmare a propriilor sale acțiuni. De exemplu, o autoritate de stat sau municipale a semnat un acord de a transfera dreptul de proprietate asupra cetățenilor un apartament, care este, au comis acte de înstrăinare. Cu toate acestea, acordul a fost făcută pe baza unor documente false și nu este valabilă în condițiile legii. Cu toate acestea, după cum sa menționat de către Prezidiului forțelor armate RF, într-o astfel de situație, nulitatea tranzacției pentru eliminarea spațiilor care nu este în sine o dovadă de eliminare a bunurilor imobile împotriva voinței proprietarului.

De exemplu, proprietatea nu poate fi invocată de la un cumpărător de bună credință, în cazul în care se stabilește că organismul autorizat să verifice conformitatea documentelor depuse sunt valabile, dar nu a demonstrat due diligence. În acest caz, ei voința proprietarului proprietății exprimate în emiterea documentelor legale relevante, precum și înregistrarea contractului și dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu.

Practica unui număr de instanțe inferioare VSRumyniyai confirmă faptul că, în special, se constată faptul că verificarea documentelor este responsabilitatea agenției publice încheie contracte de privatizare. În plus, în funcție de poziția instanțelor, putem concluziona că, semnat și înregistrat în contractul Rosreestra privind înstrăinarea proprietății de sine este deja indicativ de exprimare a voinței proprietarului. Prezența defectelor va (fraudă, înșelăciune) în această situație, nu contează.

Cu toate acestea, există destul de o serie de cazuri în care instanțele inferioare de jurisdicție generală și-au exprimat poziția opusă: tranzacția este considerată comisă împotriva voinței titularului pentru simplul motiv că este invalid. În acest caz, faptul că contractul pentru înstrăinarea proprietății semnat un organism public care a autorizat de către proprietar (de stat), care nu sunt luate în considerare. Ca urmare, în apartamentul cumpărătorilor bona fide retrase.

Alexander Muzykantskiy, secretar adjunct al Camerei Publice a Federației Ruse:

„In multe parti ale practicii judiciare cu privire la problema cumpărătorilor bona fide de proprietate acolo, și unde este, ea poate fi rezolvată în majoritatea cazurilor, în favoarea locuitorilor instanțelor autorităților executive locale negat îndreptățire [Recuperarea bunurilor din posesia ilegală - Ed.]. Și. a negat foarte des cu referire la aceeași decizie a CEDO și decizia VSRumyniyai cu referire la o logică simplă: dacă ați semna un document cu privire la privatizare, ce spun acum că este ilegal „?.

Condiții de utilizare a răzbunării și recunoaștere a tranzacției invalid

Biroul VSRumyniyatakzhe delimitat de aplicare de bază art. 301-302 GKRumyniyai Art. 167-168 din Codul civil. Primele norme care reglementează recuperarea bunurilor din posesia ilegală (vindication revendicarea) necesită găsirea unui cumpărător de bună credință, va proprietarul tranzacției oneroase exproprierii și nu prevăd invalidarea. În timp ce acesta din urmă regulile presupun recunoașterea tranzacției invalid, fără a atrage consecințe juridice, precum și restituirea proprietății transferate, indiferent de bună-credință sau de rea-credință a părților.

În cazul în care pârâtul (cumpărător) nu este încheiat direct cu reclamantul (agenția de stat sau municipale), acordul privind transferul de proprietate, și a cumpărat această proprietate de la o altă persoană, în cadrul operațiunilor ulterioare, regulile art. 301-302 din Codul civil. Nu contează ce fel protecția dreptului lor la reclamantul a ales: o cerere pentru recuperarea spațiilor de posesie ilegală (articolele 301-302 GKRumyniya.) Sau invalidarea tranzacțiilor de înstrăinare a apartamentului (articolul GKRumyniya 167-168.), Sau aplicarea unor astfel de cerințe în același timp. În cazul în care se constată că un cumpărător conștiincios, elementul comandă în revendicarea. 167-168 GKRumyniyadolzhno fi negat.

Calcularea termenului de prescripție

Această poziție VSRumyniyaimeet esențială, așa cum este uneori instanțele de judecată, având în vedere cererile vindication cumpărătorilor bona fide, determină în mod greșit nu numai începutul termenului de prescripție, dar, de asemenea, timpul. În special, ghidat de prevederile statutului de limitări pentru protecția încălcării drepturilor de proprietate nu sunt legate de privarea de posesie - (. Articolul 304 GKRumyniya), așa-numitele revendicări negatornogo. Faptul că negatornogo pretinde statutul de limitări nu se aplică în general (art. 208 GKRumyniya).

Yelena Nakhimov, avocat AK № 16 „Bar Association Moscow City Nakhimov și Parteneri:

„Există un paradox :. Articolul 304 protecția proprietarilor GKRumyniyapredostavlyaet împotriva încălcărilor nu sunt legate de privarea de posesie (revendicarea negatoare), aceste cerințe nu sunt acoperite de statutul de limitări și, adesea, Departamentul de politica de locuințe și de locuințe și comunale Servicii ale orașului Moscova, cererile lor justifică și arta .. 301 din Codul civil. și art. 304 din Codul civil. este un paradox absolut este imposibil de a combina într-un singur proces Art. 304 GKRumyniyai Art. 301-302 din Codul civil. nu poți spune revendicările vindication nu se aplică termenele de prescripție atunci când primenyayuts .

Astfel, pe de o parte, sondajul oferă informații utile, care ar trebui să joace un rol pozitiv în rezolvarea problemei locuințelor de retragere din cumpărătorii bona fide. Cu toate acestea, unele dintre problemele actuale de protecție a drepturilor lor și să rămână nerezolvate. În plus, o parte din examinarea situației așa cum este perceput ambigui.

Nu uita că problema cumpărătorilor bona fide nu rezidă numai în domeniul de aplicare a legii, dar, de asemenea, în mod evident, în legătură cu componenta de corupție în agențiile guvernamentale și birouri notariale. O astfel de concluzie, în special, a ajuns la audierile organizate în vara în OPRumyniyapo acest subiect.

Nu este cel mai mic rol în rezolvarea acestei probleme joacă și voință politică de înalți funcționari, în special orașul Moscova, care nu este nimic de oprire pentru a ajusta subektaRumyniyav politica această parte a subiectului de poziții clare forțelor armate, Curtea Constituțională, CEDO privind inadmisibilitatea îndepărtării bunurilor cetățenilor datorate muncă imperfectă a organelor de stat.