oportunități de dezvoltare și a terenurilor integrate pentru investitori, economia și viața

Care sunt instrumentele juridice de dezvoltare urbană kodeksRumyniyadlya oferă investitorilor și dezvoltatori? Care sunt problemele legale pe care le pot întâlni atunci când intră în contracte privind dezvoltarea integrată a teritoriului, dezvoltarea teritoriului? Răspunsuri la aceste și alte întrebări - în materialul „PE“.

De ce legislator a început să se concentreze pe domeniul planificării urbane?

Nevoia de a reforma domeniul planificării urbane a fost berii pentru o lungă perioadă de timp. Există următoarele condiții care au dus la schimbări.

În primul rând, reducerea cantității de liber (nu grevat de drepturile unor terțe părți) a terenurilor publice disponibile pentru dezvoltarea comercială pe scară largă. Anterior, investitorul potențial este ușor de găsit în oraș, și nu departe de acesta printr-o suprafață semnificativă de teren liber de drepturile părților terțe. Astăzi, site-uri potrivite pentru dezvoltarea comercială pe scară largă, devine din ce în ce mai puțin.

În al doilea rând, chiria terenurilor publice pierdut caracteristici de investiții. În special, este vorba despre handicap de a modifica obiectivele sale de utilizare sau permise. Zece ani în urmă contractul de închiriere nu a fost mult diferit de proprietate asupra terenului. În ce fel? Persoanele juridice au dobândit mai degrabă calm dreptul de a închiria zone publice. În acest caz, în scopul utilizării lor ar putea fi revendicate fie: un loc de parcare, construcția centrului comercial, etc. De fapt, subiectul nu este în grabă pentru a construi site-ul. Chiriașul a așteptat o altă persoană interesată în construirea site-ului. Atunci când o astfel de persoană a apărut, el a fost acordat teren în subinchiriere, și regimul juridic al acesteia a fost transformat de un nou chiriaș. Nu a fost nici o problema cu schimbarea scopului terenului, sau la prelungirea duratei contractului de leasing. În plus, chiria nu a fost cea mai mare.

1) în cazul în care terenul este acordat unui cetățean sau persoană juridică în chirie fără licitație;

2) În cazul în care terenul oferit de cetățeanul la o licitație pentru grădinărit sau dacha agricole.

Activități pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor: conceptul general

În prezent, există patru forme de dezvoltare integrată și durabilă a teritoriului:

dezvoltarea intravilanului (articolul 46.1-46.3 Grk rus.);

dezvoltarea integrată (articolul 46.4 din RF Grk.);

dezvoltarea integrată a teritoriului la inițiativa de site-uri titularilor de drepturi (articolul 46.9 din RF Grk.);

dezvoltarea teritoriului integrat la inițiativa administrației publice locale (art. 46.10 Grk RF).

Dezvoltarea intravilanului

Domeniul de aplicare cea mai probabilă a aplicării în practică a acestei forme - regenerarea zonelor cu blocuri dărăpănate în lipsa unei șanse clare de retragere a terenurilor în scopuri municipale.

Dezvoltarea intravilanului este condiționată de disponibilitatea unor astfel de teritoriu:

de urgență și sub rezerva demolarea caselor;

Decizia privind dezvoltarea intravilanului este luată de decontare administrația locală sau districtul în cazul în care există regulamente de urbanism, precum și standardele regionale și locale de design urban.

Contractul privind dezvoltarea intravilanului este pe rezultatele licitației publice. Câștigătorul primește dreptul de a oferi teren, nu sunt împovărate cu drepturi de terțe părți, fără licitație (art. 8, art. 46.1, p. 9 h. 3 din Art. 46.2 Grk Federația Rusă, art. 39.5 din LC RF).

Provizioanele h. 3 linguri. 46.1 din Codul de urbanism stabilește condițiile de adoptare a soluțiilor construite pe dezvoltarea teritoriului în care există clădiri de apartamente, și nu se aplică în mod direct la proprietarii de terenuri în ceea ce privește problema retragerii lor obligatorii.

Care sunt principalele probleme apar în legătură cu funcționarea acestui mecanism?

Deși legea se concentrează pe complexitatea teritoriului, de multe ori, în practică, totul este diferit.

Imaginați-vă trimestru, a construit case dărăpănate. Vine investitor și să înțeleagă că întregul trimestru să-l soluționeze interesant - ar dura prea multi bani. Investitor interesat să participe la lucrările de un sfert - să se stabilească câteva case, și de a construi un bloc de apartamente. In jurul acestei case vor rămâne clădiri dărăpănate.

Formal, legislația de planificare urbană îi dă ocazia. Conform p. 1 lingura. 46.1 GrKRumyniyarazvitie efectuate în zonele construite de planificare limitele elementului de structură (trimestru, cartier) sau parte (părți). Astfel, în lege nu există nici o cerință ca proiectul ar trebui să acopere întregul trimestru. Ca urmare, în loc de practica normală a dezvoltării integrate a teritoriului implementat proiecte de puncte.

Există o altă problemă. Conform p. 3 linguri. 46.1 GrKRumyniyareshenie privind dezvoltarea intravilanului pot fi luate, dacă se află pe teritoriul:

1) clădiri de apartamente, sunt recunoscute în situația de urgență PravitelstvomRumyniyaporyadke prescrise și sub rezerva de demolare;

În plus față de aceste obiecte în zona intravilanului pentru care decizia de a se dezvolta, poate fi doar obiecte de infrastructură de inginerie pentru exploatarea excepțională a clădirilor de locuit. Între timp, în realitate, în teritoriu, de regulă, există alte proiecte de construcții de capital, cum ar fi grajduri. În practică, atunci când se decide cu privire la dezvoltarea teritoriului, acest fapt încercați să nu observați, dar punct de vedere tehnic există motive pentru a contesta decizia.

Acest formular nu este de multe ori profitabil pentru investitor. Ea poartă obligația de a reinstala rezidenților. În ciuda faptului că administrația locală este de multe ori nu este în măsură să calculeze cu exactitate mărimea plății în temeiul contractului privind dezvoltarea intravilanului.

dezvoltarea integrată

Dezvoltarea integrată a teritoriului (CAT), se efectuează în construcția de facilități de bază rezidențiale / nerezidențiale cu alocarea inițială a terenurilor publice. Mecanismul în acest caz, este după cum urmează. La licitația cu condiția ca terenul nu este grevat de drepturi de terțe părți. Câștigătorul licitației încheie un contract de CAT (p. 6 Art. 39.8 al LC RF). Participanții la licitație pentru dreptul de a semna contractul de închiriere a terenurilor pentru dezvoltarea integrată nu poate fi decât o persoană juridică (Sec. 2, Art. 46.4 Grk RF). Audierile publice în ceea ce privește proiectele de planificare și de topografie este necesară.

Cel mai important, terenul principal trebuie să fie liberă de drepturi ale terților. Ce înseamnă asta?

Există un teren mare de teren în oraș. Oraș vrea să construiască un cartier sau parc industrial, site-ul pus la licitatie. Câștigătorul licitației a semnat închirierea terenurilor și CTO se angajează să împartă matrice în parcele individuale de teren, facilități publice de infrastructură. Aprobat prin dezvoltarea programului a teritoriului, să impună sancțiuni pentru încălcări ale acestui program.

Acest proiect greenfield - mare teren gol fiind dezvoltat într-o manieră integrată.

Site-uri Cifra de afaceri la RZT și CAT

Atunci când vorbim despre dezvoltarea intravilanului (RZT), obiectul licitației - este dreptul de a încheia un acord RZT. Apoi, după ce a devenit parte la un astfel de acord, o entitate privată primește dreptul de utilizare a terenurilor în teritoriu.

CAT este o altă poveste. Mai întâi trebuie să câștige licitația pentru contractul de închiriere a contractului de teren publice.

Problema se pune, de asemenea, cu privire la ce obligații sunt transferate către noi chiriași? Legea a permis o situație foarte simplă în cazul în care drepturile și obligațiile tuturor părților. În practică, situația este diferită.

În general, trebuie să concluzionăm că GrKRumyniyane deplină în ceea ce privește, reflectând oportunitățile care există în practică.

Dezvoltarea integrată a inițiativei de francizor imobiliare

Acest formular este utilizat în construcția infrastructurii vneploschadnoy pe terenuri publice în detrimentul unuia sau mai multor proprietari de terenuri. Contractul privind dezvoltarea integrată a teritoriului. Care este parte, poate fi proprietari de terenuri sau arendașii de terenuri, proprietate publică. Până la sfârșitul perioadei de leasing trebuie să rămână cel puțin cinci ani. Pe partea autorităților încheie un contract de LSG.

Imaginați-vă o situație: subiectul este achiziționarea unui teren pentru construirea unui centru comercial, site-ul este situat în apropiere de autostrada. Că cumpărătorii pot apela la, aveți nevoie pentru a construi pasajul suprateran. Subiectul a întrebat avocatul cum să-l construiască? El nu vrea să acționeze ca dezvoltator - el vrea să construiască o autoritate locală, și a plătit. la inițiativa institutului integrat de dezvoltare imobiliara titularul dreptului permite alocate pentru finanțarea construcției pasajului suprateran. Care sunt alte beneficii? Proiectul este deschis pentru mai mulți proprietari de terenuri.

Una dintre condițiile pentru încheierea unei dezvoltări cuprinzătoare a teritoriului este adoptarea documentelor pentru planificarea teritoriului în legătură cu propria lor și liberă a drepturilor terților la terenurile publice (cap. 7-10 v. 46.9 Grk RF).

Integrat de dezvoltare a teritoriilor la inițiativa administrației locale

Acest formular este utilizat atunci când zona cu regenerare dărăpănată (reglementări inadecvate de urbanism) nelocative dărăpănată de locuințe joase necesare. Se caracterizează prin ample oportunități pentru achiziția de terenuri și furnizarea în continuare a acestuia pentru uz comercial.

1) pe care construcția de capital (cu excepția clădirilor de locuit), așa cum este prezentat în urgență PravitelstvomRumyniyaporyadke prescrise și sub rezerva de demolare;

3) specii care au permis utilizarea și (sau) utilizarea și caracteristicile permise pentru care sunt situate pe construcția de capital nu corespunde tipurilor de utilizare permisă a terenurilor și a construcțiilor de capital, precum și parametrii de limitare de construcție, reconstrucție a normelor stabilite de construcție de capital de utilizare a terenurilor și de dezvoltare;

4) pe care construcția de capital așa cum este stabilit în conformitate cu structura neautorizată drept civil.

Astfel de obiecte ar trebui să ocupe nu mai puțin de 50% din teritoriu. Astfel, pe teritoriul poate fi parcele convenționale și proprietăți. Interesele proprietarilor respectivi, în acest caz va avea de suferit.

Pentru a soluționa sau urban district a decis cu privire la dezvoltarea integrată a teritoriului, el ar trebui să reflecte o suprafață de teren sau clădire reglementărilor. Se pune întrebarea dacă necesitatea de a avansa într-un anumit mod de a verifica dacă au existat în prezența unor semne ale unor astfel de zone? aceasta nu a abordat legea.

Articolul 56.12 ZKRumyniyadlya aceste scopuri a unei proceduri de sechestru simplificată și accelerată a terenurilor. Prima caracteristică - este dat doar o lună pentru a semna un acord cu privire la retragere. Al doilea - decizia instanței cu privire la retragerea intră în vigoare imediat. După un apel va fi demolat imediat. Apelul, de fapt, doar abordat problema cuantumului compensației.

Acesta este un instrument foarte bun pentru dezvoltatori majore. Dezvoltatorul vede clădirea gri. El nu va fi capabil să cumpere fiecare obiect în acel teritoriu. Apoi, el se duce la autorități și să le invite la proiect. Puterea, în acest caz, primește ca un „bonus“ cartier normal. Crește valoarea cadastrală a terenului, care oferă mai multe venituri. Dezvoltatorul, la rândul său, a predat puterea curata terenuri de la site-uri terțe și să-l pentru a se potrivi scopului tau.